Vos questions, nos réponses

Le bon conseil : L’ADIL propose gratuitement aux locataires comme aux propriétaires, des modèles de courrier, des documents types ou encore des formulaires.

Ainsi par exemple, l’ADIL met à votre disposition :

• Modèle de courrier de mise en demeure pour demander la restitution du dépôt de garantie, à adresser au bailleur ;
• Modèle de courrier de saisine de la commission de conciliation ;
• Dossier d’aide juridictionnelle ;
• Document Cerfa de saisine simplifiée  du Tribunal d’Instance : déclaration au greffe du TI
• …

En effet, il existe différents dispositifs d’aides à l’amélioration de l’habitat (subvention, crédit d’impôt, baisse de la TVA … ), on entend et on lit beaucoup de choses mais on s’y perd un peu, et on se décourage parfois à demander des aides. De plus, je rappelle qu’il faut toujours s’informer et se renseigner AVANT de commencer les travaux, après il est souvent trop tard…

Pour répondre plus précisément à la question de ce couple, et au vue de leur projet et de leurs ressources, ils vont pouvoir mobiliser un certain nombre d’aide, ce qui va réduire considérablement leur reste à charge.

• D’abord, ils vont pouvoir bénéficier du programme HABITER MIEUX de l’Anah (l’Agence Nationale de l’Habitat). L’Anah est un établissement public placé sous la tutelle de l’Etat (ministères en charge de la Cohésion des territoires, de l’Action et des Comptes publics) qui a pour mission d’améliorer le parc de logements privés existants en accordant des aides financières pour travaux sous conditions à des propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés en difficulté.

Ce programme HABITER MIEUX permet d’obtenir des subventions pour les travaux .

Pour en bénéficier, vous devez habiter dans le logement de + de 15 ans dont vous êtes propriétaire et ne pas dépasser pas un certain niveau de ressources (En Lozère pour 2 personnes, RFR <26.923€). En outre, vous ne devez pas avoir bénéficié d'un PTZ (Prêt à taux zéro pour l'accession à la propriété) depuis 5 ans (sauf en secteur OPAH). Les travaux doivent être réalisés par des professionnels et ne pas avoir commencés à la date de la demande et les travaux doivent permettre un gain énergétique de 25%. Cela est vérifié par la visite d’un opérateur qui réalise un diagnostic de performance énergétique avant travaux et une projection après travaux.

Au vu des travaux envisagés par l’auditeur qui nous interroge (changement des fenêtres, isolation des combles et installation d’un poêle  à granulé), le gain énergétique devrait être atteint.

Les aides du programment HABITER MIEUX représentent 35% du montant HT des travaux dans la limite de 18000€ HT de travaux maximum (soit 6300€ max de subvention) + une prime d’Aide à la Transition Energétique, appelée aussi prime HABITER MIEUX de 10% du montant HT des travaux dans la limite d’une prime maxi de 1600€.

Ainsi, au total, les aides du programme HABITER MIEUX pour ce couple représentent 6300+1600 = 7900€.

Je précise ici que le % d’aide peut aller jusqu’à 50% pour les ménages les plus modestes.

En Lozère, le Conseil Départementale porte un PIG HABITER MIEUX (programme d’intérêt général) qui permet aux ménages d’être accompagné gratuitement par un opérateur HABITAT. Il s’agit de l’association OC’TEHA qui vous aidera dans le choix des travaux, qui réalisera le DPE et qui vous accompagnera dans le montage du dossier Anah.

• Il est également possible pour ce couple de bénéficier de l’ECO CHEQUE LOGEMENT de la région Occitanie. Il s’agit d’une aide financière de la région, de 1500€ sous conditions de ressources et pour les travaux permettant un gain énergétique de 25%.
• Parmi les autres aides mobilisables, on peut citer le Crédit d’Impôt Transition Energétique (CITE), qui permet aux ménages qui font réaliser des travaux d’économie d’énergie par un professionnel RGE dans leur résidence principale, de déduire de leur impôt sur le revenu une somme égale à 30% du coût TTC (hors main d’œuvre, sauf exception) des travaux. En l’occurrence pour notre auditeur, il pourra déduire 30% du prix TTC des fenêtres et du poêle hors pose, et 30% du coût de l’isolation des combles avec la pose, dans la limite de 16000€ de dépenses (plafond max pour 2) et déduction faite des subventions perçues (CITE max : 30% x 16000 = 4800€).
• D’autres aides existent : Taux de TVA réduit, Eco-prêt à taux zéro, Certificat d’Economie d’Energie, aides des caisses de retraite, de la fondation du patrimoine…

Ainsi, si les travaux envisagés par notre auditeur s’élèvent à 18000€ HT (soit 18990€ TTC car TVA à 5,5%), il aura un reste à charge de 18990 – (7900 +1500 +environ 2800 de CI) = 6790€

Les raisons de venir à l’ADIL quand on envisage des travaux d’amélioration :

• connaître précisément les aides mobilisables en fonction de sa situation et de son projet, et éviter de passer des heures sur Internet…
• avoir des conseils sur les démarches à effectuer : déclaration de travaux à la mairie / autorisation de l’AG de copropriété…
• avoir des conseils sur le contenu des devis (et factures) : mentions obligatoires, précisions utiles…
• bénéficier d’un plan de financement personnalisé et gratuit intégrant l’ensemble des prêts et aides mobilisables, afin de visualiser ce que représente ce projet de travaux sur mon budget.
• disposer de documentation précise et actualisée sur les dispositifs d’aides, et notamment le dossier récapitulatif des dispositifs d’aides à l’amélioration de l’habitat en Lozère.

1/ Le devis :

• Qu’est-ce que c’est ?

C’est un document écrit qui détaille les travaux à effectuer, les matériaux à employer ainsi que leurs conditions de réalisation. Il en fixe le prix en précisant le montant de la main d’œuvre et le taux de TVA. Il devient contrat lorsqu’il est signé par le maître de l’ouvrage (le client) et doit être établi en double exemplaire.
Toute modification ultérieure du contrat (commande de travaux supplémentaires par exemple) doit faire l’objet d’un avenant daté et signé qui permettra, en cas de litige, de prouver l’évolution de la demande.

• Est-il obligatoire ?

Tout d’abord, le devis est, sauf indication contraire, gratuit. La rédaction d’un devis détaillé est obligatoire dans certaines situations : 

• en cas de prestation de dépannage, de réparation et d’entretien dans des domaines spécifiques comme le secteur du bâtiment et de l’équipement de la maison (maçonnerie, isolation, menuiseries…) ;
• pour les opérations de remplacement ou d’ajout de pièces, éléments ou appareils consécutives à la réalisation des prestations citées ci-dessus ;
• pour les prestations couvertes par des paiements forfaitaires effectués lors de la conclusion ou du renouvellement de contrat incluant à titre accessoire la mise en service ou le raccordement du bien, de contrats d’entretien, de contrat de garantie ou de services après-vente.

• Que doit-il comporter ?

Les mentions obligatoires du devis sont tout d’abord sa date d’établissement et l’identité des parties (nom, adresse, n° répertoire des métiers, n° Siren, n° TVA…, label RGE et caractéristique de la labellisation le cas échéant, coordonnées de l’assurance décennale avec le nom du client). Elles portent ensuite sur différentes catégories : 

• la description du projet (lieu d’exécution, nature exacte des réparations ou travaux à effectuer avec description des caractéristiques techniques des matériaux et équipements) ;
• le prix (décompte détaillé en quantité et en prix, somme globale à payer en HT et TTC avec précision du taux de TVA, modalités de paiement, indication du caractère gratuit ou payant du devis) ;
• les conditions de l’offre (durée de validité du devis, date de début et durée estimée des travaux) ;
• autres mentions (indication manuscrite datée et signée du client « devis reçu avant l’exécution des travaux », possibilité de recourir à un médiateur de la consommation, information du client sur le fait qu’il peut conserver ou non les éléments remplacés).

• Quel délai d’exécution ?

La date de l’intervention doit être indiquée (ou le délai d’exécution des travaux) et le professionnel est tenu de s’exécuter à la date, ou dans le délai, indiqué. A défaut d’indication de date ou de délai, la prestation doit être réalisée dans un délai maximum de 30 jours. 
A défaut d’exécution de la prestation dans le délai prévu ou à défaut d’indication au contrat, au plus tard 30 jours après la conclusion du contrat (contresignature du devis par le client), le maitre d’ouvrage peut enjoindre le professionnel de réaliser les travaux sous un nouveau délai raisonnable.

2/ La facture :

• Qu’est-ce que c’est ?

La facture est une note détaillée des prestations réalisées et des marchandises vendues. Elle comporte sa date d’émission, l’identité des parties, la date de prestation de service réalisé, la quantité, la dénomination précise et le prix unitaire, hors TVA, des produits/services rendus ainsi que toute réduction de prix, le prix global HT et TTC + le taux de TVA.

• Est-elle obligatoire ?

La délivrance d’une facture est obligatoire uniquement pour les prestations d’un montant égal ou supérieur à 25€ TTC. Cette délivrance doit intervenir avant tout paiement.

Dans le cas de travaux ouvrant droit au CITE, les factures que le contribuable doit présenter à l’administration fiscale doivent comporter un certain nombre de mentions spécifiques telles que :

• l’adresse de réalisation des travaux, 
• la nature des travaux,
• la date de paiement (acompte et principal le cas échéant),
• la date de la visite préalable à la réalisation des travaux,
• la désignation et le prix unitaire des équipements/matériaux éligibles au CITE,
• les normes et critères techniques de performances des matériaux éligibles au CITE (Sw, Uw, R…)
• la surface en m² des parois opaques isolées,
• les critères de qualification de l’entreprise (RGE…).

Le bon conseil : l’ADIL est en capacité d’analyser vos devis afin de vérifier si les mentions obligatoires sont présentes et si ces documents sont conformes au marché de travaux que vous entendez passer.

Rappel : un devis ne remplace pas un contrat détaillé, si vous envisagez des travaux d’une certaine ampleur, demander à l’entrepreneur de rédiger un contrat d’entreprise qui vous sera plus précis (pénalités de retard…) et vous sécurisera d’autant plus.
 

Le bon conseil : Il faut comparer et faire jouer la concurrence. 

Il faut comparer à la fois le coût (exprimé en Taux annuel effectif de l’assurance (TAEA)) mais aussi les garanties proposées et les exclusions de garanties, les délais de prise en charge…

A noter ! un amendement introduit dans le projet de loi dit « Sapin 2 » fin septembre 2016 prévoit de rendre possible la résiliation annuelle de son assurance de crédit immobilier… A suivre !

Lorsque l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier, se sont mis d’accord sur les conditions de la vente, ils vont signer ce que l’on appelle un « avant-contrat ». Il peut s’agir d’une promesse unilatérale, qui ne va engager que celui qui la formule, ou d’un compromis de vente qui engagera les deux parties de façon simultanée. On ne fait donc pas de promesse de vente avant de signer un compromis, on choisit l’une ou l’autre formule.

La signature d’un avant-contrat, quel qu’il soit, constitue un préalable nécessaire et indispensable à tout achat immobilier. Le notaire procédera ensuite à diverses vérifications avant de faire signer l’acte de vente définitif aux parties. Ainsi, l’avant-contrat doit préfigurer, avec le plus de précisions possible, ce que sera l’acte de vente définitif. C’est d’ailleurs pour cela qu’il porte le nom « d’avant-contrat » : parce qu’il fixe déjà les conditions de la vente.

Je l’ai dit, il existe deux types d’avant-contrat : la promesse de vente et le compromis de vente. En pratique, le choix de l’un ou de l’autre dépend surtout des habitudes et des usages locaux. Dans la partie Nord de la France on aura plutôt tendance à recourir à la promesse de vente et dans le Sud au compromis.

Concrètement, ils visent tous deux les mêmes objectifs, à savoir lier le vendeur et l’acheteur sur des conditions prédéfinies tout en laissant une certaine latitude à tous les acteurs de faire le nécessaire pour réaliser la vente : laisser le temps à l’acquéreur de réunir les fonds nécessaires à l’achat, permettre au vendeur de s’organiser pour quitter le logement et permettre au notaire de réunir les nombreux documents nécessaires à la rédaction de l’acte définitif de vente.

Quoi qu’il en soit, ces avant-contrats contiennent toujours des conditions suspensives (comme par exemple l’obtention d’un prêt immobilier pour financer l’acquisition) permettant à l’acheteur de renoncer à l’achat sans pénalités.

Juste une précision : ne confondez pas l’avant-contrat avec l’offre d’achat. En effet, les agents immobiliers font parfois signer aux acheteurs intéressés un document intitulé « offre d’achat ». C’est une simple proposition destinée au vendeur permettant de lancer des négociations sur le prix de vente.

Alors quelle est la différence entre la promesse de vente et le compromis ? C’est le fait que la première n’engage que le vendeur alors que le compromis engage réciproquement le vendeur et l’acheteur.

En effet, dans la promesse unilatérale de vente, le vendeur, qu’on appelle le « promettant » s’engage à vendre à l’acquéreur, qu’on appelle le « bénéficiaire », le bien à un certain prix et à le lui réserver durant une certaine durée qu’on appelle « délai d’option ». L’acheteur contresigne cette promesse mais simplement pour acter qu’il en a pris bonne connaissance, cela ne l’engage à rien. Par contre, il verse une somme d’argent qui est censée compenser le fait que le bien lui est réservé pendant un certain temps. Cette somme s’élève généralement à environ 10% du prix de vente mais ce n’est qu’un usage, il n’y pas de règle absolue en la matière. Le délai pour lever l’option est précisé dans la promesse, il varie généralement entre deux et quatre mois. Durant cette période, le vendeur ne peut donc pas vendre à une autre personne, même si une offre plus avantageuse lui est faite. A l’issue du délai prévu, soit l’acquéreur décide de lever l’option, c’est-à-dire d’acheter, auquel cas le montant de l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée viendra en déduction du prix payé lors de la signature de l’acte définitif, soit il renonce à acheter. Dans ce dernier cas, si c’est parce que l’une des conditions suspensives ne s’est pas réalisée, il récupère intégralement l’indemnité d’immobilisation versée, si c’est par contre pour des convenances personnelles qu’il renonce à acheter, ce montant reste définitivement acquis au vendeur.

Le compromis de vente pour sa part est une promesse réciproque : le vendeur s’engage à vendre le logement à l’acheteur qui s’engage à l’acheter aux prix et conditions convenus. Ici aussi, une somme est versée par l’acquéreur à titre d’acompte, on l’appelle « dépôt de garantie » et son montant s’élève généralement à 10% du prix d’acquisition mais cette règle n’est pas absolue. Contrairement à la promesse de vente, l’acheteur ne peut normalement pas renoncer à l’acquisition pour des convenances personnelles, même en abandonnant le dépôt de garantie au vendeur. En effet, si l’acheteur refuse d’acheter alors que toutes les conditions sont réunies, le vendeur pourra le faire condamner en justice à signer l’acte de vente définitif et exiger en plus des dommages et intérêts. De son côté, le vendeur n’a pas, non plus, le droit de se dérober en restituant le dépôt de garantie. S’il revient sur son engagement, l’acquéreur pourra également le contraindre en justice à signer la vente et obtenir des dommages et intérêts.

Sachez que la loi prévoit un délai de rétractation de dix jours à compter de la signature de l’avant-contrat (compromis ou promesse), qu’il soit signé devant notaire ou sous seing privé. Ainsi, l’acquéreur peut revenir sur sa décision sans subir de pénalité financière et sans avoir à se justifier.

L’assurance dommages-ouvrage garantit le remboursement et la réparation rapides de sinistres importants pouvant intervenir dans les 10 ans suivant l’achèvement d’une construction neuve ou la fin de travaux d’agrandissement ou de gros œuvre sur une construction ancienne. Et c’est bien là son intérêt.

En effet, les entreprises réalisant une construction neuve, l’agrandissement d’un bâtiment existant ou encore effectuant des travaux de gros œuvre (réhabilitation d’une maison, par exemple) sont responsables pendant 10 ans, des dommages qui compromettent la solidité du bien, affectent un élément indissociable de la construction, ou encore, rendent le logement inhabitable. C’est pourquoi la loi oblige les constructeurs et les artisans, avant l’ouverture du chantier, à souscrire un contrat d’assurance les couvrant pour cette responsabilité décennale. Sauf que pour démontrer cette responsabilité, il faut saisir le juge !...Une procédure coûteuse qui peut durer plusieurs années.

Le principal intérêt de la dommages-ouvrage est donc de permettre une indemnisation a priori, c’est-à-dire la réparation rapide des travaux relevant de la garantie décennale. Et ce, sans attendre qu’un tribunal se soit prononcé sur la responsabilité de l’entreprise ayant travaillé chez vous. En pratique, l’assureur avancera le montant des travaux de réparations puis se retournera contre le professionnel impliqué. Autre atout de la dommages-ouvrage : elle jouera, même si ce dernier a, depuis lors, cessé son activité ou déposé son bilan. 

La souscription d’une assurance dommages-ouvrage est obligatoire si vous réalisez des travaux d’une certaine importance. Par exemple, si vous faites construire une maison ou si vous entreprenez des travaux touchant au gros œuvre de votre habitation ou susceptibles d’en affecter la solidité : planchers, plafonds, murs porteurs, charpente… Ce sera, par exemple, presque toujours le cas si vous réhabilitez ou restructurez un logement ancien. La loi est cependant plus tolérante pour les personnes qui construisent ou qui font construire pour eux-mêmes puisqu’elle ne prévoit pas de sanction pénale au défaut d’assurance DO. Pour autant, et comme on va le voir, c’est tout de même un choix assez risqué que de se passer d’une telle assurance.

Cette assurance doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Une solution courante étant de passer par l’assureur du professionnel auquel on a fait appel pour les travaux. Le montant de la prime à verser pour souscrire une dommages-ouvrage représente en moyenne de 7 à 8 % du montant des travaux. Ce taux peut descendre à 2,5 ou 3 % si vous faites appel à l’assureur du professionnel auquel vous faites appel pour les travaux.

L’assurance dommages-ouvrage prend en charge les travaux de réparation des désordres compromettant la solidité d’un immeuble, le rendant inhabitable ou encore empêchant son utilisation normale. Ne peuvent bénéficier de l’assurance que les dommages représentant une certaine gravité, telle que l’apparition de fissures importantes dans une maison, l’affaissement d’un plancher, la rupture d’une canalisation encastrée, un risque d’effondrement de la toiture ou encore une installation électrique défectueuse…Sont également assurés les désordres survenant sur les éléments d’équipements indissociables du bâtiment. Entendez par là, ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer qu’en détériorant une partie de la construction. C’est, par exemple, le cas d’une canalisation encastrée dans un mur. 

En revanche, la garantie dommages-ouvrage ne pourra pas être mise en jeu pour un problème dû au vieillissement de la maison (des microfissures, par exemple) ou pour la réparation d’un dégât esthétique. Par exemple, une fissure dans un carrelage ne sera couverte que si elle est « désafleurante » (elle dépasse) donc coupante et, à ce titre, potentiellement dangereuse pour les occupants. 
De même, la dommages-ouvrage ne se substituera pas à votre assurance multirisque habitation. Elle n’interviendra pas en cas d’incendie ou suite à un dégât des eaux. Le défaut d’achèvement des travaux par votre entrepreneur ou votre artisan n’est pas, non plus, couvert par la DO.

La garantie dommages-ouvrage ne commence à courir qu’un an après la réception des travaux et elle expire en même temps que la garantie décennale. La DO n’est pas liée à la personne qui l’a souscrite mais à l’immeuble couvert. Cela signifie que, si vous revendez le bien dans les 10 années suivant l’achèvement de la construction ou des travaux, le bénéfice de la dommages-ouvrage sera automatiquement transmis à votre acheteur. D’ailleurs, le notaire chargé de la vente d’un immeuble construit depuis moins de 10 ans ou d’un logement ayant fait l’objet de travaux importants depuis moins de 10 ans doit systématiquement mentionner dans l’acte de vente l’existence ou l’absence de dommages-ouvrage. 

Si vous n’avez pas jugé nécessaire de souscrire une assurance dommages-ouvrage, vous devrez, en cas de problèmes, assigner l’entreprise et démontrer sa responsabilité dans les dommages subis.

Attendez-vous alors à une procédure longue – entre 5 et 10 ans – et coûteuse – comptez au minimum 15 000 € d’honoraires d’avocat et d’expert. Par ailleurs, si vous vendez votre bien avant l’expiration du délai de 10 ans, votre acheteur pourra se retourner directement contre vous, même si une clause dans l’acte de vente le lui interdit. En effet, une telle clause étant contraire à la loi (article 1792-5 du code civil), elle ne peut pas empêcher l’acquéreur d’engager la responsabilité du vendeur si des dommages menacent la solidité de l’immeuble ou le rendent inhabitable.
 

Le prêt à taux fixe est un prêt dont le taux est déterminé dans le contrat de prêt, pour toute la durée de remboursement.

Les mensualités de remboursement peuvent être:

• constantes pendant toute la durée du prêt ;
• modulables.

La modulation permet à l’emprunteur d’augmenter la mensualité de son prêt à la date anniversaire. Elle permet parfois une baisse ou le report d’une ou plusieurs mensualités. La hausse de la mensualité provoque une diminution de la durée du prêt. Les modalités de la modulation peuvent varier d’un prêteur à l’autre.

C’est le contrat de prêt qui prévoit la possibilité de moduler la mensualité. Ainsi, si c’est prévu, la mensualité pourra évoluer, à l’initiative de l’emprunteur, et dans certaines limites, selon la capacité de remboursement. L'utilisation de la modulation peut avoir une incidence sur la durée du remboursement surtout quand elle intervient en début de remboursement ;

• " lissées " : lorsque le plan de financement comporte plusieurs prêts, le lissage du prêt principal consiste à ajuster ses mensualités pour que le total des mensualités soit constant.

Prêt à taux variable est un prêt dont le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonction d'un indice inscrit dans le contrat.

Il est fréquent, mais non systématique, que le contrat limite les variations du taux ou leur incidence sur la mensualité ou la durée. Ces prêts, dits " capés ", représentent un moindre risque pour l'emprunteur que les prêts non " capés ".

L'évolution future du taux peut, selon ce qui est prévu dans le contrat de prêt, avoir une incidence, soit sur le montant de la mensualité, soit sur la durée du remboursement, soit à la fois sur la mensualité et la durée.

Attention : ne vous fiez pas au taux de la première période, qui est souvent un taux d'appel.

Dans un contexte de taux bas, il est préférable de partir sur un prêt à taux fixe (car ça ne risque pas de descendre, ça devrait plutôt monter)

Quels sont les taux pratiqués actuellement ?

Tout d’abord je voudrais rappeler que l’'emprunteur a intérêt à faire jouer la concurrence entre les banques et à comparer les coûts du crédit (frais de dossier, taux d'intérêt, durée, assurances, indemnités de remboursement anticipé).

L’ANIL publie régulièrement un « indicateur des taux » dont l’objet est de suivre l’évolution des prêts significatifs pour le marché du logement.
L’indicateur  suit  «la  fourchette»  des  taux  usuellement  pratiqués. Le taux effectivement proposé au particulier peut dépendre  de  l’agence,  de  la  nature  précise  de  l’opération,  des  spécificités du prêt, de l’emprunteur ou du prescripteur.

Ainsi les taux des prêts « libres » à taux fixe étaient au 15/8/17 :

Sur 15 ans : Fourchette basse de 1,40 à  2,02% et fourchette haute de 1,80 à 2,50%

Sur 20 ans : Fourchette basse de 1,60 à  2,17% et fourchette haute de 2 à 2,80%

Sur  25 ans : Fourchette basse de 1,85 à  2,27% et fourchette haute de 2,30 à 3%

A noter ! Plus on allonge la durée des prêts et plus le taux augmente.

Si vous optez pour une durée longue, ce qui peut être opportun notamment si vous êtes jeune  et avez des perspectives de progression de vos revenus : l’amortissement du prêt est plus lent. De ce fait, en cas de revente, le montant récupéré après remboursement du capital restant dû sera généralement faible. N’acceptez pas une clause qui impose le remboursement en priorité des prêts dont le taux est le plus bas.

On entend parfois parler de « frais liés à l’emprunt », de quoi s’agit-il ?

En effet, quand on pense crédit immobilier, on pense au taux d’intérêt… Mais il convient d’être attentif aussi aux autres frais, notamment :

• les frais de garantie du prêteur : hypothèque ou cautionnement
• soit une hypothèque : elle lui permettra, à défaut de paiement de votre part, de vendre le bien hypothéqué ;
• soit un privilège de prêteur de deniers, uniquement pour un prêt portant sur l'acquisition d'un terrain, d'un logement existant ;
• soit la caution d'un organisme agréé par lui ou celle d'un tiers.
• les frais d'assurance (assurance emprunteur, ADI)

L’assurance destinée à vous couvrir en cas de décès ou d’incapacité de travail est systématique. Plusieurs formules sont possibles : faites-vous préciser clairement dans quelles conditions elles vous couvriront et leur incidence sur le taux effectif global du prêt. Vous pouvez, en plus, avoir intérêt à contracter une assurance perte d’emploi.

Qu’il s’agisse de l’assurance décès-invalidité ou perte d’emploi, vous pouvez  préférer souscrire  une assurance équivalente, directement auprès d’un assureur de votre choix. Comparez les propositions qui vous sont faites (coût et couverture). Pour faciliter l’information et la comparaison entre assurances, l’établissement prêteur doit vous remettre dès la première simulation financière une notice d’information présentant les risques garantis et les modalités de mise en œuvre de l’assurance et une fiche standardisée présentant notamment les types de garanties proposées par l’assurance.

L’établissement de crédit ne peut pas refuser, sans le motiver, un contrat d’assurance individuel qui présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose.

Nota bene : vous avez également la possibilité de résilier, sans frais, le contrat d’assurance pendant la première année de l’offre de prêt acceptée.  Au-delà de ce délai, il faut vous référer aux dispositions de votre offre de prêt. Instauration d’un droit de résiliation et de substitution annuel, entrée en vigueur : offres de prêt émises à compter du 22 février 2017. À compter du 1er janvier 2018, ce droit de résiliation concernera tous les contrats d’assurance en cours d’exécution à cette date.

• les frais d'ouverture et d'instruction du dossier ou d’exercice d’une option prévue dans le contrat éventuellement.
• les intérêts intercalaires, le cas échéant.

Vérifiez que le taux effectif global qui figure dans l'offre de prêt et représente le coût réel de votre emprunt, tient bien compte de ces frais. Le taux effectif global est le seul élément de comparaison véritable pour apprécier les propositions qui vous sont faites par les établissements de crédit.

Que représente un écart de taux d’intérêt de 0,10% ?

L’amélioration de la performance énergétique des logements est un enjeu à la fois environnemental, social et économique majeur. 
Le moment de la transaction est souvent considéré comme le moment clé pour favoriser l’engagement de travaux de rénovation énergétique et plus largement d’amélioration de l’habitat : est-ce exact ? C’est ce que nous allons essayer de déterminer.

Le moment de l’acquisition, plus spécifiquement d’un logement individuel, peut effectivement constituer un moment propice à la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement, pour différentes raisons :

• D’abord, lors de l’acquisition, le ménage peut souhaiter aménager le logement pour l’adapter à ses attentes et besoins (amélioration, agrandissement, …). 
• Par ailleurs, c’est un moment où le logement peut être vide pendant une période, ce qui facilite la réalisation de travaux. 
• Sur le plan financier, le couplage accession/travaux peut également permettre de financer dans des meilleures conditions le projet global. 
• A contrario, le découplage de l’acquisition et de la rénovation peut empêcher de réaliser les travaux dans un seconds temps, faute de financement. 

Autant de raisons qui vont dans le sens d’un intérêt fort pour la réalisation de travaux concomitamment à l’acquisition.

Pour autant, force est de constater qu’il peut aussi y avoir des freins. 

En effet, l’estimation des travaux très en amont, avant de devenir propriétaire, n’est pas toujours facile à faire réaliser.
Le ménage peut rencontrer des difficultés à se projeter sur les travaux à réaliser à ce stade. Les délais peuvent également être contraints entre l’acquisition et l’emménagement. Le montage financier porte souvent seulement sur le projet d’acquisition et le ménage peut craindre que l’intégration du coût des travaux rende le projet inaccessible. 

Ces différents freins expliquent notamment que l’on peut constater, en pratique, que des ménages achètent des biens en mauvais état, en s’endettant au taux maximal sans prendre en compte les travaux, et se retrouvent ensuite dans des passoires énergétiques, voire des logements indignes, qu’ils n’ont pas les moyens de rénover. 

Pourtant, il existe des possibilités de financement qui peuvent permettre de solvabiliser le ménage en couplant l’acquisition et les travaux, notamment de performance énergétique.

Comment faire alors pour inciter et accompagner les ménages dans la réalisation de travaux au moment de l’acquisition ?

L’ADIL qui informe et conseille de façon personnalisée sur toutes les questions liées au logement, notamment lors de projets d’accession, peut jouer un rôle en la matière, afin de sensibiliser les personnes qui n’auraient pas envisagés l’amélioration de la performance énergétique de leur logement. 

Pour faciliter le passage à l’acte en matière de travaux de rénovation énergétique au moment de l’acquisition, le travail partenarial entre les différents acteurs concernés est fondamental. C’est pourquoi il paraît important à la fois d’informer les ménages, de développer les partenariats pour les conseiller au mieux dans leur projet (ADIL, CAUE, porteurs d’EIE, ALEC,….) et de sensibiliser l’ensemble des professionnels intervenant à un moment du processus (agents immobiliers, notaires, prêteurs, syndics…).

Les collectivités locales sont aussi un des acteurs à mobiliser sur ce sujet : elles peuvent contribuer à encourager les ménages, notamment au travers des aides locales

Le bon conseil : Si vous avez un projet d’achat, sachez que chaque année, le réseau ANIL/ADIL se mobilise autour de la thématique de l’accession dans le cadre de « La semaine de l’accession ». En 2018, celle-ci aura lieu du 19 au 24 Mars, et l’ADIL s’attachera plus particulièrement à valoriser l’Acquisition Rénovation Energétique de l’Habitat.

Que ce soit pour la taxe d’habitation ou la taxe foncière, elles répondent toutes deux à un principe d’annualité qui fait que la situation prise en compte est celle au 1^er janvier (article 1 415 du CGI). Précisions tout de suite que ce principe n’empêche pas des accords différents entre vendeur et acquéreur. Nous y reviendrons par la suite.

Au 1^er janvier 2017, notre auditeur était encore propriétaire de la maison qu’il vend puisque la signature de l’acte définitif de vente n’est intervenu que le 24 janvier et il en était encore occupant puisque son déménagement n’avait pas encore eu lieu. Au sens de la réglementation fiscale, il est donc redevable des deux taxes, taxe d’habitation et taxe foncière, sur la propriété qu’il vend et dont il était encore propriétaire au 1^er janvier 2017.

Pour information à l’ensemble de nos auditeurs qui viendrait à vendre leur maison en début d’année civile, sachez qu’il existe deux façons « d’éviter » l’imposition au titre de la taxe d’habitation sur le logement que vous vendez :

• soit déménager avant le 1^er janvier et prouver que la maison était vide de tout ameublement à cette date (facture de déménagement, résiliation EDF, attestations…) mais vous réglerez alors la taxe d’habitation de votre nouvelle maison dans laquelle vous aurez emménagé juste avant le 1^er janvier (à moins d’avoir été hébergé –vous et vos meubles - chez un proche) ;
• soit vous entendre avec votre acheteur pour qu’il prenne tout ou partie de la taxe d’habitation à sa charge et insérer alors une clause en ce sens dans l’acte de vente. Cette dernière hypothèse reste assez rare dans la mesure où l’acquéreur n’est pas obligé d’accepter cette proposition et qu’il est déjà bien souvent redevable de la taxe d’habitation du logement qu’il occupait au 1^er janvier, juste avant l’achat de votre propre maison.

Pour la taxe foncière, même s’il n’a là encore aucune obligation en la matière, il est d’usage courant d’insérer dans l’acte notarié une clause prévoyant que l’acquéreur prend à sa charge la taxe foncière au prorata de la période où il devient propriétaire. À titre d’exemple, dans la situation de notre auditeur, cela signifie que l’acquéreur prendrait à sa charge la taxe foncière pour la période du 24 janvier au 31 décembre 2017. 

Si vous décidez de procéder ainsi, il est important de préciser dans la clause de l’acte de vente que le paiement de cette partie de la taxe foncière sera effectué au jour de la vente. En effet, les accords entre acquéreur et vendeur ne sont pas opposables au Trésor Public, ce qui signifie que la taxe foncière pour toute l’année civile va être adressée au vendeur et ce sera bien à lui de s’en acquitter puisqu’il sera le seul interlocuteur des impôts en la matière. Ainsi, si l’argent ne lui a pas été versé lors de la signature de l’acte de vente, il faudra mettre en demeure l’acquéreur, et le poursuivre si nécessaire, pour obtenir le remboursement de la partie de taxe foncière convenue.

Le bon conseil : Si vous hésitez entre le régime du microfoncier et le régime réel, l’ADIL dispose d’un logiciel (SIMULOC) qui permet de faire des simulations et de visualiser l’incidence de tel ou tel choix sur votre situation. N’hésitez pas à venir nous rencontrer.

Qu’est ce qu’une plus-value immobilière ? 

La plus-value immobilière ne désigne pas directement un impôt mais le gain financier généré par la revente d’un bien immobilier acquis à un prix inférieur à celui de sa revente ; sachant que l’on calcule cette plus value de la façon suivante : prix de revente indiqué dans l’acte de vente déduction faite des frais supportés pour la vente sur justificatifs, tels que les diagnostics obligatoires (ex :100 000€) – prix d’achat (50 000€) + travaux justifiés par des factures et frais de notaire (25 000€). Dans ce cas, la plus-value est de 25 000€ (100 000 – 75 000).

C’est sur le montant de cette plus-value immobilière que l’administration fiscale va venir apposer un impôt.

Cet impôt s’élève à 19%. Il est prélevé à la source par le notaire lors de la vente et est majoré de prélèvements sociaux. 

Ce régime s'applique aux plus-values réalisées par les personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine immobilier bâti, ou non-bâti, à l'occasion des cessions à titre onéreux.
Sachez que la résidence principale est TOUJOURS exonérée d’imposition sur la plus-value. Lorsque vous avez déjà déménagé mais que vous vendez le logement qui constituait jusqu’alors votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’une tolérance de la part de l’administration fiscale à condition que la vente se réalise dans l’année suivant votre déménagement.
Pour les autres biens immobiliers, ne constituant pas votre résidence principale, et sauf exceptions particulières notamment dues à l’âge, lorsqu’il y a plus-value, il y a effectivement imposition.
Exceptions interessantes à mentionner : la première vente d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix de cession à l'acquisition ou construction d'un logement affecté à l'habitation principale dans un délai de 24 mois. De plus, l'intéressé ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la cession + vente d’un bien à un prix ne dépassant pas les 15 000€.

Cette imposition est dégressive en fonction du temps de détention du bien et se traduit, au terme d’un certain nombre d’années, par une exonération totale d’imposition sur la plus-value. 
Durant les cinq premières années de détention, l’imposition sur la plus-value se fait à taux plein. Par la suite, à compter de la sixième année de détention, la plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention dont le montant diffère selon qu'il s'agit de calculer l'impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.
Pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu, l'abattement est de :

• 6% pour chaque année de détention à compter de la 5ème année et jusqu'à la 21ème,
• 4% au terme de la 22ème année d'imposition.

L'exonération d'impôt sur le revenu est ainsi acquise après 22 ans de détention.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l'abattement est de :

• 1,65% pour chaque année de détention à compter de la 5ème année et jusqu'à la 21ème,
• 1,60% pour la 21ème année de détention,
• 9% pour chaque année au-delà de la 22ème année de détention.

L'exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise après trente ans de détention et, entre 23 et 30 ans de détention, les plus-values immobilières ne sont imposables qu'au titre des prélèvements sociaux.

Dans le cas de notre auditeur, s’agissant de sa résidence principale, le nombre d’années de détention importe peu, la plus-value réalisée sera de toute façon exonérée d’imposition.

Effectivement, un crédit d’impôt « aide à la personne » est accordé aux personnes propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit, qui font installer ou remplacer, dans leur résidence principale, certains équipements spécifiques destinés à en faciliter l’accès aux personnes en situation de perte d’autonomie ou de handicap. 

Sachez d’ailleurs qu’il n’est pas nécessaire qu’une personne âgée ou handicapée habite forcément avec la personne qui va faire réaliser les travaux dans son logement pour que le crédit d’impôt soit mobilisable. Pour autant, les bailleurs ne peuvent pas en bénéficier.

Pour bénéficier de ce crédit d’impôt, vous devez faire appel à une entreprise qui fournit les équipements, en assure la pose et vous délivre une facture détaillée. Seules comptent les caractéristiques des équipements que vous faites installer, l’ancienneté de votre logement ou encore vos revenus ne rentrent pas en ligne de compte.

Ce crédit d’impôt concerne les équipements spécialement conçus pour les personnes en situation de perte d’autonomie ou de handicap inscrits sur une liste établie par l’administration fiscale et classés deux séries : les équipements sanitaires et les équipements de sécurité et d’accessibilité. Seuls les équipements figurant sur cette liste sont éligibles, on dit que la liste est ainsi « limitative ». 

Sans vous donner le détail de ces équipements, on retrouve notamment dans la catégorie des équipements sanitaires les douches et cabines de douches aux dimensions non-standard permettant une utilisation en fauteuil, les lavabos/éviers à hauteur réglable, les WC et surélévateurs de WC pour personnes handicapées et dans la catégorie des équipements de sécurité et d’accessibilité, les mains courantes et barre d’appui, les revêtements de sols antidérapants ou encore les élévateurs verticaux pour personnes handicapées.

Attention, ces équipements doivent s’incorporer à votre logement de manière durable, c’est ce que l’administration fiscale appelle « à perpétuelle demeure ». Concrètement cela signifie qu’ils doivent être scellés dans le bâti, fixés définitivement au logement de sorte que leur enlèvement ne peut ensuite se faire sans détériorer l’équipement ou son support.

Le montant du crédit d’impôt est égal à 25% du prix d’acquisition de l’équipement installé ainsi que des frais de pose ou de remplacement facturés par l’entreprise qui réalise les travaux. Ce montant de dépense ouvrant droit au crédit d’impôt est toutefois plafonné par l’administration fiscale à 5 000€ pour une personne seule ou à 10 000€ pour un couple, majoré de 400€ par personne à charge. Attention, ce plafond est un plafond glissant sur cinq années, toutefois remis à zéro en cas de déménagement.

Un exemple concret pour notre auditrice : sur l’année 2017, vous faites réaliser des travaux d’aménagement d’une douche aux dimensions permettant une utilisation en fauteuil + l’installation d’un WC adaptée aux personnes handicapées pour une facture totale de 6 400€. Le montant total de la facture n’excédant pas le plafond de dépenses éligibles pour un couple (10 000€) vous pourrez bénéficier d’un CI de 25% de 6400 ; soit 1 600€. En 2018 vous faites poser un lavabo à hauteur réglable, un revêtement de sol antidérapant et un « monte-escalier » pour une facture totale de 8 250€. Sur le plafond de 10 000€ de dépenses éligibles, 6 400€ ont déjà été consommés en 2017, vous pourrez donc déclarer 10 000 – 6 400 = 3 600€ sur les 8 250€ facturés et obtenir un crédit d’impôt de 900€ en 2018.
 

La loi de finances pour 2018, la loi de finances rectificative pour 2017 et la loi de financement de la sécurité sociale pour 2018 contiennent plusieurs dispositions financières et fiscales intéressant le logement, notamment en matière d'accession à la propriété, d’amélioration de la performance énergétique des logements, d’aides au logement….
Je vous propose donc aujourd’hui de faire un ZOOM sur quelques mesures phares (et attendues) de ces nouveautés 2018, et nous continuerons la semaine prochaine le décryptage de la loi de finances.

Qu’en est –il du crédit d’impôt sur les fenêtres, réforme dont on a beaucoup entendu parler ces dernières semaines ?

Effectivement, il y a eu beaucoup d’annonces et de rebondissements, et nous sommes enfin fixés sur le sort des fenêtres pour 2018 ce qui est déjà en soit une bonne chose !

Dans le cadre de la réalisation de travaux liés à la rénovation énergétique de sa résidence principale, le particulier peut bénéficier du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE).
Ce dispositif, qui devait prendre fin au 31 décembre 2017, est prorogé par l’article 79 jusqu’au 31 décembre 2018.

Toutefois, afin de valoriser les actions les plus efficaces au plan énergétique, les équipements éligibles au CITE sont modifiés à compter du 1^er janvier 2018 :

• les chaudières à haute performance énergétique, utilisant le fioul comme source d’énergie  ne sont plus éligibles à compter du 1er janvier 2018 ; seules les chaudières à très haute performance énergétique sont éligibles au taux de 15% pour les dépenses payées entre le 1er janvier et le 30 juin 2018 (arrêté du 30.12.17) ;
• les volets isolants et les portes d’entrée ne sont plus éligibles à compter du 1er janvier 2018 ; seuls les matériaux d'isolation thermique des parois vitrées sont éligibles au taux de 15 % pour les dépenses payées entre le 1er janvier et le 30 juin 2018 à condition que les travaux visent à remplacer des parois en simple vitrage. Le contribuable doit justifier de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte entre le 1er janvier et le 30 juin 2018. Ces équipements seront exclus du CITE à compter du 1er juillet 2018.

En outre, pour les dépenses liées à l’acquisition de pompes à chaleur dédiées à la production d’eau chaude sanitaire (dite chauffe-eaux thermodynamiques), le crédit d’impôt s’applique dans la limite d’un plafond de 3 000 € TTC afin de limiter les effets d’aubaine. 

À noter que les dépenses exclues du CITE continuent à bénéficier du taux réduit de TVA (5.5%) pour les travaux liés à la pose et l’entretien de ces équipements.

Il a été adopté également des « mesures transitoires ». Ainsi, les conditions de 2017 (à savoir un taux de 30%) continuent à s’appliquer pour les dépenses payées en 2018, pour lesquelles le contribuable justifie de l'acceptation d'un devis et du versement d'un acompte avant le 1^er janvier 2018 (cela concerne les chaudières fuel et les fenêtres, volets et portes d’entrée).

Nouveaux équipements éligibles au CITE

Le champ d’application du CITE est étendu aux dépenses d’équipements pour le raccordement au réseau de chaleur ou de froid lorsque la collectivité ou l’exploitant du réseau dispose de la propriété des équipements éligibles sous réserve que les frais soient acquittés par le particulier. La réalisation d’audit énergétique est également éligible, à l’exception des cas où l’audit énergétique est obligatoire.

Autres informations utiles

Oui effectivement, on peut souligner la prolongation du crédit d’impôt pour les dépenses d’équipements en faveur de l’aide aux personnes.
Les particuliers (propriétaires, locataires ou occupant à titre gratuit de leur résidence principale) peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt dans le cadre de dépenses liées à l’installation ou au remplacement d’équipement pour les personnes âgées ou handicapées. Ce crédit d’impôt permet également de financer la réalisation de diagnostics préalables aux travaux ainsi que les travaux prescrits par le plan de prévention des risques technologiques (PPRT).

L’article 81 de la loi de finances pour 2018 proroge ce crédit d’impôt jusqu’au 31 décembre 2020 pour le volet relatif aux personnes âgées et handicapées et celui dédié au PPRT. 
Comme actuellement, les dépenses d’équipement relatives à l’accessibilité des logements sont finançables sans autre condition que la nature des travaux. 
Pour les dépenses d’adaptation à la perte d’autonomie ou au handicap, le crédit d’impôt s’applique uniquement si le contribuable ou un membre de son foyer fiscal justifie de conditions spécifiques comme être titulaire de la carte "mobilité inclusion", ou souffrir d’une perte d’autonomie en référence à la grille nationale (GIR 1 à 4).

Un arrêté du 30 décembre 2017 fixe la liste des équipements éligibles à l’avantage fiscal afin de faciliter l’accessibilité des logements aux personnes âgées ou handicapées, ou permettant de les adapter à la suite de la perte d’autonomie ou au handicap : 

1 - Liste des installations et équipements spécialement conçus pour l'accessibilité des logements aux personnes âgées ou handicapées :

• Equipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos à hauteur réglable ; siphon déporté ; sièges de douche muraux ; WC surélevés ;
• Equipements de sécurité et d'accessibilité attachés à perpétuelle demeure : appareils élévateurs verticaux comportant une plate-forme aménagée en vue du transport d'une personne handicapée et élévateurs à déplacements inclinés spécialement conçus pour le déplacement d'une personne handicapée, définis à l'article 30-0 C ; mains courantes ; barres de maintien ou d'appui ; poignées ou barres de tirage de porte adaptées ; rampes fixes ; plans inclinés ; mobiliers à hauteur réglable ; revêtements podotactiles ; nez de marche contrastés et antidérapants.

2 - Liste des installations et équipements permettant l'adaptation des logements à la perte d'autonomie ou au handicap est fixée comme suit :

• Equipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos fixes utilisables par les personnes à mobilité réduite ; cabines de douche intégrales pour personnes à mobilité réduite ; bacs à douche extra-plats et portes de douche ; receveurs de douche à carreler ; pompes de relevage ou pompes d'aspiration des eaux pour receveur extra-plat ; WC suspendus avec bâti support ; WC équipés d'un système lavant et séchant ; robinetteries pour personnes à mobilité réduite ; mitigeurs thermostatiques ; miroirs inclinables pour personnes à mobilité réduite ;
• Equipements de sécurité et d'accessibilité attachés à perpétuelle demeure : systèmes de commande comprenant un détecteur de mouvements, de signalisation ou d'alerte ; dispositifs de fermeture, d'ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage ; éclairages temporisés couplés à un détecteur de mouvements ; systèmes de motorisation de volets, de portes d'entrée et de garage, de portails ; volets roulants électriques ; revêtements de sol antidérapant ; protections d'angles ; boucles magnétiques ; systèmes de transfert à demeure ou potences au plafond ; garde-corps ; portes ou fenêtres adaptées, inversion ou élargissement de portes ; portes coulissantes. »

Le bon conseil : Avant d’entreprendre des travaux dans votre logement, contactez les conseillères de l’ADIL pour connaitre les dispositifs d’aides mobilisables ! C’est gratuit et ça peut rapporter gros !!!
 

Alors on a vu les évolutions du crédit d’impôt transition énergétique et du crédit d’impôt aide aux personnes, on va s’intéresser aux autres mesures de la loi de finances pour 2018 qui intéressent le logement, notamment en matière d'accession à la propriété et d’aides au logement….

La loi de finances pour 2018, dont une des mesures importantes concerne le prêt à taux zéro, qui était prévu jusqu’au 31 décembre 2017. La loi de finances pour 2018 proroge pour quatre années supplémentaires soit jusqu’au 31 décembre 2021  ce dispositif de soutien à l’accession à la propriété (date d’émission de l’offre de prêt). 

Au delà de cette prolongation, le PTZ est recentré :

• Pour les opérations d’acquisition-amélioration : À compter du 1er janvier 2018 (date d’émission de l’offre de prêt), les opérations d’acquisition-amélioration sont soumises à une condition de localisation : elles doivent être situées dans une zone géographique ne se "caractérisant pas par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement dans le parc résidentiel existant" correspondant aux zones B2 et C de l’arrêté zonage du 1er août 2014 modifié (arrêté du 30.12.17).

Pour mémoire, au titre du logement ancien (logement ayant déjà été occupé), le PTZ finance également :

• l‘acquisition d’un logement ancien dans le cadre de la vente du parc social par un organisme HLM ou une SEM à ses occupants Pour ces opérations, l’éligibilité au prêt sur tout le territoire et la quotité de financement spécifique (10 %) de ces opérations sont inchangés ;
• l’acquisition de droits réels immobiliers dans le cadre d’un bail réel solidaire avec quotité minimale de travaux.

• Pour les opérations relatives au logement neuf : À compter du 1er janvier 2018, la quotité de prêt pour les zones B2 et C est abaissée à 20 % (au lieu de 40 %) (décret du 30.12.17).

A compter du 1er janvier 2020 (date d’émission de l’offre de prêt), le prêt sera octroyé sous condition de localisation du logement dans une zone se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement dans le parc résidentiel existant (correspondant aux zones A et B1 du zonage mis en place par l’arrêté du 1er août 2014 modifié) et dans des communes dont le territoires est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense.

Autres mesures importantes : l’exonération de la taxe d’habitation

Effectivement, l’article 5 de la loi de finances pour 2018 prévoit un dégrèvement d’office de la taxe d’habitation au titre de la résidence principale à compter des impositions pour 2018 pour certains contribuables. 
Ce dégrèvement est mis en place progressivement jusqu’en 2020, afin d’exonérer près de 80% des contribuables.
Il sera de 30% en 2018, 65% en 2019 et 100% en 2020.

Le dégrèvement concernera les ménages dont les ressources n’excèderont pas 

• 27.000€ de RFR pour 1 part
• majoré de 8000€ pour chacune des deux demi-parts suivantes 
• puis de 6000€ par demi-part supplémentaire

Exemple : couple marié soumis à imposition commune avec 2 enfants, soit 3 parts fiscales, le RFR doit être inférieur à 55.000€ (27000 + 8000 + 8000 + 6000 + 6000).

A noter, ce nouveau dégrèvement ne s’appliquera pas aux contribuables bénéficiant déjà de dégrèvements et d’exonérations (titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées, titulaires de l’AAH…).

Une dernière information à nous transmettre concernant les nombreuses nouveautés 2018 ?

Peut être signaler la fin des aides personnelles au logement pour l’accession à la propriété. En effet, il est prévu que pour les prêts signés à compter du 1er janvier 2018, il ne sera plus versé d’aides personnelles au logement (APL, ALF, ALS) dans le cadre de l’accession à la propriété. Le texte prévoit également l’extinction de l’APL pour les contrats de location-accession. Les aides sont toutefois maintenues pour les prêts ou les contrats de location accession ayant fait l’objet d’une demande avant le 31 décembre 2017 et dont la signature a lieu avant le 31 janvier 2018. Cette extinction des aides n'est pas applicable aux contrats en cours.

Le bon conseil : le réseau ANIL / ADIL publie chaque année une analyse juridique précise et détaillée des dispositions financières et fiscales intéressant le logement contenues dans la loi de finances. Vous pouvez retrouver cette analyse juridique gratuitement sur le site internet de l’ADIL de la Lozère : www.adil48.org
 

L’élection en assemblée générale des copropriétaires d’un conseil syndical est effectivement rendue obligatoire par loi et seul un vote spécial en AG peut décider d’exempter la copropriété de conseil syndical. Pour autant, cela revient à se priver d’un véritable outil de gestion de la copropriété.

Le rôle du conseil syndical est, grossièrement, d’assister et de contrôler le syndic. Ses fonctions sont définies par la loi et, en pratique, se traduisent par les actions suivantes :

• suivre la gestion du syndic, s’assurer que les décisions d’AG sont appliquées, que le syndic respecte bien le mandat qui lui a été confié par les copropriétaires ;
• représenter les copropriétaires auprès du syndic et veiller à l’intérêt du syndicat des copropriétaires en assistant et contrôlant le syndic dans ses actions ;
• servir « d’intermédiaire » entre les copropriétaires et le syndic. Dans le cadre de la vie en copropriété il est l’interlocuteur privilégié des copropriétaires, plus accessible et disponible que le syndic. C’est aussi plus pratique au quotidien que le conseil syndical centralise les questions des copropriétaires et que le syndic ait toujours à faire au même interlocuteur concernant la vie de la copropriété.

Le conseil syndical élabore ainsi le budget prévisionnel avec le syndic, suit son exécution et contrôle les comptes annuels de la copropriété. Il surveille les devis et les travaux engagés, le respect des contrats et incite le syndic à les négocier ou renégocier. Il suit également la situation des impayés de charges et veille à ce que le syndic fasse les bonnes démarches pour recouvrer les impayés.

Attention, il faut bien comprendre que le conseil syndical assiste et contrôle le syndic mais ne travaille aucunement pour ce dernier. Les membres du conseil syndical sont des copropriétaires volontaires et bénévoles (donc non rémunérés) désignés par l’ensemble des copropriétaires en assemblée générale. Le conseil syndical est totalement indépendant du syndic et agit en garde-fou des intérêts du syndicat de copropriété (et non des copropriétaires).

Du fait de leur fonction bénévole, les conseillers syndicaux ne sont pas rémunérés mais ils peuvent toutefois se faire rembourser les frais engagés pour mener à bien leurs missions.

Peuvent se présenter au conseil syndical tous les copropriétaires et leurs conjoints, ou leurs représentants légaux. Par contre, même s’ils sont copropriétaires, toute personne en lien avec le syndic (employé, conjoint, ascendant, descendant) ou le personnel de la copropriété placé sous l’autorité du syndic (gardien et employé d’immeuble) ne peut se présenter au conseil syndical pour des risques évidents de conflits d’intérêt.

Retenez donc que l’élection d’un conseil syndical est obligatoire, même s’il n’y a pas de sanction prévue par la loi en l’absence d’un conseil syndical, mais que surtout l’élection d’un conseil syndical est souvent la garantie d’une copropriété qui fonctionne bien.

En cas de problème concernant la copropriété vous pourrez vous adresser au conseil syndical dans la mesure du respect de leur fonction bénévole et vous aurez surtout la garantie que des conseillers syndicaux élus par et parmi les copropriétaires, contrôle les actions du syndic et l’assiste dans sa mission afin de garantir les intérêts de la copropriété.

J’invite donc notre auditeur à faire inscrire la question de l’élection d’un conseil syndical à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires de son immeuble.

Le syndic me demande de payer des charges pour le chauffage collectif alors même que je lui ai expliqué que le logement été vide depuis presque un an et que je lui ai fourni les justificatifs de cette situation. Est-ce normal ? 

Il a obtenu un permis de construire et me demande de laisser passer les engins de chantier puis, à terme sa voiture. Il me demande également de faire passer par mon terrain les réseaux d'eau, d'électricité et de téléphone. Puis-je refuser ?

Les terrains enclavés, c’est-à-dire ceux qui n’ont pas d’accès (ou à tout le moins un accès insuffisant) à la voie publique, bénéficie d’un droit de passage sur la parcelle voisine, notamment pour réaliser des travaux de construction ou d’aménagement selon les dispositions de l’article 682 du Code civil. On dit que le fonds servant supporte une servitude de passage au profit du fonds dominant.

L’article 683 du Code civil vient quant à lui préciser que le droit de passage doit être « suffisant pour assurer la desserte complète » de la parcelle enclavée et que le trajet doit être « le plus court » et « le moins dommageable » possible. 

Si, à l’origine, la servitude devait permettre le passage piétonnier, la jurisprudence évolue avec le cours de la société et elle autorise désormais la modification de l’assiette de la servitude pour permettre le passage d’un véhicule. Dans le cas de notre auditeur, le fonds dominant, c’est-à-dire la parcelle enclavée, est destiné à supporter la construction d’une maison d’habitation, projet validé par les autorisations d’urbanisme nécessaires. Ainsi, l’assiette pourra être élargie afin de la rendre carrossable puisque c’est un besoin lié à la destination du fond auquel profite la servitude de passage. La jurisprudence nous dit en effet que l’accès avec une voiture correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation.

Ce droit de passage concerne également les aménagements nécessaires à l’utilisation du terrain enclavé comme les canalisations d’eau, les câbles électriques […] à la condition que ces réseaux soient enterrés. En effet, si le voisin de notre auditeur souhaite faire passer des câbles électriques sur des poteaux, il faudra qu’il obtienne l’accord écrit de notre auditeur et ils auront alors constitué une servitude aérienne, de nature conventionnelle. Ce qui signifie qu’elle est née d’un accord entre les parties concernées et qu’elle ne pourra pas cesser du seul fait du désenclavement de la parcelle, contrairement au cas de la servitude légale de passage.

Dans le cas où nos auditeurs décideraient effectivement de parvenir à un accord amiable sur les nouvelles conditions d’exercice de la servitude de passage (élargissement et tracé de l’assiette, passage des réseaux, frais d’entretien, etc...), le bon conseil est d’opter pour un acte notarié qui sera publié au service de la publicité foncière. Ainsi, les litiges éventuels liés à cette servitude de passage seront réduits puisque son exercice sera bien encadré et surtout, la servitude sera opposable aux tiers, en cas de vente de l’une des parcelles par exemple. Sachez qu’en cas de désaccord sur l’assiette et les conditions d’exercice de la servitude de passage, c’est le Tribunal de Grande Instance qui est compétent pour trancher.

Dans le cas de notre auditeur, puisque la parcelle de son voisin est effectivement enclavée et qu’il a obtenu les autorisations nécessaires pour construire sa maison, il n’y aura pas d’opposition possible sur l’existence de la servitude, sur son élargissement pour qu’elle puisse être empruntée par une voiture ou des engins de chantier et enfin sur le fait qu’elle supporte également le passage des réseaux nécessaire à l’habitation du voisin. L’idéal, afin de prévenir les éventuels litiges liés à l’utilisation de cette servitude, c’est de consigner ses conditions d’utilisation dans un accord établi par notaire qui sera opposable à tous. 

Par défaut, l’article 698 du Code civil nous dit que les frais de création et d’entretien des ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude sont à la charge du propriétaire du fonds auquel bénéficie la servitude, excepté si le propriétaire du fonds la supportant l’emprunte également : en ce cas, les frais sont partagés. Mais rien n’empêche les parties de s’entendre sur une répartition différente, d’où l’intérêt de le faire constater dans un acte notarié.

Dernière petite information à destination de notre auditeur : le Code civil, par ses articles 647 et 701, l’autorise à se clore, c’est-à-dire à poser une clôture autour de sa propriété, à condition de ne pas porter atteinte à l’usage de la servitude ni de la rendre plus incommode. Ainsi, il faudra donc poser un portail permettant l’accès à la parcelle enclavée et remettre au propriétaire une clé du portail.

Il nous faut peut-être préciser en préambule que le droit de se clore est inscrit dans le Code civil, dans son article 647, comme un attribut du droit de propriété. Ce qui signifie que tout un chacun a le droit de clore  sa propriété et que seule l’existence d’une servitude de passage peut venir nuancer quelque peu l’exercice de ce droit.

Votre voisin peut donc clore sa propriété sans que vous puissiez vous opposer. Il doit par contre, et bien entendu, respecter les règles d’urbanisme si votre commune est dotée d’un PLU (ou d’un autre document d’urbanisme) et le cahier des charges de votre lotissement, le cas échéant qui peuvent imposer un type ou une hauteur précise de haie ou de clôture.

Il va être important de bien situer l’édification du mur de clôture : sera-t-il totalement implanté sur sa propriété privée (mur privatif) ou sera-t-il à cheval sur vos deux propriétés (mur mitoyen) ? En effet, selon la situation, la réponse juridique à apporter sera différente.

Notre auditeur nous dit que son voisin envisage de construire le mur sur « son terrain » donc, a priori, cette clôture ne sera pas mitoyenne mais bien privative. Par conséquent, cette édification fera pleinement partie de la propriété privée de ce voisin qui sera donc libre de décider du matériau utiliser, de la technique de construction et du revêtement éventuel (peinture, crépi…). Le pendant de cette pleine propriété et de cette liberté c’est qu’il devra assumer la totalité des frais de construction et d’entretien de ce mur de clôture.

Il est également à noter l’existence de la notion de « tour d’échelle », ou « droit d’échelle » qui reconnait au propriétaire d’un immeuble le droit de disposer d’un accès temporaire à la propriété voisine pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation, ou aux travaux de finition, de sa propriété. Ainsi, même si votre voisin construit cette clôture séparative en bordure de sa propre propriété, il pourrait être amené à vous demander de le laisser accéder à votre propriété pour enduire ou entretenir son mur.

Si, sur le fond, vous êtes d’accord pour partager les frais, vous pourriez avoir intérêt à consentir à ce que la clôture soit édifiée à cheval sur les deux terrains, de sorte à ce qu’elle soit mitoyenne. Vous auriez alors votre « mot à dire » sur la consistance et l’aspect de ce mur.

Sachez à ce sujet, qu’un autre article du Code civil, l’article 663, prévoit que dans les zones urbanisées, ou les agglomérations (l’article utilise un vieux vocable et nous parle des « villes et faubourgs »), un propriétaire qui souhaite clore sa propriété peut obliger son voisin à faire clôture commune et à participer financièrement. Un accord doit toutefois avoir été trouvé entre les propriétaires quant à l’aspect de la clôture et au partage des frais de construction / entretien (qu’il vaut d’ailleurs mieux formaliser par un écrit). En l’absence d’accord, c’est le juge qui est compétent pour trancher et si l’un des deux propriétaires venait à réaliser les travaux sans accord avec le voisin, ni autorisation du juge, il ne serait pas légitime à réclamer le remboursement de la moitié des frais engagés.

En dernier point, je vais peut-être revenir très rapidement sur les règles de construction sont j’avais brièvement parlé en introduction. Il faudra donc que votre voisin respecte les prescriptions du document

d’urbanisme en vigueur sur votre commune ainsi que ceux du cahier des charges de votre lotissement le cas échéant, même s’il est ancien. Un cahier des charges de lotissement ne se prescrit pas.

En l’absence de tels documents, il faut encore une fois s’en référer au Code civil qui vient nous préciser, par son article 663 que « tout mur de séparation entre voisins, construit ou rétabli à l’avenir doit avoir au moins 3,20m de hauteur dans les villes de plus de 50 000 habitants et au moins 2,66m dans les plus petites villes ».

Sachez que lorsque vous achetez un terrain, vous pouvez trouver des indices dans votre acte de propriété, et notamment sur le plan cadastral, concernant les clôtures existantes pour savoir si elles sont mitoyennes ou en pleine propriété ! Attention, ce ne sont que des indices, seul un bornage contradictoire (ou judiciaire) établi par un géomètre-expert permettra de déterminer ces informations avec certitude !

La loi, par le biais des articles 678 et suivants du Code civil, impose des distances minimales pour ouvrir (ou créer tout autre sorte d’ouverture permettant des « vues ») sur une propriété voisine : 1,90m si la vue est droite, c’est-à-dire lorsque l’ouverture permet de voir directement sur la propriété voisine sans être obligé de tourner la tête, et 0,60m si la vue est « oblique » et que vous êtes obligé de tourner la tête pour voir chez votre voisin.
La mesure de cette distance se calcule « depuis le parement extérieur » du mur où l’ouverture est réalisée et, s’il y a des balcons, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne séparative de propriété entre les deux parcelles (c’est l’article 680 du Code civil qui vient nous préciser cette méthode de calcul très précise). On nous explique même que, si la séparation entre les deux propriétés est matérialisée par un mur, l’épaisseur de ce mur n’est incluse dans la distance que s’il appartient au propriétaire qui réalise l’ouverture. Ainsi, si le mur est mitoyen, on arrêtera la mesure de la distance à respecter au milieu du mur de séparation.
Il faut tout de même préciser qu’il est possible que les documents locaux d’urbanisme (notamment PLU) et cahier des charges de lotissement prévoient des distances plus importantes que celles prévues par défaut dans le Code civil et que l’on vient d’énoncer.
Si vous constatez que vos voisins ne respectent pas cette distance légale, il est important de réagir car, à défaut, la prescription acquisitive fera son œuvre et, au bout de trente années, les propriétaires voisins auront acquis une servitude de vue contre laquelle vous ne pourrez plus protester. Il faut même pousser la réflexion au-delà en analysant une décision de jurisprudence qui a été rendue : une fois que cette servitude de vue est acquise, elle représente un droit que vous ne pourrez pas obturer par la construction d’un mur trop proche de cette ouverture (en limite de propriété par exemple).
Pour contester la création d’ouvertures qui ne respectent visiblement pas les distances imposées par la loi ou les règlements locaux, il vous faut bien entendu tenter une première démarche auprès de vos voisins, éventuellement à l’oral dans un premier temps puis par courrier recommandé avec demande d’avis de réception à défaut. Si la situation semble irrémédiablement compromise, il sera nécessaire de saisir le Tribunal de Grande Instance du ressort du lieu où se situe l’immeuble concerné (en Lozère, c’est facile nous n’en avons qu’un : à Mende !) pour demander la suppression de l’ouverture litigieuse.
Vos voisins pourront éventuellement conserver des « jours » en lieu et place des « vues » qu’ils avaient créées. C’est-à-dire qu’à la place d’une fenêtre, ils pourront être autorisés à conserver une ouverture qui ne laisse passer que la lumière du jour et qui ne peut pas s’ouvrir. L’article 677 du Code civil précise d’ailleurs que ces jours doivent être placés en hauteur, à 2,60m du plancher ou du sol de la pièce à laquelle on veut apporter un éclairement si elle est située en rez-de-chaussée ou à 1,90m du plancher pour les pièces situés à l’étage.
Le déroulé que je viens d’exposer concerne les distances en deçà desquelles il n’est pas possible de créer une ouverture dans un mur donnant sur la propriété voisine. Pour autant, sachez que si ces distances sont bien respectées mais que vous éprouvez une réelle gêne, notamment pour profiter de votre piscine, vous pouvez toujours tenter une démarche amiable, et à défaut judiciaire, sur le fondement du trouble anormal de voisinage. Pour prouver ce trouble anormal devant le TGI, il sera judicieux de faire réaliser un constat d’huissier ou de demander une expertise.

Lorsqu’il est nécessaire de réaliser des travaux chez soi mais qu’il n’existe pas d’autre moyen que de passer sur la propriété voisine, on parle de « tour d’échelle ». C’est le droit, pour le voisin d’une propriété située en limite séparative très proche, de disposer d’un accès temporaire à cette dernière, pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de sa propre propriété. Cette servitude, plus couramment nommée de « tour d’échelle », est d’origine jurisprudentielle, cela signifie qu’il vous faut demander à votre voisin son autorisation et, à défaut, demander au juge de vous accorder une servitude de passage temporaire. Sachez tout de même que refuser, sans motif sérieux, le tour d’échelle à son voisin a déjà été reconnu par les juges comme abusif et ouvrant droit à réparation.

Il est important de souligner que la jurisprudence, d’interprétation stricte, considérant la servitude comme un droit portant atteinte à la propriété, paraît la réserver aux seules réparations sur des constructions existantes et refuser de l’appliquer pour l’édification de constructions nouvelles.

Comment demander ce « tour d’échelle » à votre voisin ?

Il s’agit d’une démarche amiable mais qui doit revêtir une certaine valeur juridique. C’est pourquoi il convient d’adresser une lettre recommandée avec demande d’avis de réception à votre voisin en précisant le caractère temporaire de votre passage et en développant les arguments reconnus par la jurisprudence (c’est-à-dire ceux qu’il faudrait développer devant le juge pour obtenir un droit de passage temporaire en cas de refus de votre voisin).

En effet, la jurisprudence a dégagé certains critères jurisprudentiels pour les modes d’établissement de cette servitude : 

• les travaux doivent avoir un caractère indispensable et permettre le maintien en bon état de conservation d’une construction existante (C. Cass 3e chambre civile, 15 avril 1982) ; 
• l’accès chez le voisin suppose que toute tentative pour effectuer les travaux de chez soi, même au prix d’une dépense supplémentaire, se soit révélée impossible ; 
• les modalités de passage, la marge d’empiètement et le temps d’intervention doivent être aussi restreints que possible, le juge pouvant en définir les limites ; 
• le propriétaire voisin est en droit d’obtenir des dédommagements au titre des détériorations éventuelles et des troubles de jouissance inhérents au chantier. 

Dans tous les cas, qu'il vous autorise spontanément ou que ce soit le juge qui le fasse, le voisin devra supporter la gêne que lui occasionneront les travaux comme un inconvénient normal de voisinage, si celle-ci est temporaire et de courte durée. Par contre, il a droit à la réparation des dommages résultant de la réalisation des travaux. Ce dédommagement peut être prévu au profit du voisin par le versement d'une indemnité d'occupation pour le trouble de jouissance ou par la réalisation de réparations en cas de dégâts.

Peu importe l’origine de l’autorisation (amiable ou judiciaire), pour éviter un éventuel futur conflit, il est vivement recommandé de faire dresser par huissier un constat avant et après les travaux. Les frais seront à la charge de celui qui les entreprend mais éviteront peut-être une action en responsabilité de la part du voisin pour des dommages intervenus sur sa propriété dont vous n’êtes pas responsables.
Si vous obtenez l'autorisation amiable de votre voisin, vous devez alors définir ensemble, par écrit, les modalités du tour d'échelle telles que : la durée des travaux, les dates et heures de passage et les précautions à prendre pour ne pas endommager le terrain.