Vos questions, nos réponses

Je suis locataire et j’envisage de déménager. Dans quel délai dois-je avertir mon propriétaire ?

Le locataire qui souhaite quitter le logement qu’il loue doit avertir son propriétaire de sa volonté de mettre fin au bail, on dit qu’il « donne congé ». Il doit respecter un préavis entre le moment où il donne congé et le moment de son départ.

Dans le cadre d’une location meublée, le préavis du locataire est toujours d’1 mois.

Dans le cadre d’une location non meublée, le préavis est de 3 mois.

Dans certains cas, limitativement énumérés par la loi, le délai du préavis est réduit à 1 mois :

en cas d’obtention d’un premier emploi ;
de mutation ;
de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
pour les bénéficiaires du RSA ;
pour les bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé ;
pour les locataires attributaires d'un logement social ;
pour le locataire dont l’état de santé constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
dans les zones d’encadrement des loyers pour les congés délivrés à compter du 31 juillet 2014

Le locataire doit notifier son congé par courrier en précisant le motif et en joignant les justificatifs. Le courrier doit être soit :

adressé en recommandé avec demande d’avis de réception,

soit ,

notifié par un huissier ou remis en main propre contre récépissé.

Le délai de préavis court à compter de la réception du courrier ou du passage de l’huissier.

Même s’il quitte les lieux plus tôt, le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges jusqu'à la fin du préavis, sauf accord du propriétaire, par exemple si un nouveau locataire lui succède.

Le bon conseil : Avant d’envoyer votre lettre de congé, contacter l’ADIL pour vérifier si vous pouvez bénéficier d’un préavis réduit, et obtenez gratuitement un modèle de courrier.

Je suis locataire depuis juin 2015 d’un appartement meublé à Mende. Mon loyer s’élève pour le moment à 350 € mais mon propriétaire vient de m’indiquer qu’il allait l’augmenter de 10 € par mois à partir du mois de juin prochain. En a-t-il le droit ?

La révision des loyers des logements loués meublés ou non meublé à usage d’habitation principale est strictement encadrée par la loi.

Pour que la révision du loyer soit possible, il faut tout d’abord qu’une clause dans le bail la prévoit.

Si le contrat de location ne contient pas de clause permettant de réviser le loyer, aucune révision n’est possible. Ainsi, même si la location dure de nombreuses années, pendant toute la durée de la location, le loyer restera inchangé et sera donc le même que celui prévu au départ à la signature du bail !

En revanche, lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer (hypothèse la plus courante), celle-ci intervient chaque année à la date convenue dans le contrat de location ou, à défaut, au terme de chaque année du bail.

L’augmentation de loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers (dit IRL) publié par l’Insee chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Si le bail ne précise pas le trimestre de l’indice à utiliser, la loi impose d’appliquer le dernier indice publié à la date de signature du bail.

Aussi, pour savoir si l’augmentation de loyer demandée par votre bailleur est juste, il faut connaître le trimestre de l’IRL applicable à votre contrat : s’il n’a pas été prévu dans votre bail on utilisera le dernier indice connu lorsque vous avez signez le contrat.

Quoi qu’il en soit, vu les variations de l’indice cette année, les 10 € d’augmentation annoncés par votre bailleur ne semblent pas possible. A priori, l’augmentation se chiffrerait plutôt en centimes d’euros…

A noter que depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le bailleur dispose d'un délai d'un an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande. La révision prendra effet au jour de sa demande ; elle n’est donc pas rétroactive. Passé le délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n'est plus possible.

Le bon conseil : pour calculer la révision de votre loyer, contacter gratuitement l’ADIL de la Lozère qui dispose d’un outil de calcul permettant de procéder à cette révision du loyer.

Je suis locataire d’une maison à Langogne depuis 2 ans. La chasse d’eau ne fonctionnait plus correctement, elle fuyait. Un plombier est intervenu et m’a indiqué qu’il fallait la changer. Est-ce à moi de payer ce remplacement ?

A priori, oui. Les logements loués meublés ou non meublés qui constituent l’habitation principale du locataire sont soumis à la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989.

Cette loi prévoit que le locataire prend à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat de location (chaudière, chauffe-eau …), les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret. Il s’agit du décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui énumère une liste non limitative de ces réparations locatives.

Les réparations importantes, celles dues à la vétusté, à un vice de construction ou un cas de force majeure sont en revanche à la charge du propriétaire.

Le décret de 1987 prévoit que le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasse d’eau fait partie des réparations locatives. A ce titre, sauf à ce que le remplacement soit rendu nécessaire du fait de la vétusté, il vous appartient a priori de supporter financièrement cette réparation.

Il est d’ailleurs bon de rappeler que, même pour les cas où les réparations incombent au bailleur (du fait de la vétusté ou de la nature des travaux à réaliser), le locataire ne peut pas faire intervenir lui-même un professionnel. Il doit avertir son bailleur du désordre qui fera lui-même intervenir le professionnel de son choix, ou bien obtenir l’accord écrit de son bailleur afin de prendre lui-même en charge les démarches nécessaire à la réalisation des travaux et se faire ensuite rembourser leur coût auprès de son propriétaire-bailleur.

Le bon conseil : pour savoir à qui incombe une réparation (locataire ou propriétaire) contactez l’ADIL qui fera une analyse juridique de votre situation et vous donnera les textes de loi qui règlementent cette question.

Je suis propriétaire d’un petit logement avec une cuisine équipée, un canapé et un lit. Je souhaite le mettre en location. Je ne sais pas si je dois considérer qu’il est meublé, non meublé, ou « semi-meublé »… ?

Tout d’abord, sachez que juridiquement, la qualification de « semi-meublé » n’existe pas. Une location est soit meublée, soit non meublée.

Le logement meublé est défini comme le logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments d’équipements que doit comporter ce mobilier est fixée par le décret du 31 juillet 2015.

Il précise que « chaque pièce d'un logement meublé est équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination » (art. 1^er).

Il dresse également un inventaire des éléments que doit comporter ce mobilier (art. 2). Il est ainsi prévu que tout logement meublé occupé à titre de résidence principale doit être garni au minimum des 11 éléments suivants :

literie comprenant couette ou couverture ;
dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
plaques de cuisson ;
four ou four à micro-ondes ;
réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6° C ;
vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
ustensiles de cuisine ;
table et sièges ;
étagères de rangement ;
luminaires ;
matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Si le logement n’est pas garni de l’ensemble de ces éléments, alors la location sera considérée comme non meublée.

Le bon conseil : avant de mettre ou remettre un logement en location, contacter gratuitement l’ADIL de la Lozère pour vous informer sur les évolutions de la règlementation.

Je suis étudiante sur Mende et j’envisage de prendre un logement avec 2 copines en colocation. Est-ce qu’il faut signer 1 seul contrat ou plusieurs ?

Définition : La colocation est définie par la loi article 8-1 de la loi du 6.7.89 comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

Ainsi, à partir du moment où vous louez un logement toutes les 3, vous vous trouverez en colocation, peu importe qu’il y ait 1 seul contrat ou 3.

1 - Si le bailleur vous propose la signature de plusieurs contrats, alors chaque colocataire signera avec le bailleur un contrat de location (bail) indépendant, conforme au régime juridique auquel est soumis le logement (meublé ou non meublé).

Chacun des baux devra préciser :

la pièce du logement dont chaque colocataire a la jouissance exclusive ;
les parties communes mises à disposition de l’ensemble des colocataires (cuisine, salle de bain, salon, etc.).

Le colocataire sera responsable du paiement de sa quote-part du loyer et de toute somme due au bailleur (charges, réparations locatives) correspondant à ce que précise son contrat de location.

Chaque colocataire peut délivrer un congé au bailleur pour sa partie privative sans que cela n’entraine de conséquences sur les autres contrats de location. Le bailleur peut alors choisir un nouveau colocataire, sans nécessité d’avoir l’accord des autres colocataires.

Restitution du dépôt de garantie : dès lors qu’il a donné congé, le colocataire peut demander la restitution de son dépôt de garantie dans le délai fixé par la loi ou par le contrat.

Assurance : Chaque colocataire doit souscrire un contrat d’assurance multirisque habitation-responsabilité civile auprès de l’assureur de son choix.

Baux conclus à compter du 27 mars 2014 : les parties au contrat de bail d’une colocation peuvent convenir de la souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte des colocataires. En ce cas, le montant de la prime d’assurance est récupérable auprès des colocataires.

2 - Si le bailleur vous propose la signature d’un contrat unique, le bail devra respecter les clauses du bail type tel que défini par le décret du 29.5.15 (meublé ou non meublé selon la situation).

Chacun des colocataires signe alors le même bail qui est commun à tous. Chacun doit comme le bailleur en conserver un exemplaire.

Chacun des colocataires a les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur.

Assurance : Les colocataires sont tenus de s’assurer au titre de l’assurance multirisque habitation. Ils peuvent souscrire un contrat unique ; en ce cas, la police d’assurance doit mentionner le nom de chacun des colocataires. Ils peuvent aussi souscrire individuellement une assurance.

Toutefois, les parties au contrat de bail d’une colocation peuvent convenir, par une clause expresse du bail, de la souscription par le bailleur d’une assurance pour compte des colocataires. Le montant de la prime d’assurance annuelle est récupérable par le bailleur à chaque paiement du loyer.

Dépôt de garantie : Le bailleur peut demander le versement d’un dépôt de garantie. Si la colocation porte sur un logement loué vide, son montant est limité à un mois de loyer ; s’il s’agit d’un logement loué meublé, son montant est limité à deux mois de loyer. Il est versé à l’entrée dans les lieux et n’est restitué, déduction faite des sommes restant dues au bailleur, qu’à la remise des clés au bailleur par le dernier des colocataires dans les délais fixés par la loi ou le contrat.

Paiement du loyer : chaque locataire doit payer une quote-part du loyer et des charges au bailleur à l’échéance convenue (par exemple, s’il y a trois colocataires, chacun paie un tiers du loyer et des charges).

Il en va autrement lorsque le bail prévoit une clause de solidarité ou d’indivisibilité de la dette de loyer. En ce cas, chacun des locataires peut être tenu responsable du paiement de la totalité des sommes dues au propriétaire (loyer, charges, réparations locatives) jusqu'à l'expiration du bail en cours. Le bailleur peut, soit poursuivre indifféremment l’un des colocataires, soit les poursuivre tous ensemble, pour le paiement des loyers et des charges. Si un colocataire paie plus que la quote-part de loyer lui incombant, il pourra se retourner contre son ou ses colocataires et les poursuivre le cas échéant en justice pour obtenir le remboursement des sommes excédant sa part.

Congé donné par les locataires

Tous les colocataires souhaitent mettre fin au bail en même temps : Le congé est adressé au bailleur, soit en lui adressant chacun un congé, soit en lui adressant un congé commun comportant tous les noms et signatures des colocataires. Le montant du dépôt de garantie est versé par le bailleur (ou le professionnel mandaté pour gérer son logement) indifféremment à l'un d’entre eux, sauf mention particulière au bail.

Un seul colocataire souhaite quitter le logement : Le locataire qui envisage de quitter le logement peut le faire sans l’accord des autres colocataires. Il doit donner congé au bailleur (par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en respectant le préavis) ; à défaut il reste tenu au paiement du loyer et des charges.

Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux.

Le départ d’un colocataire ne nécessite pas obligatoirement l’établissement d’un nouveau contrat de location. Si un nouveau colocataire lui est substitué, avec l’accord préalable du bailleur, un avenant au bail est indispensable. Le bailleur ne peut pas en revanche imposer dans le bail un nouveau locataire sans l’accord des autres colocataires.

Le locataire quittant les lieux en cours de bail ne peut demander au bailleur la restitution immédiate de sa quote-part de dépôt de garantie ; celle-ci suppose en effet la remise des clés au bailleur et donc le départ du dernier des colocataires. Il revient donc aux colocataires de régler entre eux cette question du remboursement au locataire sortant de sa quote-part du dépôt de garantie.

Le paiement du loyer après le congé donné par un locataire :

Si le bail contient une clause de solidarité (depuis 27 mars 2014) : l’engagement solidaire du colocataire qui a donné congé prend fin à la date d’expiration du délai de préavis, à condition qu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut de nouveau colocataire figurant au bail, son engagement s’éteint, au plus tard, dans un délai de 6 mois à compter de la date d’expiration du délai de préavis.

En l’absence de clause de solidarité : à l’expiration du préavis de son congé, le locataire sortant est libéré du paiement des loyers et charges, ou dès que le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Aides au logement : Sous réserve de respecter les conditions d’octroi de l’allocation logement, la signature du bail, qu’il soit unique ou qu’il y ait plusieurs contrats de location, permet à chaque colocataire de bénéficier d’une aide au logement au prorata de la partie du loyer qu’il supporte. Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la Caisse d’allocations familiales ou à la Caisse de mutualité sociale agricole.

Le bon conseil : Le bon déroulement d’une colocation implique une entente correcte entre les colocataires. Ils doivent en effet s’organiser pour gérer les dépenses communes (loyers, charges, taxe d’habitation, abonnements divers : électricité, gaz, téléphone, internet...) et respecter un minimum de règles d’utilisation et d’entretien des parties ou équipements communs (cuisine, salle de bains, séjour, frigidaire ...). L’établissement par les colocataires d’un « règlement intérieur » à la colocation peut être utile pour prévoir notamment la répartition des factures, qui se chargera de leur règlement aux créanciers, comment sera réglée la question d’éventuelles

J’envisage de prendre un appartement en location mais l’annonce mentionne des charges mensuelles de 150 €. J’aurai souhaité savoir à quoi cela correspond et si je devrai payer des charges supplémentaires à la fin de l’année ?

Dans le cadre de la location d’un logement meublé ou non-meublé, à titre de résidence principale, le paiement des charges locatives est une obligation qui pèse sur le locataire au même titre que l’obligation de payer le loyer.

La liste des charges à payer par le locataire, dites « charges récupérables » est limitée. Elle est fixée par le décret du 26 août 1987 pour les locations du secteur privé et par le décret du 9 novembre 1982 pour les logements du parc social qui prévoient des postes de charges identiques (c’est-à-dire qu’il existe deux textes de loi différents selon que le logement fait partie ou non du parc privé mais ces deux textes prévoient la même liste de charges récupérables).

La loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables sont exigibles en contrepartie :

des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (notamment les dépenses liées au contrat d’entretien d’un ascenseur) ;
et des taxes/ impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les décrets de 82 et 87 fixent ainsi 8 poste principaux de charges récupérables :

Ascenseurs et monte-charge (électricité, nettoyage, contrat de révision…)
Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes (contrat d’entretien de la chaudière collective…)
Installations individuelles de chauffage et de production d’eau chaude ainsi que de distribution d’eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de la température et du débit, remplacement des joints de chasse d’eau…)
Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation (électricité, frais de personnel d’entretien…)
Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipement de jeux)
Hygiène (produits de désinctisation et de désinfection…)
Équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation (entretien de la VMC…)
Impositions et redevances (taxe d’enlèvement des ordures ménagères)

Maintenant que nous avons précisé quels postes de dépenses sont compris dans les charges locatives, il s’agit de savoir quels sont les différentes modalités de règlement de ces charges prévues par la loi.

Le contrat de bail peut prévoir que le locataire paiera tous les mois, en même temps que le loyer, une avance sur les charges que l’on appelle « provision sur charges » ou ne rien préciser quant au paiement des charges. Dans ce dernier cas, le paiement des charges se fera en une fois, lors de la présentation des justificatifs par le propriétaire-bailleur.

Dans le cas de notre auditrice, il semble que des provisions sur charges soient prévues à hauteur de 150€/mois. Une régularisation devra être effectuée par le propriétaire-bailleur chaque année pour ajuster les versements effectués aux dépenses réelles. Ainsi, dans le cas où le montant des charges réelles serait supérieur aux provisions versées, le locataire devrait régler la différence. A l’inverse, si les provisions étaient plus élevées que les charges réelles, c’est au propriétaire-bailleur de restituer la différence au locataire.

Un décompte détaillé des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle précisant les différentes catégories de charges et, le cas échéant, le mode de répartition entre les différents appartements de l’immeuble. Les pièces justificatives des charges (ex : factures d’eau, avis d’imposition pour la TOM) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte des charges.

Il faut savoir que le délai de prescription en la matière est fixé à 3 ans. Cela signifie que propriétaire-bailleur comme locataire ont la possibilité de réclamer des sommes liées à la régularisation des charges locatives jusqu’à 3 ans après leur exigibilité.

Dernière précision : pour les cas particuliers de la location meublée et de la colocation, il existe une troisième possibilité en termes de paiement des charges locatives. Il est possible de convenir d’un forfait de charges qui consiste à verser tous les mois une somme dédiée au paiement des charges locatives, en plus du loyer (même mode de fonctionnement que pour les provisions sur charges) mais ces versements ne pourront PAS faire l’objet de régularisation de charges. Ce forfait est révisable dans les mêmes conditions que le loyer.

Donc en résumé, 3 possibilités pour régler les charges locatives :

en une fois, sur présentation des justificatifs par le bailleur,
mensuellement par provisions sur charges avec une régularisation annuelle et,
pour les locations meublées et les colocations, mensuellement et sans régularisation annuelle, c’est le « forfait de charges ».

Le bon conseil : Il est important de demander au bailleur quelles sont les charges locatives qui pèsent sur l’appartement (espaces verts, ascenseur…) et notamment si la production d’eau chaude et le chauffage sont collectifs et de bien préciser ces postes de charges dans le contrat de bail. Il est également important de préciser dans le contrat de bail de quelle façon seront réglées les charges : provisions ou forfait, et pour quel montant, ou une fois par an, lors de la réception des factures des charges par le bailleur.
Enfin, pensez à bien noter dans votre état des lieux d’entrée contresigné l’index des différents compteurs (EDF, eau, chauffage).
Vous pouvez consulter l’ADIL pour l’analyse de votre décompte détaillé et obtenir si besoin des modèles de courrier.

J’étais locataire d’un appartement sur Marvejols que j’ai quitté il y a 3 mois, et le propriétaire ne m’a toujours pas rendu ma caution. Quels sont mes recours ?

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception au bailleur ou à son mandataire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

À cette occasion, le locataire communique sa nouvelle adresse.

Le dépôt de garantie sera soit restitué intégralement, soit en partie, déduction faite des sommes restant dues au bailleur.

En effet, le bailleur peut déduire du montant du dépôt de garantie les sommes dues au titre des loyers, charges, réparations locatives ou des dégradations dont le locataire pourrait être tenu responsable.

Le bailleur est tenu de justifier la retenue qu’il opère par la remise au locataire de documents (factures, devis, lettres de réclamation des loyers impayés restées sans réponse, etc).

L’appréciation des sommes retenues au titre des dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie peut être faite sur la base d’une grille de vétusté.

Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai de restitution est réduit à un mois.

Pour les logements situés dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision (au maximum de 20% du dépôt de garantie) jusqu’au mois suivant l’approbation des comptes annuels de l’immeuble.

À défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis (1 mois ou 2 mois selon les cas), la loi prévoit que le montant dû au locataire (= le solde du dépôt de garantie) est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel, pour chaque mois de retard commencé, sauf en l’absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse.

Ainsi, pour en revenir à la question de l’auditeur, dans la mesure où il a quitté le logement il y a 3 mois, le bailleur a dépassé le délai légal pour restitué la caution / le dépôt de garantie. Je lui conseille donc de lui adresser une lettre de mise en demeure de restituer le dépôt de garantie sous 8 jours, en LRAR.

Sans réponse de sa part dans le délai prévu, le locataire pourra envisager d’autres recours.

Il pourra saisir le conciliateur de justice ou la Commission départementale de conciliation (CDC).

Saisie gratuitement, la CDC a pour rôle de trouver un accord entre le propriétaire et le locataire. En cas d’échec de la conciliation, le juge du tribunal d’instance peut être saisi.

Le bon conseil : L’ADIL propose gratuitement aux locataires comme aux propriétaires, des modèles de courrier, des documents types ou encore des formulaires.

Ainsi par exemple, l’ADIL met à votre disposition :
Modèle de courrier de mise en demeure pour demander la restitution du dépôt de garantie, à adresser au bailleur ;

Modèle de courrier de saisine de la commission de conciliation ;

Dossier d’aide juridictionnelle ;

Document Cerfa de saisine simplifiée du Tribunal d’Instance : déclaration au greffe du TI

…

Je suis étudiant et je loue un studio meublé pour la durée de l'année universitaire, soit de septembre à juin. Est-ce à moi ou au propriétaire de payer la taxe d'habitation ?

On va peut-être commencer par resituer la notion de taxe d’habitation.

La taxe d’habitation doit être acquittée même si elle ne fait pas partie des charges dites « récupérables » par le propriétaire sur le locataire visées par le décret du 26 août 1987 et ce au nom du principe selon lequel le locataire doit s’acquitter des diverses charges et taxe correspondant à un service dont il bénéficie.

La taxe d’habitation est due pour tous les locaux affectés à l’habitation et établie au nom des personnes physiques (ou morales) qui en ont la jouissance, que ce soit à titre de propriétaire, de locataire, ou à tout autre titre (occupation gratuite par exemple) au 1er janvier de l’année (article 1 415 du CGI). L’impôt est du dès lors que le contribuable a la possibilité d’occuper à tout moment le local, même si en fait, il ne l’occupe que de temps en temps (notion de local « garni »).

Les locataires ou sous-locataires de logement loués en meublé qu’ils occupent de manière permanente et exclusive, dont ils conservent la disposition même pendant leurs absences, sont normalement imposables à la taxe d’habitation suivant les règles générales. Exonération qui vise surtout les personnes âgées de plus de 60 ans à faibles revenus.

En cas de location consentie à un étudiant, la durée du bail meublé classique (à savoir un an renouvelable tacitement) peut être réduite à 9 mois, le bail n’étant alors pas renouvelé automatiquement (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Pour autant, il ne s’agit pas d’une location saisonnière mais bien d’une location à titre de résidence principale dont la durée est exceptionnellement réduite au vu des circonstances particulières.

Une étudiante avait ainsi contesté le fait de devoir payer la taxe d’habitation sur le motif que son bail avait été conclu pour une période allant de septembre à juin, les propriétaires se réservant la disposition du bien pendant l’été. Les juges ont toutefois considéré que ce bail n’était pas une location saisonnière et que c’était donc au locataire de payer la taxe d’habitation dans la mesure où il en avait la jouissance au 1er janvier. Les juges ont ainsi appliqué les règles classiques de contribution à la taxe d’habitation.

En conclusion, c’est bien à notre auditeur, et non à son propriétaire, de s’acquitter de la taxe d’habitation relative à son logement dès lors qu’il l’occupe au 1er janvier et que ce logement constitue sa résidence principale pour ses études.

Rappelons par ailleurs que la taxe d’habitation, contrairement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par exemple, obéit au principe d’annualité. Ce qui signifie que l’occupant au 1er janvier paie la taxe pour l’ensemble de l’année, quand bien même il quitte le logement en cours d’année civile. En compensation il ne paie pas de taxe d’habitation pour son nouveau logement pris à bail en cours d’année.

Je suis locataire dans le parc privé et je souhaite bénéficier d'un logement social. Quelles sont les conditions et comment faire la demande ?

Les logements sociaux (HLM) construits, achetés ou améliorés avec l'aide de l'État, appartenant aux organismes HLM (Offices publics d'HLM et Sociétés Anonymes) ou gérés par eux sont attribués dans certaines conditions :

le demandeur doit être français ou étranger admis à séjourner en France avec un titre de séjour en cours de validité,
ses ressources annuelles imposables ajoutées à celles de l'ensemble des personnes vivant au foyer ne doivent pas excéder un plafond qui varie en fonction du nombre de personnes à charge, et du lieu d'habitation (Ile-de-France ou autres régions).

À titre d'exemple, en 2017, ses ressources annuelles du ménage de l'année n-2 (2015) ne doivent pas dépasser en Lozère :

Catégorie de ménages	Autres régions
1 - Une personne seule	20.123 €
2 - Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages	26.872 €
3 - Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge	32.316 €
4 - Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge	39.013 €
5 - Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge	45.895 €
6 - Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge	51.723 €
Personne supplémentaire	+ 5.769 €

Ce plafond est révisé chaque année au 1^er janvier.

Des dérogations à la hausse ou à la baisse peuvent être accordées en fonction du financement dont a bénéficié l'ensemble HLM : renseignez-vous auprès de votre ADIL et de l'organisme HLM.

Le ménage n'a pas l'obligation de résider dans la commune pour faire une demande.

Comment faire une demande de logement social ?

Une demande de logement social peut être faite par internet sur le site www.demande-logement-social.gouv.fr.ou sur place au moyen d’un formulaire Cerfa (n° 14069) auprès des bailleurs sociaux, de la préfecture, de la mairie, du département, du Services intégrés d'accueil et d'orientation (SIAO) ou d’un Comité interprofessionnel du logement (CIL) d'Action Logement, ou du service social de leur administration pour les fonctionnaires.

Dès réception du formulaire rempli ou saisi en ligne et de la pièce d’identité (ou pièce attestant de la régularité du séjour), la demande est enregistrée.

Une attestation d’enregistrement comportant le numéro unique de demande est adressée au demandeur.

Ce numéro départemental garantit l’inscription en tant que demandeur de logement locatif social et certifie la date de cette demande.

Cette demande et le numéro d'enregistrement sont valables dans tout le département (dans toute la région, en Île-de-France).

Le formulaire de demande de logement social n'est rempli qu'une seule fois même si la demande de logement porte sur plusieurs communes à la fois.

Le dossier unique de logement social

La liste des pièces justificatives à fournir pour l’instruction de la demande est disponible avec le formulaire auprès des services qui enregistrent les demandes.

Les pièces obligatoires sont :

les pièces d’identité (carte nationale d’identité, passeport, titre de séjour si vous êtes étranger) de toutes les personnes majeures à loger (livret de famille ou acte de naissance pour les mineurs) ;
l’avis d’imposition des personnes appelées à vivre dans le logement.

Des pièces complémentaires peuvent être demandées par le service instructeur

document attestant de la situation familiale indiquée (livret de famille, certificat de décès, attestation d’enregistrement du PACS, certificat de grossesse, extrait du jugement de divorce…) ;
document attestant de la situation professionnelle indiquée (carte d’étudiant, contrat de travail…) ;
document attestant des ressources mensuelles (bulletins de salaire des 3 derniers mois ou attestation de l’employeur, notification de pension de retraite ou d’invalidité, avis de paiement des ASSEDIC, attestation d’allocation…) ;
document attestant du logement actuel (bail et quittance de loyer, attestation de la personne qui héberge, acte de propriété, attestation d’un travailleur social, d’une association ou certificat de domiciliation…).

Les pièces justificatives sont déposées en un seul exemplaire. Elles sont ensuite enregistrées dans le Système national d’enregistrement (SNE) et accessibles pour les différents réservataires (organismes susceptibles de proposer des candidats au bailleur : État, collectivité locale, bailleur, etc.).

Attention : en aucun cas, l'enregistrement de la demande ne vaut attribution d'un logement.

La durée d’attente pour l’attribution d’un logement varie de plusieurs semaines à plusieurs années, selon la commune demandée. Il vous est possible de connaître le degré de tension pour les communes identifiées dans la demande sur le site internet www.demande-logement-social.gouv.fr.

Quelle est la durée de validité d'une demande ?

Une demande de logement social a une durée de validité d’un an à compter de sa présentation initiale ou, le cas échéant, de son dernier renouvellement.

Toute mise à jour ou correction des informations contenues dans la demande est effectuée sous le numéro d’enregistrement initialement délivré en conservant la date initiale de dépôt de la demande.

Quand et comment renouveler ma demande ?

Tant qu'un logement n'a pas été attribué au demandeur, il doit la renouveler tous les ans.

Un mois au moins avant la date d'expiration de validité de la demande, un courrier informe le demandeur de la date limite pour la renouveler (lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen permettant d'attester la remise ou par voie électronique).

Cette notification l'informe que le défaut de renouvellement de sa demande dans ce délai entraînera sa radiation et la démarche pour obtenir un nouveau numéro d'enregistrement devra être refaite.

Lors du renouvellement de la demande, il est important de se munir du numéro d'enregistrement et signaler tout changement d'adresse, de composition familiale ou de situation professionnelle.

Le renouvellement est effectué dans les mêmes conditions que le dépôt.

Une attestation d'enregistrement du renouvellement de la demande sera remise au demandeur.

S'informer

Les ADIL informent gratuitement sur la réglementation applicable à la location d'un logement et sur les aides auxquelles le demandeur peut avoir droit (AP/AL, prime de déménagement ...).

Délais d'obtention

Le fait de remplir ces conditions ne vous donne pas automatiquement droit à l'attribution d'un logement.

Le dossier sera présenté par un bailleur social, la mairie, un CIL d’Action logement ou un service de l’État à l’une des commissions d’attribution des logements mis en place par bailleurs sociaux.

Les critères de priorité sont déterminés dans chaque département en accord avec le préfet à partir de critères généraux réglementés.

Sont prioritaires pour l’attribution d’un logement social, notamment :

les personnes handicapées ;
les personnes mal logées, défavorisées ou rencontrant des difficultés particulières de logement ;
les personnes hébergées ou logées temporairement ;
les personnes mariées vivant maritalement ou pacsées, victimes de violences au sein du couple ;
les personnes sans aucun logement ou menacées d’expulsion sans relogement ;
les personnes logées dans un logement insalubre ou dangereux.

Si la situation du demandeur le classe parmi les prioritaires, la préfecture du département dans lequel il cherche un logement proposera en priorité cette candidature aux organismes d'HLM propriétaires de logements dans ce département.

Une fois le logement attribué, le bailleur contactera le demandeur et lui fera signer un contrat de location.

Je suis propriétaire d'un appartement que je loue à des étudiants en colocation. L'un d'entre eux vient de m'envoyer sa lettre de congé, devrais lui restituer une partie du montant du dépôt de garantie ?

La réponse à apporter à notre auditeur va dépendre du type de bail de colocation conclu. Je m’explique : suivant que la colocation aura été conclue par un bail de location unique ou par deux baux de locations distincts (un par colocataire), je répondrai « oui » ou « non ».

Précisons d’abord que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai de restitution du dépôt de garantie de deux mois maximum qui commence à courir à compter de la remise des clés au bailleur par le locataire. Sauf que, la Cour de cassation est venue éclairer les difficultés posées par cette notion en cas de colocation puisque le colocataire partant restitue bien son jeu de clés au propriétaire mais pour autant le contrat de bail se poursuit avec les colocataires restants… Ainsi, on sait désormais que le remboursement du dépôt de garantie suppose la restitution effective des lieux.

Donc, si l’on se pose dans l’hypothèse d’une colocation formalisée par un seul contrat de bail, la réponse à apporter est la suivante : un colocataire qui a donné congé ne peut donc pas exiger du bailleur qui lui restitue le dépôt de garantie, quand bien même ce serait lui qui l’aurait versé en entrant dans les lieux pour l’ensemble des colocataires. Cette somme ne doit être restituée qu’après que le bail a été résilié à l’égard de tous les colocataires et que toutes les clés ont été restituées au bailleur.

En cas de colocation formalisée par des baux distincts, la solution est différente. En effet, le colocataire sortant avait versé un dépôt de garantie lors de la signature de son propre contrat de bail. Ainsi, dans la mesure où il a donné congé et que son bail est résilié, le dépôt de garantie qu’il avait versé doit lui être restitué dans le délai d’un mois à compter de la restitution des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ou de deux mois dans l’hypothèse contraire.

Se posera alors une autre difficulté : celle de la possibilité de procéder à un (ou des) retenues sur ce dépôt de garantie.

En effet, dans le cas précis d’une colocation formalisée par des baux distincts, le départ d’un colocataire a pour conséquence l’établissement d’un état des lieux de sortie, puisque le bail est résilié (alors que colocation à bail unique : pas forcément d’état des lieux intermédiaire, on verra à la libération effective des lieux pas tous les colocataires). Sauf que le décret du 30 mars 2016 prévoit que cet état des lieux doit « porter sur l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive ». (Ex : partie privative : chambre / parties communes : salon/cuisine/sdb). L’état des lieux ne peut donc pas porter sur les parties dont les colocataires ont la jouissance commune et les retenues éventuelles sur le dépôt de garantie à restituer au colocataire sortant ne pourront donc concerner que des dégradations sur les parties dont il avait la jouissance exclusive.

Pour répondre de façon très concrète à notre auditeur : si le colocataire figurait sur un contrat de bail unique, il n’y a pas d’état des lieux et donc pas de dépôt de garantie à restituer, par contre, s’il avait son propre contrat de bail au sein de la colocation, alors il faudra établir un état des lieux et lui restituer le dépôt de garantie qu’il avait versé lors de son entrée dans les lieux, diminué d’éventuelles retenues au titre de dégradations constatées sur les parties privatives du colocataire.

Ainsi, je voudrais terminer en attirant l’attention des propriétaires sur cet aspect de la colocation formalisée par des contrats de location distincts. Le pendant du fait que les états des lieux réalisés avec les différents colocataires ne portent que sur les « locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive » conformément aux dispositions réglementaires, est que les parties dont les colocataires ont la jouissance commune ne sont pas concernées par ces états des lieux.

Par voire de conséquence, il semble très difficile pour un propriétaire de rapporter la preuve de dégradations sur les parties « communes » et ainsi de pouvoir rechercher la responsabilité des colocataires sur ces questions. Cette difficulté, relativement importante, pourrait conduire les bailleurs à préférer conclure un contrat de colocation unique plutôt que des plusieurs baux distincts…

L’ADIL se tient à leur disposition pour faire le points sur les différents aspects juridiques de ces deux types de formalisation de colocation.

Je louais un appartement avec ma compagne, nous avions établi le contrat de location à nos deux noms. Nous avons décidé de nous séparer et je souhaite garder l'appartement. Comment faire les choses "en règle" ?

Juridiquement, une location entre concubins (non pacsés, non mariés) formalisée par un contrat de bail unique où figurent les noms des deux personnes est qualifiée comme étant une colocation.

En effet, la loi ALUR est venue nous préciser que la colocation était définie comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un PACS au moment de la conclusion initiale du contrat ».

Le colocataire qui souhaite quitter les lieux doit délivrer un congé en respectant les formes et les délais prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. C’est-à-dire, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par remise en mains propres contre signature, soit par acte d’huissier en respectant un délai de préavis de trois mois pour une location non-meublée (ou d’un mois selon un liste de cas précis) ou d’un mois pour de la location meublée. Votre compagne pourra quand même quitter l’appartement de façon effective avant l’expiration de ce délai de préavis mais, juridiquement parlant, elle sera toujours tenue au paiement du loyer et des charges vis-à-vis du propriétaire. Vous pouvez toujours vous entendre à l’amiable pour régler seul la totalité du loyer pendant cette période mais le propriétaire, qui n’a pas à connaître cet accord, pourra, si besoin, lui réclamer le paiement du loyer.

Le congé délivré par l’un des colocataires n’est pas opposables aux autres : ainsi, le congé adressé par votre compagne à votre propriétaire la délivrera de sa qualité de locataire mais le bail se poursuivra aux mêmes conditions à votre égard. Un propriétaire ne peut pas imposer aux colocataires restant de donner lui aussi congé pour libérer les lieux.

Puisque vous étiez dans une colocation formalisée par un seul contrat écrit, il n’y a pas d’obligation d’établir un état des lieux de sortie lors du départ de votre compagne. En contrepartie, le bailleur n’a aucune obligation de lui restituer « sa part » de dépôt de garantie quand bien même ce serait elle qui l’aurait versé lors de votre entrée dans les lieux. En ce cas, il vaut mieux que vous trouviez un accord à l’amiable entre vous deux (vous lui versez l’équivalent du montant du dépôt de garantie puisqu’il vous sera restitué lors de votre départ par le propriétaire. Attention tout de même, en cas d’impayé de charges et/ou de loyer et/ou de dégradations, le propriétaire pourra ne vous restituer qu’une partie du dépôt de garantie).

Sachez, contrairement à une croyance répandue, qu’il n’est pas nécessaire d’établir un nouveau bail en cas de départ de l’un des colocataires. Au contraire, la conclusion d’un nouveau bail serait quelque peu fastidieuse car elle entraînerait l’obligation de réaliser de nouveaux états des lieux, des nouveaux actes de cautionnement…. La rédaction d’un avenant n’est même pas obligatoire mais elle rassure bien souvent les parties en prenant acte de la situation résultant de la délivrance du congé par l’un des colocataires. Cela permet de de clarifier la situation et d’affirmer par écrit qu’à la date du XX, la situation a changé. Pour ce qui est de la rédaction de cet avenant, j’invite notre auditeur, et tous ceux qui sont concernés par cette situation, à nous contacter pour que nous lui transmettions gratuitement un modèle. Idem, si une nouvelle personne venait à vivre avec vous et que vous souhaitez que cette personne soit officiellement votre colocataire, la rédaction d’un nouvel avenant serait nécessaire.

Enfin, dernière précision : si votre bail comporte une clause de solidarité (ce qui signifie que les différents colocataires mentionnés au bail sont solidaires, c’est-à-dire que le bailleur peut se retourner autant vers l’un que vers l’autre des colocataires pour lui demander de payer la totalité du loyer et/ou des charges et que ce sera ensuite à celui qui aura payé de réclamer à son colocataire la part qu’il aurait dû verser), alors le colocataire sortant reste solidaire pendant six mois après la fin de son préavis, sauf si un nouveau colocataire prend sa place entre temps.

Concrètement, votre compagne, après l’expiration de son délai de préavis restera encore juridiquement liée à votre propriétaire pendant une durée de six mois en cas d’impayé de loyer et/ou de charges de votre part, excepté si vous trouvez un nouveau colocataire dans ce délai. Vous pouvez aussi essayez de conclure un accord différent avec votre bailleur. En ce cas, souvenez-vous qu’il faut toujours consigner par écrit les différents accords que l’on peut conclure.

J’ai un bien à louer et je m’interroge sur la rédaction de mon annonce de location. Est ce que je suis tenu d’indiquer certaines mentions ? Par exemple est ce que je dois mentionner obligatoirement la surface, le loyer, les charges, l’adresse ?

Effectivement ce n’est pas toujours facile de rédiger (ou en tout cas de bien rédiger) une annonce de location.

Celle-ci doit être facilement compréhensible (attention donc à l’utilisation des abréviations), doit donner envie de téléphoner, de visiter le bien, mais doit aussi donner assez d’information pour éviter les appels de personnes qui ne seraient pas intéresser (commune ou secteur géographique, loyer…). En outre, la loi prévoit que les annonces doivent mentionner certaines indications.

Pour les professionnels ; un arrêté récent (10.1.17) qui est entré en vigueur le 1er avril dernier, définit le contenu d’une annonce de location

Pour les non-professionnels, le contenu n’est pas règlementé, sauf résultat étiquette DPE, toutefois on peut s’inspirer de l’arrêté de janvier 2017.

Ainsi, je conseille de mentionner dans l’annonce :

La commune, voir le quartier, voir l’adresse précise si c’est un atout, par ex « résidence sécurisée centre ville » ou « maison individuelle quartier résidentiel »
La typologie c’est-à-dire le nombre de pièce (exprimé par une lettre (T pour Type ou F pour Fonction) et un chiffre. Le chiffre indique le nombre de pièce principale à savoir : séjour, chambre ou salle à manger. La cuisine et la salle de bain ne comptent pas. Ainsi un appartement comportant un salon, une chambre, une salle de bain et une cuisine sera appelé T2 ou F2. Un T1 ou F1 est un appartement avec une pièce principale ainsi qu’une cuisine et une salle de bain séparée. Un studio désigne un appartement dont la cuisine est ouverte sur la seule pièce principale.
La surface du logement (en m² de surface habitable au sens du R. 111-2 du CCH). C’est obligatoire pour les annonces publiées par les professionnels, mais c’est une indication utile et très courante dans tous les cas, notamment lorsqu’il s’agit de louer un appartement.
Le caractère meublé ou non de la location.

Les conditions financières à savoir :

Le montant du loyer mensuel, soit hors charge, soit charges comprises (pour les meublés uniquement)
Le montant des charges récupérables (provision pour charges)
Le montant du dépôt de garantie (max 1 mois de loyers en non meublé, 2 mois en meublé)

L’étiquette énergie : depuis le 1er janvier 2011, toute annonce de location doit mentionner la lettre correspondant à l’échelle de référence du classement énergétique du DPE.

Il peut être intéressant également d’indiquer 1 ou 2 qualités particulières du logement à louer, par exemple : nombreux rangements, très ensoleillé, balcon / terrasse, bien isolé…

Petit test, est ce que tu sais ce que signifie les abréviations suivantes, couramment utilisées :

Be (bon état)
CC (charges comprises)
Gge (garage)
DPE (diagnostic de performance énergétique)
Rdc (rez de chaussée)
FAI (frais agence inclus)
HSP (hauteur sous plafond)

« A LOUER cv, dans imm ss asc, bel appt 3P tbe, rdc, cuis éq, séj, 2 ch avec rgt, sdb, WC sép, Cave, pk. DPE D. 450 € / mois FAI » = "À louer, en centre-ville, dans immeuble sans ascenseur, bel appartement de 3 pièces en très bon état, en rez-de-chaussée : cuisine équipée, séjour 2 chambres avec rangements, salle de bains, WC séparés, cave, parking. Diagnostic de performance énergétique étiquette D. 450€ par mois frais d’agence inclus"

Enfin il ne faut pas oublier d’indiquer les modalités pour être contacté : n° de téléphone, éventuellement adresse mail, et si besoin les jours / horaires (exemple : de préférence pendant les heures des repas, ou horaires habituels…).

A noter : s’il s’agit d’une annonce d’un professionnel, celle-ci devra en outre préciser le montant total toutes taxes comprises des honoraires du professionnel mis à la charge du professionnel, suivi ou précédé de la mention « honoraires à la charge du locataire » ou HCL, ainsi que le cas échéant, le montant TTC des honoraires à la charges du locataire pour la réalisation de l’état des lieux.

Le tarif applicable au locataire ne peut dépasser à la fois Le montant facturé au bailleur, et un plafond réglementaire de prix TTC par mètre carré de surface habitable de 8€/m² en Lozère. Pour l’état des lieux le montant plafond est de 3€/m².

Le bon conseil : Prenez soin de bien rédiger votre annonce, et si vous choisissez de la diffuser sur des sites internet (le bon coin par exemple), publiez 2 ou 3 photos avec votre annonce, cela augmentera la visibilité de votre offre. Pensez également à informer la mairie, ou l’office de tourisme, qui peuvent être de bons relais.

Mon locataire a 3 mois de retard dans le paiement de son loyer, soit une dette de 900€. Comme la trêve hivernale est finie, je souhaiterai l’expulser. Comment dois-je procéder ?

La « trêve hivernale » des expulsions locatives s'est effectivement achevée au 31 mars.

Ainsi, depuis le 1^er avril, les expulsions peuvent à nouveau être mises en œuvre par un huissier, ce dernier se présentant dans les logements les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.

Toutefois, il est important de rappeler que l’huissier ne peut procéder à une expulsion que s’il a un titre exécutoire, c’est-à-dire un jugement ou une ordonnance prononçant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Ainsi, si le locataire de notre auditeur a une dette de loyer, il faut lui conseiller d’engager des démarches, d’abord en vue de trouver une solution amiable, puis le cas échéant pour mettre fin au bail.

Parmi les démarches amiables, on pourra conseiller au propriétaire d’écrire à son locataire (l’ADIL dispose de modèle de courrier), de mobiliser le cautionnaire ou l’assurance impayés si ces garanties avaient été prises, et / ou de proposer un plan d’apurement.

Si le locataire perçoit des aides au logement, le bailleur devra aussi informer la CAF (en Lozère la CCSS), et un délai de 6 mois pour mettre en place un plan d’apurement sera laissé.

Si ces différentes démarches amiables n’aboutissent pas, il faudra envisager de mettre fin au bail. Pour cela il y a 2 possibilités offertes au bailleur : soit donner congé, soit demander au tribunal la résiliation du bail.

Pour donner congé il faut vérifier la date d’échéance du bail (tous les 3 ans en non meublé) et respecter un délai de préavis de 6 mois. Il faudra en outre motiver le congé, par exemple sur le non respect par le locataire de ses obligations (payer le loyer constitue la 1ère obligation du locataire).

Pour demander au tribunal la résiliation du bail, il faudra respecter une procédure spécifique. Si le bail contient une clause résolutoire (clause qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer, le bail sera automatiquement résilié 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux), le bailleur devra se rapprocher d’un huissier de justice afin que celui-ci délivre au locataire un commandement de payer. Ce dernier dispose alors d’un délai de 2 mois pour apurer sa dette. A défaut le bailleur pourra poursuivre la procédure via une assignation à comparaître devant le Tribunal d’Instance (pour demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion).

Un nouveau délai de 2 mois entre l’assignation et l’audience, puis le jugement est rendu, il doit être signifié, et suivi d’un commandement de quitter les lieux. Délai de 2 mois puis expulsion possible (sauf si trêve hivernale)…

Ainsi, une procédure d’expulsion est longue (environ 12 à 18 mois) et va entraîner des frais (huissier, avocat…). Il faut donc toujours privilégier les démarches amiables dans un premier temps …

Le bon conseil : Bailleurs et locataires, informez vous gratuitement auprès des conseillères juristes de l’ADIL sur les procédures, mais aussi sur les aides mobilisables, les précautions à prendre au moment de la signature du bail, les démarches à effectuer auprès de la CAF, de la CCAPEX…

Comment fait-on pour mettre fin à un contrat de location meublée ?

Tout d’abord je rappellerai que la durée d'un bail pour un logement loué meublé à titre de résidence principale est d’1 an (cette durée peut être réduite à 9 mois si le locataire est étudiant).

À la fin de cette période, le bail est normalement reconduit automatiquement pour la même durée et dans les mêmes conditions (sauf si la durée du bail a été réduite à neuf mois pour un étudiant).

Notre auditeur ne nous dit pas s’il est locataire ou propriétaire, aussi nous aborderons les 2 possibilités.

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné un préavis.

Le propriétaire peut, quant à lui, mettre fin au bail à son échéance :

soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une personne de sa famille,
soit pour le vendre,
soit pour un motif sérieux et légitime.

Quand le locataire est à l’initiative du congé, il peut mettre fin au bail à tout moment, sous réserve d’un préavis d’un mois. Il doit formaliser sa demande par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiée par acte huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le locataire est tenu du paiement du loyer jusqu’à la fin du délai de préavis ou jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire (avec l’accord du bailleur).

Quand c’est le propriétaire veut donner congé, il doit attendre l’expiration du bail.

À l’expiration du contrat de location, le bailleur peut, en respectant un préavis de 3 mois mettre fin au bail, sous conditions.

Il doit justifier :

soit de la volonté de vendre le logement ;
soit de la volonté de reprendre le logement pour l’occuper lui-même à titre de résidence principale ou y loger un membre de sa famille (son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire) ; en ce cas, le congé donné par le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire et justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ;
soit d’un manquement du locataire aux obligations du bail (par exemple, le non paiement répété du loyer).

En ces cas, le bailleur doit informer, par lettre recommandée avec avis de réception ou par huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, le locataire 3 mois avant le terme du bail.

Pendant le délai de préavis, le locataire doit payer le loyer pour la période où il a réellement occupé les lieux.

Attention, il existe une protection particulière pour certains locataires, par exemple, le propriétaire ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Il en va de même si le locataire vit habituellement avec telle personne. Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le propriétaire se trouve lui-même dans la même situation d’âge ou de ressources.

Le bon conseil : En cas de litige, la commission de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement par le locataire ou le propriétaire. Elle convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. À défaut de conciliation, le juge du tribunal d'instance sera compétent. Il peut par exemple, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le déclarer non valide en l'absence de motifs sérieux et légitimes. Le congé frauduleux peut être sanctionné par une amende, proportionnelle à la gravité des faits, allant jusqu'à 6 000 €.

Je suis locataire, et j'ai hérité d’une maison que je compte garder comme résidence secondaire. J’ai peur de ne plus avoir d’aides au logement pour ma location du fait que je suis désormais propriétaire. Avez-vous des informations à me communiquer ?

Pour prétendre au bénéfice d’une aide personnelle au logement (aide personnalisée au logement (APL), allocation de logement sociale (ALS) ou allocation de logement familiale (ALF)) le demandeur doit remplir plusieurs conditions portant notamment sur les ressources.

Les ressources prises en compte pour le calcul du montant de l’aide au logement sont celles perçues par l’allocataire, son conjoint (son concubin ou son partenaire lié par un PACS) et les personnes vivant habituellement au foyer, pendant l’avant dernière année précédant la période de paiement.

Ces ressources s’entendent du total des revenus nets catégoriels retenus pour l’établissement de l’impôt sur le revenu.

L’article 140 de la loi de finances pour 2016 a introduit un critère patrimonial dans le calcul des ressources des demandeurs sollicitant une aide personnelle au logement (APL/AL) à compter du 1^er octobre 2016.

Pris en application de cette disposition de la loi de finances pour 2016, le décret n° 2016-1385 du 12 octobre 2016 précise les modalités d’application de cette mesure

Ainsi, depuis le 1^er octobre 2016, le patrimoine est intégré dans l’évaluation des ressources pour le calcul du montant de l’aide, dès lors que sa valeur est supérieure à 30.000 euros.

L’ensemble du patrimoine mobilier financier et du patrimoine immobilier est pris en compte pour déterminer si le seuil de 30.000 euros est atteint, à l’exclusion de la résidence principale ainsi que des biens à usage professionnel.

La valeur estimée du patrimoine financier et la valeur locative du patrimoine immobilier sont déterminées sur la base de la dernière valeur connue soit à l’ouverture du droit soit à l’occasion du renouvellement du droit.

La dernière valeur connue correspond :

pour le patrimoine financier, à la valeur figurant sur les derniers relevés bancaires reçus par l’allocataire ;
pour le patrimoine immobilier, à la valeur locative figurant sur le dernier avis d’imposition à la taxe d’habitation ou à la taxe foncière reçu par l’allocataire.

Ces modalités sont les mêmes qu’en matière de revenu de solidarité active.

Les modalités d’évaluation des ressources tenant compte du patrimoine

Dès lors que le patrimoine dépasse 30.000 euros, sont ajoutées à l’assiette de ressources retenue pour le calcul de l’aide personnelle au logement (APL/AL), des ressources estimées à raison de :

50 % de leur valeur locative s’il s’agit d’immeubles bâtis,
80 % s’il s’agit de terrains non bâtis,
3 % du montant des capitaux.

Les éléments de patrimoine générant des revenus déjà pris en compte pour l’établissement de l’impôt sur le revenu sont exclus de ce calcul, compte tenu du fait que ces ressources sont déjà intégrées dans les revenus nets catégoriels visés à l’article R.351-5 du CCH.

Nota bene : les titulaires de l’allocation adulte handicapé (AAH), les personnes âgées dépendantes en Établissement d’hébergement pour personnes âgées (EHPAD) et les personnes âgées hébergées dans les résidences-autonomie ouvrant droit à l'allocation de logement (ex : foyer logement) ne sont pas concernés par cette mesure.

Ainsi, dans l’exemple de notre auditrice, il faudrait :

Regarder si son patrimoine est supérieur ou pas à 30.000€ (notamment en regardant quelle est la valeur locative de sa résidence secondaire, montant figurant sur le dernier avis d’imposition à la taxe d’habitation ou à la taxe foncière reçu par l’allocataire.
Si tel est le cas, il conviendra d’ajouter à l’assiette de ressources retenue pour le calcul de l’aide personnelle au logement (APL/AL), des ressources estimées à 50 % de leur valeur locative de la maison.

Pour rappel, on trouve le montant de la valeur locative à déclarer :

Soit sur votre dernier avis d'imposition de Taxe d'habitation : vous y trouverez « La valeur locative brute » de vos biens immobiliers bâtis à déclarer.
Soit sur votre dernier avis d'imposition de Taxes foncières : vous y trouverez la valeur « Base » de vos biens immobiliers bâtis à déclarer, la valeur « des Bases terres non agricoles » ou « des Bases terres agricoles » de vos biens immobiliers non bâtis à déclarer, qui sont à multiplier par deux dans la déclaration.

J’ai trouvé un jeune couple pacsé pour la maison que je viens de mettre en location. Y a-t-il des règles spécifiques à respecter dans la rédaction du contrat ou à savoir en matière de rapports locatifs lorsque les locataires sont pacsés ?

Si les deux partenaires liés par un PACS ont signé le bail ou s’ils ont formé ensemble une demande pour être tous les deux titulaires du bail, les règles applicables sont celles applicables aux couples mariés.

A savoir, le bail peut être signé par un seul ou les deux époux/partenaires. Dans les deux cas, ils sont tous deux locataires et tenus de payer ensemble le loyer et les charges.

S’ils souhaitent ensemble mettre fin au bail, ils doivent tous deux en informer le bailleur.

De même, si le bailleur veut mettre fin au bail, il doit en informer les deux époux (sauf en location meublée). Si le mariage n’a pas été signalé au bailleur, la notification du congé au seul époux figurant sur le bail est valable.

En cas de mésentente ou de divorce : le départ de l’un des époux ne met pas fin au bail et celui qui quitte le logement reste tenu de payer le loyer et les charges jusqu'au prononcé du divorce. Si les deux souhaitent conserver le logement, le juge tranchera en fonction des intérêts de la famille.

En cas de décès, l’époux resté dans le logement reste locataire ; il a droit au remboursement des loyers pendant un an par les héritiers de son époux.

En revanche, si un seul des partenaires a signé le bail, alors il est le seul locataire reconnu.

Et même si les deux partenaires sont tenus de payer le loyer et les charges (puisqu’ils sont solidaires des dettes ménagères), seul le locataire peut mettre fin au bail.

Si le bailleur souhaite mettre fin au bail, il doit en informer les deux partenaires (sauf en location meublée). S’il ignorait qu’il était lié par un PACS, il peut n’avertir que son locataire.

En cas de mésentente ou de dissolution du PACS : Si le locataire quitte le logement, l’autre partenaire ne peut rester dans les lieux, sauf accord du bailleur pour signer un nouveau bail.

S’il s’agit d’un abandon du domicile, le bail se poursuit au profit du partenaire resté dans le logement. Toutefois, ce droit au bail peut éventuellement entrer en concurrence avec les droits d’autres proches (descendants, ascendants…).

Les partenaires sont toujours tenus de payer le loyer jusqu’à ce que le PACS prenne fin.

En cas de décès : Si les partenaires sont cotitulaires du bail : le bail se poursuit au profit du partenaire resté dans le logement ; il a droit au remboursement des loyers pendant un an par les héritiers de son époux (sauf testament contraire).

Si le partenaire resté dans le logement n’était pas locataire : le bail peut se poursuivre à son profit, sous réserve de ne pas être en concurrence avec d’autres proches (descendants, ascendants…). En cas de conflit, c’est le juge qui tranchera en fonction des intérêts en présence.

Je suis propriétaire d’une maison à Florac et j’envisage de remplacer toutes les fenêtres. J’ai entendu parler à la radio des aides de l’Anah. Comment faire pour en bénéficier ?

Habiter Mieux est un programme dispensé par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). IL vise à l’amélioration de la performance énergétique des logements. L’octroi de cette aide financière dépend de conditions relatives au bénéficiaire, à ses ressources, au logement, et à la nature des travaux envisagés.

Les propriétaires occupants dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond peuvent ainsi bénéficier de subventions pour réaliser des travaux d’économies d’énergie dans leur résidence principale. Ces plafonds sont fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de sa localisation.Par exemple, pour un couple avec un enfant à charge résidants en Lozère, le plafond pour 2016 est fixé à 25 166 €.

Le logement doit être achevé depuis au moins 15 ans et ne doit pas avoir fait l’objet d’un financement public, comme un prêt à taux zéro par exemple, sur les 5 dernières années. Après les travaux, il devra être occupé à titre de résidence principale (minimum 8 mois par an) pendant 6 ans minimum.

Enfin, les travaux réalisés doivent obligatoirement permettre d’améliorer d’au moins 25 % la performance énergétique actuelle du logement.

Si toutes ces conditions sont remplies, l’Anah peut financer jusqu’à 50 % du montant des travaux, dans la limite de 17 000 € de travaux HT. A cette subvention s’ajoutera une prime du programme représentant 10 % du montant des travaux dans la limite de 20 000 € HT de travaux. Une prime complémentaire de 500 € est octroyée par le Conseil Départemental, et les communautés de communes peuvent également abondé ce programme.

Bien sûr, il ne faut pas hésiter à se renseigner sur les dispositifs d’aides qui existent. Pour cela il est possible de nous contacter directement (04 66 49 36 65) et de consulter le site internet « j’éco rénove – j’économise » où on peut retrouver beaucoup d’informations et de conseils. Vous pouvez également joindre votre Point Rénovation Info Service au n° vert 0 808 800 700.

Le bon conseil : avant d’entreprendre des travaux d’amélioration, informez vous sur les aides dont vous pouvez profitez auprès de l’ADIL !

Ma femme et moi sommes propriétaires d’une maison des années 60 et avons pour projet de faire une isolation thermique par l’extérieur pour diminuer nos charges de chauffage. Pouvons-nous bénéficier d’un crédit d’impôt pour ces travaux ?

Le Crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) précédemment dénommé CIDD est un dispositif fiscal qui permet aux ménages de déduire de leur impôt sur le revenu un pourcentage des dépenses liées à la fourniture et parfois à l’installation d’équipements performants. Si le montant du crédit d'impôt est supérieur à l’impôt, le trésor public verse la différence au ménage.

La liste des travaux éligibles est définie par le code général des impôts (Liste et caractéristiques des équipements et matériaux éligibles). Parmi ces travaux, on retrouve notamment l’isolation des parois opaques, autrement dit l’isolation de la toiture, du plancher bas ou des murs donnant sur l’extérieur.

Des critères de performance des équipements conditionnent l’octroi du crédit d’impôt.

Ainsi, il ne suffit pas d’isoler ses murs pour bénéficier du Crédit d'Impôt, encore faut il que cette isolation soit performante et efficace. Cette efficacité n’est pas mesurée en épaisseur d’isolant, car potentiellement tous les isolants peuvent être mis en œuvre (laine de verre, laine de roche, laine de bois…) avec des épaisseurs différentes, pour atteindre un niveau minimum d’isolation (R) supérieur ou égal à R ≥ 3,7 m².K/W (ce qui correspond en moyenne à 30 cm d’isolation).

Le CITE s’élève à 30 % du montant TTC des dépenses dans la limite de 8000€ de dépense pour 1 personne seule, 16 000 € pour un couple. Ainsi dans votre cas le montant maximum de CITE est de 16 000 x 30 % = 4 800 €

Ce plafond des dépenses est apprécié sur une période de 5 années.

J’attire votre attention sur le fait que les travaux doivent être réalisés par des professionnels RGE

La TVA applicable aux travaux éligibles au crédit d'impôt et ceux induits et indissociablement liés à ces travaux est à 5,5 %.

Le bon conseil : avant d’entreprendre des travaux d’amélioration, informez vous sur les aides dont vous pouvez profitez auprès de l’ADIL !

Ma mère s’est cassé le col du fémur et elle est locataire. Il faudrait faire des travaux pour adapter la salle de bain afin que celle-ci soit plus accessible. Doit-on demander une autorisation à leur propriétaire et peut-il s'y opposer ?

La loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement adapte les règles relatives au régime d’autorisation des travaux de transformation du logement, lorsque le locataire est en situation de handicap ou de perte d’autonomie, en modifiant l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour mémoire, le bailleur ne peut s'opposer aux travaux réalisés par le locataire lorsque ceux-ci constituent des aménagements du logement. En revanche, lorsque ces travaux constituent une transformation du logement, l'accord écrit du bailleur est nécessaire. A défaut de cet accord, le bailleur peut exiger une remise en l'état aux frais du locataire à son départ des lieux (Loi du 6.7.89 : articles 6 et 7).

L’article 16 de la loi du 28 décembre 2015 introduit un régime d’autorisation tacite du bailleur lorsque les travaux de transformation réalisés par le locataire et à ses frais permettent l'adaptation du logement aux personnes en perte d'autonomie ou en situation de handicap.

Ces travaux font l'objet d'une demande écrite du locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation. Dans cette hypothèse, au départ du locataire, le bailleur ne pourra pas exiger la remise en l'état des lieux (loi du 6.7.89 : art. 7, f).

Il ne s’agit pas uniquement des travaux d’adaptation de la salle de bain. Le décret du 29 septembre 2016 fixe la liste limitative des travaux pouvant être réalisés dans ce cadre ainsi que les modalités d’information du bailleur.

Les travaux concernés par le nouveau régime d’autorisation tacite du bailleur sont les suivants :

création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau),
création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;
installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.

Contenu de la demande d’autorisation : Le locataire adresse au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception une demande qui décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Il indique notamment l’entreprise chargée de les exécuter. La demande mentionne expressément qu’à défaut de réponse dans le délai de quatre mois le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux et ne pourra pas, à l’issue du bail, demander la remise en état des lieux. La demande reproduit l’article 7, f) de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit ces dispositions.

Information du bailleur à l’achèvement des travaux : Dans un délai de 2 mois suivant l’achèvement des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l’entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux notifiés et autorisés par le bailleur.

Ce décret est entré en vigueur le 1^eroctobre 2016. Il s’applique aux logements loués meublés ou non meublés, quelle que soit la date de conclusion du bail.

J’ai pour projet de racheter un vieil immeuble en centre-ville de Mende composé de 4 appartements que je souhaiterais mettre en location. Il faudrait refaire l’isolation de la toiture et des murs, changer les huisseries ainsi que le système de chauffage.

Je n’ai encore entamé aucune démarche mais je souhaiterai connaître les aides mobilisables sur un tel projet afin de définir un plan de financement pour l’achat et la rénovation de ce bien. Pouvez-vous me renseigner ?

Concernant les aides à la rénovation thermique de logements et destinés à la mise en location, il existe un certain nombre de dispositifs existants, y compris au niveau local, qui peuvent – ou non – être cumulables et qui répondent chacun à leur propres critères d’éligibilité.

Les aides de l'Anah : dans le cadre de travaux visant à l'amélioration de la performance énergétique réalisés dans un logement destiné à la mise en location, l’Anah peut vous aider à financer une partie des travaux, sous réserve que les travaux réalisés permettent un gain énergétique global d'au moins 35% et que vous vous engagiez à :

mettre en location ou continuer à louer votre bien décent et non meublé pour une durée minimum de 9 ans ;
ne pas dépasser le montant de loyer maximal fixé localement par l'Anah ;
louer, en tant que résidence principale, à des personnes dont les ressources sont inférieures aux plafonds fixés nationalement ;
ne pas louer à des personnes de votre famille proche ;
remettre le bien en location en cas de départ du locataire pendant la période couverte par la convention.

Par conséquent, la réalisation d’une évaluation énergétique (évaluation de la consommation conventionnelle du logement avant et projetée après les travaux) est nécessaire.

Les travaux doivent être réalisés par un professionnel et ne doivent pas avoir débutés avant le dépôt de la demande de subvention.

Le taux de subvention est fixé à 25% du montant des travaux éligibles (ces derniers étant plafonnés à 60 00€). Une Aide à la Transition Énergétique de 10% des travaux éligibles (et d'un montant maximum de 1500€) est versée de façon complémentaire.

Grâce à l'OPAH portée par la Communauté de communes de Mende, une prime supplémentaire de 10% (et d'un montant maximal de 1 150€) est également versée.

Si le logement se situe dans le centre ancien de Mende (intra-boulevards), une "prime Grand Logement" peut enfin être mobilisée (T3 = 1 000€ forfaitaires / T4 ou plus : 2 000€ forfaitaires). Pour monter un dossier de demande de subvention, il faut prendre l'attache de l'opérateur local de l'Anah, qui s'appelle Oc'téha, au 04 66 31 13 33.

Les certificats d'économies d’énergie (CEE) permettent de valoriser sous forme de primes les travaux tendant aux économies d'énergie que vous faites réaliser.

Ils résultent d'une obligation légale pesant sur les fournisseurs d'énergie mais ne sont pas cumulables avec les aides de l'Anah.

Ainsi, je vous conseille de vous rendre sur un site Internet afin de comparer les différentes valorisations proposées par les fournisseurs : http://www.nr-pro.fr/mb/alec48

Attention, la démarche de conventionnement avec un fournisseur d'énergie doit être réalisée AVANT la signature des devis.

Le taux de TVA réduit à 5,5% : les travaux de rénovation réalisés par une entreprise dans un logement d'habitation achevé depuis plus de deux ans bénéficient de taux de TVA réduits, sous certaines conditions. La TVA s’applique au taux réduit de 5,5 % pour les travaux d'amélioration énergétique ou au taux intermédiaire de 10 %, au lieu du taux normal à 20 %, pour les autres travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien.

Vous trouverez plus d'information à ce sujet en vous rendant sur le site du Gouvernement "Service-pulic.fr" et en consultant la page dédiée au taux de TVA réduit.

L'éco-prêt à taux zéro (Eco-Ptz) permet de bénéficier d'un crédit à taux d'intérêt nul d'un montant de 20 ou 30 000€ sous conditions de réaliser soit des travaux comprenant 2 des 6 actions suivantes (bouquet de travaux) :

isolation thermique de la toiture,
isolation thermique d'au moins la moitié de la surface des murs donnant sur l'extérieur,
isolation thermique d'au moins la moitié des fenêtres et remplacement des portes donnant sur l'extérieur,
installation, régulation ou remplacement de système de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire,
installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable,
installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable
- soit des travaux de réhabilitation de votre système d'assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d'énergie,
- soit des travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale de votre logement déterminé par une étude thermique réalisée par un bureau d'étude thermique. L'étude thermique ne doit pas être confondue avec le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui est moins complet.

L'éco-chèque logement est un dispositif d'accompagnement financier porté par la Grande Région Occitanie qui permet, aux conditions d'un gain énergétique de 35% et de conventionner avec l'Anah, de bénéficier d'un "chèque" de 1 000€ par logement. Ce chèque est à remettre à un professionnel labellisé "RGE" (reconnu garant de l'environnement) qui le fera valoriser en numéraire auprès de la Région, cela se traduit ainsi pour le maître d'ouvrage par une déduction du montant dû au professionnel.

Je suis en train d’acheter une maison et j’ai entendu dire que je pouvais prendre l’assurance emprunteur ailleurs qu’à ma banque et que cela serait moins cher. Est-ce exact ?

Définition : C’est une assurance temporaire (limitée à la durée du crédit) qui couvre des risques liés à la vie de l’emprunteur (décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)), invalidité partielle et totale, incapacité, perte d’emploi). Elle garantit à l’établissement prêteur le remboursement en totalité ou en partie des échéances.

En pratique, l’assurance-emprunteur est très souvent une condition nécessaire à l’obtention d’un prêt immobilier auprès d’un établissement de crédit, bien qu’elle ne soit pas obligatoire légalement. Il faut savoir que l’immense majorité des crédits immobiliers (au alentour de 85 %) est garantie par un contrat d’assurance de groupe (appelé aussi contrat collectif) développé pour le compte d’un établissement de crédit par un assureur partenaire ou par un assureur appartenant au même groupe bancaire : l’emprunteur adhère à ce contrat souscrit par la banque avec un assureur pour l’ensemble de ses clients intéressés ; l’établissement de crédit joue alors le rôle de l’intermédiaire d’assurance auprès de l’emprunteur.

Le tarif de ces contrats, fréquemment identique pour tous les emprunteurs au début des années 2000, est désormais fonction de l’âge de l’emprunteur à la souscription du contrat, et parfois de la durée du prêt.

À côté de ces contrats, il existe également des contrats alternatifs dits « individuels ». Ils peuvent être proposés par des courtiers et assureurs indépendants ou par les établissements prêteurs si l'emprunteur refuse le contrat collectif bancaire.

Depuis 2010, 3 lois ont modifié substantiellement le régime juridique de l’assurance-emprunteur figurant dans le Code de la consommation.

L’objectif de ces lois est notamment de faire baisser les prix en accroissant la concurrence sur le marché de l’assurance-emprunteur

Jusqu’au 1er septembre 2010, l’établissement prêteur pouvait légalement exiger de l’emprunteur l’adhésion à un contrat d’assurance emprunteur de groupe.

La loi dite « Lagarde » du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation (art.21 / CC : L.312.8 et 9) a introduit dans le Code de la consommation le principe de la déliaison entre le prêt immobilier et l’assurance sous réserve que le contrat proposé présente un niveau de garantie équivalent au contrat de l’établissement prêteur. Applicable depuis le 1er septembre 2010, le principe est applicable jusqu’à la signature de l’offre de prêt qui mentionne la possibilité pour l’emprunteur de souscrire l’assurance du prêt auprès de l’assureur de son choix sous réserve d’une équivalence de garantie.
La loi de séparation et de régulation des activités bancaires du 26 juillet 2013 dite « Moscovici » : objectif : garantir à l’emprunteur sa liberté de choix entre assurance déléguée et assurance de groupe. Les frais de délégation ont été interdits, les délais applicables ont été précisés et enfin, une information spécifique sur l’assurance-emprunteur en amont de l’offre de prêt (fiche standardisée d’information - taux annuel effectif de l’assurance) a été mise en place afin que l’emprunteur puisse comparer les propositions d’assurance entre elles.
Enfin, la loi n° 2014-344 relative à la consommation du 17 mars 2014 a introduit la possibilité pour l’emprunteur adhérent à un contrat groupe ou titulaire d’un contrat d’assurance individuel de changer d’assurance dans la première année de l’offre de prêt. Cette faculté est ouverte aux offres de prêts émises à compter du 26 juillet 2014.

A la question « est ce que la délégation d’assurance (terme utilisé pour désigner la possibilité pour l’emprunteur de souscrire une assurance auprès de l’assureur de son choix) coûte moins cher ? » il est très difficile de répondre par oui ou par non.

Le bon conseil : Il faut comparer et faire jouer la concurrence.
Il faut comparer à la fois le coût (exprimé en Taux annuel effectif de l’assurance (TAEA)) mais aussi les garanties proposées et les exclusions de garanties, les délais de prise en charge…
A noter ! un amendement introduit dans le projet de loi dit « Sapin 2 » fin septembre 2016 prévoit de rendre possible la résiliation annuelle de son assurance de crédit immobilier… A suivre !

Avec mon compagnon, nous avons un projet d’acquisition d’une maison des années 80 dans laquelle il y aurait un certain nombre de travaux à réaliser. Pouvons-nous bénéficier d’un PTZ ?

Pour rappel, le Prêt à Taux Zéro est un prêt sans intérêt destiné à faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes. Ce prêt était à l’origine réservé aux projets dans le neuf (construction ou achat sur plan) mais il peut désormais financer également l’achat de logements avec travaux quelle que soit la commune sur laquelle est situé le logement.

Les conditions d’éligibilité sont liées à la situation et aux ressources des acquéreurs ainsi qu’à la quotité de travaux envisagée. Le logement acquis avec l’aide d’un PTZ devra être la résidence principale du ménage pendant au moins 6 ans à compter du versement du prêt.

Ce prêt est réservé aux primo-accédants, c'est à dire aux personnes qui n’étaient pas propriétaires de leur résidence principale sur les 2 dernières années et le ménage doit avoir des ressources inférieures à certains plafonds en fonction du nombre de personnes le composant.

Par exemple : pour un couple désirant acheter un logement en Lozère, le montant du plafond de ressources et de 33 600 €.

Pour être éligibles, les projets d’acquisition de logements anciens doivent prévoir des travaux d’amélioration représentant a minima 25 % du coût total de l’opération.

En Lozère, comme sur le reste du territoire national, le PTZ permet de financer 40 % du coût de l’opération d’achat dans la limite des plafonds fixés par zone géographique d’implantation du logement et par nombre de personnes destinées à l’occuper. Ainsi, toujours pour un couple, le plafond du coût de l’opération est fixé à 140 000€, soit un montant de PTZ égal à 56 000€. Par ailleurs, le montant du PTZ accordé ne peut excéder celui des autres prêts de financement.

En substance, si la maison que vous envisagez d’acheter sera votre résidence principale pour les 6 prochaines années, au moins, et que la somme de vos 2 revenus fiscaux ne dépasse pas le montant de 33 600 €, vous pourriez prétendre à un PTZ d’un montant maximal de 56 000 €, à condition que le montant des travaux à réaliser dans ce logement représente a minima 25 % du montant total du coût d’acquisition.

L’emprunteur bénéficie d’un remboursent différé en fonction de ses revenus et de la localisation du logement, de 5, 10 voire 15 ans. Ainsi, la durée totale du PTZ peut aller jusqu’à 20, 22 ou 25 ans.

Pour obtenir le PTZ, il faut se tourner vers une banque ayant conventionné avec l’Etat. En pratique, l’ensemble des grands réseaux bancaires sont concernés. L’obtention d’un PTZ n’est pas de droit, ce qui signifie que la banque appréciera la solvabilité et les garanties de remboursement du demandeur pour accorder ou non ce prêt.

Le bon conseil : si vous envisagez de devenir propriétaire et d’acheter ou de faire construire une maison, prenez rendez vous avec une conseillère de l’ADIL pour obtenir un diagnostic financier gratuit et faire le point sur les prêts et aides mobilisables.

Je vais prochainement aller visiter une maison que je projette d’acheter. Quels sont les documents que le vendeur a l’obligation de me remettre ?

Dans un souci de protection du consommateur, il existe différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente qui sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Ce dossier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement. Ainsi, le vendeur n’a pas obligation de porter ces documents à votre connaissance avant la signature du compromis de vente mais vous avez tout intérêt à les lui demander lors de la visite afin de vous porter éventuellement acquéreur en toute connaissance de cause. De plus, les éléments contenus dans les différents diagnostics peuvent vous servir afin de négocier le prix d’acquisition.

Le Dossier de Diagnostic Technique doit être rédigé par un professionnel, dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité (type AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification..). Le coût d'établissement du dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur.

• Le diagnostic amiante : c’est un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997 sont concernés par ce diagnostic. Si aucune trace d'amiante n'est détectée, la durée de validité est illimitée. En revanche, si la présence d'amiante est détectée, la durée de validité du diagnostic est de 3 ans.
Attention : si le diagnostic a été réalisé avant 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement, et ce, même en cas d'absence d'amiante. En cas d’absence de diagnostic amiante, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante et de son côté, l’acheteur pourra obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

• Le diagnostic assainissement non collectif : document relatif à l'installation d'assainissement non collectif. Sont concernés tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public. Durée de validité du document : 3 ans.Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L'acquéreur a pour obligation de mettre en conformité dans un délai d'un an après la signature de l'acte authentique.

• Le diagnostic plomb : c'est un constat de risque d'exposition au plomb (CREP). Ce constat doit être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb. Tous les immeubles d'habitation ou partie(s) d' immeuble affectée(s) à l'habitation construits avant le 1^erjanvier 1949 sont concernés par ce diagnostic. Durée de validité du document : Si présence de plomb supérieure à certains seuils : 1 an, sinon, illimitée.
Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

• Le diagnostic électricité : c'est un état de l'installation intérieure électrique qui concerne les immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Durée de validité du document : 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.
Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

• Le diagnostic Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques qui vise à informer l'acheteur des risques encourus dans la commune où il projette d'acheter. Il concerne notamment les immeubles situés dans des zones couvertes par un ou des plans de prévention des risques (PPR). Pour savoir si votre bien est concerné, et le cas échéant, quels sont les risques auxquels il est soumis, vous pouvez vous rendre sur le site Internet dédié du Gouvernement : « PRIM.NET ». Ce document doit être daté de moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente.
Sanctions prévues : Poursuite de la résolution ou demande de diminution de prix par le vendeur.

• Le diagnostic gaz : état de l'installation intérieure de gaz qui concerne les immeuble d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Durée de validité du document : 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.
Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

• Le diagnostic TERMITES : Etat relatif à la présence de termites qui concerne tous les immeubles bâtis dans des zones délimitées par arrêtés préfectoraux. Le département de la Lozère n’est pas visé par un tel arrêté à ce jour. Un diagnostic termites n’est donc pas obligatoire pour la vente d’un bien situé en Lozère.

• Le «Diagnostic de Performance Energétique» ou DPE : c’est le plus connu de tous les diagnostics immobiliers obligatoires. Il concerne tous les immeubles d’habitation et sa durée de validité est de 10 ans. Il est à refaire en cas de travaux substantiels notamment.
Sanctions prévues : L’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

• Le diagnostic MERULE : Information sur la présence d'un risque de mérule qui concerne tous les immeubles bâtis dans des zones délimitées par arrêtés préfectoraux. Le département de la Lozère n’est pas visé par un tel arrêté à ce jour. Un diagnostic termites n’est donc pas obligatoire pour la vente d’un bien situé en Lozère.

• Le diagnostic METRAGE LOI CARREZ : Concerne les lots en copropriété. Il vise à mesurer la surface privative habitable. Le métrage doit être accompagné par la remise de documents supplémentaires concernant l’organisation de l’immeuble, l’état financier de la copropriété et éventuellement l’état daté des charges. Le vendeur doit également présenter un certificat délivré par le syndic. Tous les lots de copropriété à usage d'habitation (exceptés les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2) sont concernés. Durée de validité du document : Permanente.Sanctions prévues : Action en nullité de la vente en cas d'absence de mention. Demande de diminution du prix si erreur de surface de plus de 5 %.

• Le diagnostic RADON : A compter du 1^er juillet 2017 au plus tard, les vendeurs d’un bien immobilier situé dans l’une des zones à «potentiel radon» (gaz radioactif incolore et inodore) seront tenus de réaliser un diagnostic pour informer leur acquéreur de l'existence de ce risque. Les bailleurs seront soumis à la même obligation à l’égard de leur locataire. Les immeubles concernés ainsi que les modalités de surveillance et les niveaux d'activité volumique à risque seront définis par voie réglementaire mais nous savons d’ores et déjà que le département de la Lozère est très concerné par la présence de ce gaz qui se retrouve surtout dans le Massif Central et en Corse.

Le bon conseil : avant d’acheter, renseignez-vous auprès de l’ADIL de la Lozère afin d’obtenir la liste des diagnostiqueurs qualifiés sur le département.

En 2016 j’ai loué pour la première fois un logement en location, et je ne sais pas comment je dois procéder pour le déclarer aux impôts…

Effectivement les loyers perçus doivent être déclarés à l’administration fiscale au moment de la déclaration annuelle des revenus.

Si votre revenu foncier brut (c’est-à-dire les loyers majorés des charges récupérées sur le locataire) est inférieur à 15 000 euros par an, le régime « micro-foncier » s’applique d’office.

Sur votre déclaration de revenus n°2042, il faudra simplement inscrire le revenu brut encaissé. Les services fiscaux appliqueront sur cette somme un abattement de 30 % pour obtenir le revenu foncier net imposable, à l’impôt sur le revenu.

Mais vous pouvez opter pour le régime « réel ». C’est celui auquel vous êtes soumis automatiquement si votre revenu foncier brut dépasse 15 000 euros.

En régime réel, c’est à vous de soustraire de votre revenu foncier brut les charges déductibles de façon à calculer votre revenu net imposable. Le détail de ces calculs doit être porté sur une déclaration spécifique (n° 2044) et le résultat final doit également être mentionné sur votre déclaration de revenus n° 2042.

Pour déterminer le revenu locatif imposable, vous pouvez soustraire des loyers et charges encaissés :

les frais d'administration et de gestion (rémunération des concierges, frais de procédure, commission d'agences de location,…) ;
le montant forfaitaire de 20€ représentatif des autres frais de gestion ;
les primes d’assurance (PNO, assurance loyers impayés) ;
les travaux de réparation et d’entretien (à certaines conditions) ;
les dépenses d’amélioration (hors travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement) ;
les intérêts d’emprunt ;
certains impôts (notamment taxe foncière sur les propriétés bâties)
Eventuellement une déduction spécifique de 30, 60 voire 70 % des revenus bruts perçus au cours de l’année d’imposition (Borloo ancien, intermédiation locative) ;

Toutes ces dépenses doivent se rapporter à des biens loués non meublés, et avoir été payées au cours de l’année d’imposition. Il convient donc de conserver les justificatifs.

Attention : d’autres règles s’appliquent pour les logements loués meublés.

Le bon conseil : Si vous hésitez entre le régime du microfoncier et le régime réel, l’ADIL dispose d’un logiciel (SIMULOC) qui permet de faire des simulations et de visualiser l’incidence de tel ou tel choix sur votre situation. N’hésitez pas à venir nous rencontrer.

Je suis propriétaire au sein d’une copropriété à Saint-Chély et j’ai entendu dire que toutes les copropriétés ont l'obligation de s’immatriculer d’ici au 1 janvier 2017. En quoi cela consiste, qui doit s’en charger et existe-y-il des exceptions ?

La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré le registre national d’immatriculation des copropriétés qui est un outil de connaissance de l’état des copropriétés françaises et la mise en œuvre de mesures destinées à prévenir les dysfonctionnements. Il a vocation à réunir les informations essentielles, comme le nombre de lots, le montant du budget prévisionnel, celui des impayés ou l’existence d’éventuelles procédures en cours. C’est l’Agence nationale de l’habitat (Anah) qui a récemment été désignée comme le teneur de ce registre.

Les immeubles à immatriculer sont définis par l’article L.711-1 du Code de la construction et de l’habitat. Il s’agit des copropriétés d’immeubles à destination partielle ou totale d’habitation quel que soit le nombre de lots ou le mode de gestion (coopérative, syndic professionnel ou non-professionnel).

La procédure d’immatriculation se fait par voie dématérialisée sur le site Internet créé à cet effet (registre-coproprietes.gouv.fr) par l’une des personnes suivantes :

le syndic en exercice, l'ancien syndic à l'occasion du changement de représentant légal du syndicat, le syndic provisoire lors de la constitution de la copropriété,
l'administrateur désigné lorsque le syndicat est dépourvu de syndic,
le mandataire ad hoc de copropriété lorsque cette dernière est en difficulté,
le notaire (lors de la mise en copropriété d’un immeuble ou de la mise en vente d’un lot) .

À l’issue de son immatriculation, la copropriété se voit attribuer un numéro national par le teneur du registre. Ce numéro sera mentionné dans l’acte de vente des lots de copropriété.

Les informations à déclarer lors de l'immatriculation initiale sont les suivantes :

les informations relatives à l'identification du syndicat de copropriétaires (le nom, l'adresse, le nombre et la nature des lots de copropriété….)
le fait que le syndicat soit en difficulté et soumis à une procédure d'administration provisoire ou à un plan de sauvegarde,
le fait que l'immeuble soit insalubre, menace ruine ou présente du plomb ou de l'amiante,
le fait que l'un des équipements collectifs de l'immeuble présente un risque sérieux pour la sécurité des occupants ou compromette gravement leurs conditions d'habitation,
le fait que soient entreposées dans l'immeuble ou dans un local attenant des matières explosives ou inflammables en infraction avec les règles de sécurité ou dans des conditions de nature à créer des risques pour la santé des occupants,
les données essentielles relatives au bâti (par exemples, le nombre de bâtiment avec leur étiquette énergétique, le nombre d'ascenseurs, la période de construction et la nature du chauffage de l'immeuble),
les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat de copropriétaires à l'issue de chaque exercice comptable. Ces données doivent être mises à jour chaque année dans les 2 mois suivant la tenue de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés. À cette occasion, si le contenu d'autres informations change, il doit également être actualisé.
Les événements conduisant à la disparition du syndicat font également l'objet d'une déclaration.

En l'absence d'immatriculation de la copropriété, le représentant légal (syndic ou administrateur provisoire) peut être mis en demeure de le faire par :

n'importe quel copropriétaire,
ou toute personne ayant un intérêt.

Si le représentant légal n'immatricule pas la copropriété dans un délai d'1 mois suivant la mise en demeure, il peut se voir appliquer une astreinte de 20 € par lot de copropriété et par semaine de retard. Le montant de cette astreinte peut être facturé aux copropriétaires lorsque la copropriété est administrée par un syndic bénévole. De plus, à défaut d’immatriculation ou d’actualisation annuelle des données, la copropriété ne pourra pas bénéficier de subventions de l’État (Anah, éco-prêt à taux zéro…).

L’obligation d’immatriculation initiale et de mise à jour entre en vigueur dans des délais qui varie selon la taille de la copropriété, sachant qu’en l’état actuel des dispositions, TOUS les lots (caves, garages…) compte dans le calcul de la taille de la copro :

à partir du 31 décembre 2016, pour les copropriétés de plus de deux cent lots,
à partir du 31 décembre 2017, pour les copropriétés moyennes (entre 50 et 200 lots),
et à partir du 31 décembre 2018, pour les autres (moins de 50 lots).

Par contre, ces obligations pour les immeubles neufs et mis en copropriété entrent en vigueur à partir du 31 décembre 2016 dès publication du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division au fichier immobilier et au livre foncier, quel que soit le nombre de lots.

Le projet de loi "Égalité et citoyenneté" (art. 33 bis F) prévoit la prise en compte SEULEMENT des lots principaux (logements, bureaux, commerces) pour déterminer la date d’entrée en vigueur (actuellement, tous les lots sont comptabilisés, y compris les caves, emplacements de stationnement, …).

Ainsi, dans le cas de notre consultant, sa copropriété devra être immatriculée d’ici au 31 décembre 2018 par le syndic en exercice. L’immatriculation initiale et les démarches de mises à jour constituent des prestations particulières pour le syndic qui peut ainsi prétendre à une rémunération en contrepartie. L’immatriculation initiale est une prestation unique pour laquelle il peut obtenir le versement d’honoraires dont le montant est défini dans le mandat ; la mise à jour annuelle des informations est quant à elle une prestation comprise dans le forfait de gestion courante.

Le bon conseil : Consulter le contrat de syndic (que l’on appelle aussi le mandat) afin de vérifier le montant des honoraires liés à la prestation particulière de l’immatriculation initiale et que la mise à jour annuelle est, pour sa part, bien considérée comme une prestation comprise dans le forfait de gestion courante.
Veillez aussi à faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2018 au plus tard, la question de l’immatriculation de votre copropriété afin de vous assurer que cette obligation sera bien réalisée dans les temps.
Vous pouvez consulter l’ADIL pour l’analyse de votre contrat de syndic.

Je suis propriétaire d’un appartement en copropriété qui a été mis à la vente et qui est inoccupé depuis plusieurs mois (j’ai déménagé pour des raisons professionnelles et l’appartement n’a toujours pas trouvé d’acheteur).

Le syndic me demande de payer des charges pour le chauffage collectif alors même que je lui ai expliqué que le logement été vide depuis presque un an et que je lui ai fourni les justificatifs de cette situation. Est-ce normal ?

En matière de charges de copropriété, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, énonce que les charges spéciales, telles les charges de chauffage collectif, sont réparties en fonction du critère d'utilité que le service collectif présente pour chaque lot. Il n'est donc pas tenu compte, dans le calcul de répartition de ces charges, de l'utilisation effective du service en question, mais bien de l'utilité potentielle qu'il représente.

Sur la base de ces principes, les juges ont eu l'occasion de confirmer que les copropriétaires des locaux desservis par l'installation collective en question doivent donc payer les charges afférentes, même si, par exemple, préférant se chauffer par leur propres moyens, ils ne l'utilisent pas (cass. civ. 3ème 2.12.92, Union des Mutuelles Cogérées) : installation de convecteurs électriques et dépose des radiateurs reliés à la chaudière collective de l’immeuble.

Il a ainsi été rappelé qu'un copropriétaire ne peut pas non plus se dispenser du paiement des charges de chauffage collectif sous prétexte que que son appartement est mal-chauffé ou que les locaux sont inoccupés pour tout ou partie de l'année (cass. civ. 3^ème 29.10.86 / CA Paris 1^ère ch. 18.04.89).

Le raisonnement est d'ailleurs poussé jusqu'à l'extrême : un local non raccordé au chauffage collectif mais qui peut techniquement l'être (les canalisations de chauffage traversent les parties privatives par exemple) peut être redevable des charges de chauffage collectif, alors même qu'il ne profite pas du service.

C'est l'illustration parfaite du principe de la participation aux charges au titre de l'utilité potentielle du service et non de l'utilisation effective de ce dernier, posé par la loi du 10 juillet 1965 régissant les copropriétés...

Ainsi, seule une modification du règlement de copropriété venant modifier la répartition des charges peut venir exonérer un copropriétaire dont les locaux sont raccordés au chauffage collectif d'en supporter les charges.

Je tiens toutefois à rappeler que les immeubles disposant d'un chauffage collectif doivent désormais – ou très bientôt - être équipés d'une installation permettant d'individualiser les frais de chauffage (facturation à l'occupant en fonction de ses consommations).

En effet, selon le décret du 31 mai 2016, les immeubles pourvus d'un chauffage collectif doivent comporter une installation qui détermine la quantité de chaleur utilisée par chaque logement ou local à usage privatif :

si cela est techniquement possible ;
si cela n'entraîne pas un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage ;
s'il ne s'agit pas d'établissements d'hôtellerie ou de logements-foyers.

Cette installation est constituée d'appareils de mesure permettant d'effectuer des relevés sans nécessité d'entrer dans les appartements.

Selon la consommation de votre immeuble la date butoir de la mise en application de cette obligation peut intervenir à des dates différentes mais au plus tard le 31 décembre 2019.

Mon voisin a des arbres fruitiers relativement hauts qui bordent ma clôture. Branches et racines dépassent sur mon terrains c'est un risque de chute pour mes petits-enfants. Quelles sont ces obligations, ai-je le droit de cueillir ces fruits ?

Il faut déjà rappeler qu’il existe certaines distances à respecter pour les plantations d’arbres et d'arbustes en bordure de propriété. Par défaut, ce sont les distances prévues par l’article 671 du Code civil qui s’appliquent, à savoir :

pour les arbres et arbustes de moins de 2 m de hauteur, une distance de 50 cm entre le centre du tronc et la limite séparative,
pour les arbres et arbustes de 2 m de hauteur, ou plus, une distance de 2 m entre le centre du tronc et la limite séparative
et en tout état de cause, aucune plantation d’arbres et/ou arbustes, à moins de 50 cm de la limite séparative, hors les cas de haies mitoyennes, bien entendu.

Si ces distances ne sont pas respectées, il est possible de contraindre son voisin à étêter, voire à arracher, les arbres ou arbustes dans les limites légales.

Il arrive que, même plantées à la distance légale, les arbres viennent à empiéter sur le terrain du voisin, par leurs branches et/ou leurs racines. Des fruits peuvent ainsi tomber sur la propriété voisine. Ces cas sont régis par l’article 673 du Code civil.

Dans ce cas, celui sur la propriété duquel avancent les branches peut contraindre son voisin à les couper. Attention, il n’a pas le droit de les couper lui-même car la taille des arbres ou arbustes peut nécessiter des connaissances particulières. Devant l’inertie du propriétaire concerné, le voisin ne pourra que s’adresser à la justice afin que le juge ordonne l’élagage des arbres.

Si ce sont des racines qui avancent sur la propriété voisine, le propriétaire voisin a le droit de les couper lui-même au droit de la limite séparative.

Ces droits de couper les racines, ou de faire couper les branches, empiétant sur sa propriété sont imprescriptibles, ce qui signifie que le propriétaire des arbres ou arbustes ne peut pas opposer à son voisin l’habituel délai de prescription acquisitive de 30 ans.

Pour rappel, le propriétaire d’un arbre dont les racines créent un dommage au voisin, comme une chute et/ou une blessure, en est responsable.

Le cas des fruits dépassant sur la propriété voisine est un peu plus complexe. Tant que les fruits sont attachés aux branches qui les portent, ils demeurent la propriété du voisin et ne peuvent, à ce titre être cueillis sans l’autorisation de ce dernier. Par contre, les fruits tombés naturellement des branches empiétant sur votre terrain appartiennent dès lors au propriétaire du terrain sur lesquels ils sont tombés, vous pouvez donc librement en disposer pour réaliser compotes et confitures !

Le bon conseil : ne laissez pas vos relations avec vos voisins se dégrader : renseignez vous auprès de l’ADIL pour connaître vos droits et obligations

L'un de mes voisins dispose d'une servitude de passage dans mon terrain pour rejoindre sa parcelle à pied car elle est enclavée. Sur sa parcelle il y a une vieille grange abandonnée qu'il a entrepris de rénover afin d'y habiter.

Il a obtenu un permis de construire et me demande de laisser passer les engins de chantier puis, à terme sa voiture. Il me demande également de faire passer par mon terrain les réseaux d'eau, d'électricité et de téléphone. Puis-je refuser ?

Les terrains enclavés, c’est-à-dire ceux qui n’ont pas d’accès (ou à tout le moins un accès insuffisant) à la voie publique, bénéficie d’un droit de passage sur la parcelle voisine, notamment pour réaliser des travaux de construction ou d’aménagement selon les dispositions de l’article 682 du Code civil. On dit que le fonds servant supporte une servitude de passage au profit du fonds dominant.

L’article 683 du Code civil vient quant à lui préciser que le droit de passage doit être « suffisant pour assurer la desserte complète » de la parcelle enclavée et que le trajet doit être « le plus court » et « le moins dommageable » possible.

Si, à l’origine, la servitude devait permettre le passage piétonnier, la jurisprudence évolue avec le cours de la société et elle autorise désormais la modification de l’assiette de la servitude pour permettre le passage d’un véhicule. Dans le cas de notre auditeur, le fonds dominant, c’est-à-dire la parcelle enclavée, est destiné à supporter la construction d’une maison d’habitation, projet validé par les autorisations d’urbanisme nécessaires. Ainsi, l’assiette pourra être élargie afin de la rendre carrossable puisque c’est un besoin lié à la destination du fond auquel profite la servitude de passage. La jurisprudence nous dit en effet que l’accès avec une voiture correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation.

Ce droit de passage concerne également les aménagements nécessaires à l’utilisation du terrain enclavé comme les canalisations d’eau, les câbles électriques […] à la condition que ces réseaux soient enterrés. En effet, si le voisin de notre auditeur souhaite faire passer des câbles électriques sur des poteaux, il faudra qu’il obtienne l’accord écrit de notre auditeur et ils auront alors constitué une servitude aérienne, de nature conventionnelle. Ce qui signifie qu’elle est née d’un accord entre les parties concernées et qu’elle ne pourra pas cesser du seul fait du désenclavement de la parcelle, contrairement au cas de la servitude légale de passage.

Dans le cas où nos auditeurs décideraient effectivement de parvenir à un accord amiable sur les nouvelles conditions d’exercice de la servitude de passage (élargissement et tracé de l’assiette, passage des réseaux, frais d’entretien, etc...), le bon conseil est d’opter pour un acte notarié qui sera publié au service de la publicité foncière. Ainsi, les litiges éventuels liés à cette servitude de passage seront réduits puisque son exercice sera bien encadré et surtout, la servitude sera opposable aux tiers, en cas de vente de l’une des parcelles par exemple. Sachez qu’en cas de désaccord sur l’assiette et les conditions d’exercice de la servitude de passage, c’est le Tribunal de Grande Instance qui est compétent pour trancher.

Dans le cas de notre auditeur, puisque la parcelle de son voisin est effectivement enclavée et qu’il a obtenu les autorisations nécessaires pour construire sa maison, il n’y aura pas d’opposition possible sur l’existence de la servitude, sur son élargissement pour qu’elle puisse être empruntée par une voiture ou des engins de chantier et enfin sur le fait qu’elle supporte également le passage des réseaux nécessaire à l’habitation du voisin. L’idéal, afin de prévenir les éventuels litiges liés à l’utilisation de cette servitude, c’est de consigner ses conditions d’utilisation dans un accord établi par notaire qui sera opposable à tous.

Par défaut, l’article 698 du Code civil nous dit que les frais de création et d’entretien des ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude sont à la charge du propriétaire du fonds auquel bénéficie la servitude, excepté si le propriétaire du fonds la supportant l’emprunte également : en ce cas, les frais sont partagés. Mais rien n’empêche les parties de s’entendre sur une répartition différente, d’où l’intérêt de le faire constater dans un acte notarié.

Dernière petite information à destination de notre auditeur : le Code civil, par ses articles 647 et 701, l’autorise à se clore, c’est-à-dire à poser une clôture autour de sa propriété, à condition de ne pas porter atteinte à l’usage de la servitude ni de la rendre plus incommode. Ainsi, il faudra donc poser un portail permettant l’accès à la parcelle enclavée et remettre au propriétaire une clé du portail.

Cet été nous avons fait des travaux dans notre maison : nous avons installé un abri de jardin et repeints les volets. Un voisin nous dit que nous aurions dûs demander une autorisation, qu’en est-il ?

L’installation d’un abri dans votre jardin, pour ranger la tondeuse, les outils, etc est effectivement règlementée. Tout dépend de la taille de cet abri !

Si l’emprise au sol (surface de plancher) ne dépasse pas 5 m², vous n’avez pas besoin d’autorisation. Au-delà, une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie s’impose. Et si votre abri est très grand (plus de 20 m² d’emprise au sol), alors un permis de construire est nécessaire.

Si vous êtes dans un secteur sauvegardé ou près d’un site classé, des règles plus strictes peuvent s’appliquer.

En ce qui concerne la peinture des volets, si vous avez repeints à l’identique (même couleur), vous pouviez le faire sans autorisation. En revanche, si vous avez décidé de changer la couleur de vos volets, il convient de s’assurer que cela est permis.

En effet, en copropriété, il faut obtenir une décision de l’assemblée générale des copropriétaires pour toute modification de l’aspect extérieur de l’immeuble. Cela a pour but d’éviter que sur la façade d’un immeuble, on retrouve des couleurs de volets différentes.

En lotissement également, il faut vérifier ce que prévoit le cahier des charges du lotissement en termes de matériaux et de couleurs autorisés pour les volets.

Enfin, les communes, dans leurs règlements d’urbanisme, peuvent imposer des normes à respecter, notamment dans certains quartiers protégés ou aux abords d’un site classé.

Le bon conseil : avant d’entreprendre des travaux dans votre logement, informez vous auprès de l’ADIL sur les autorisations nécessaires !

Nous avons trouvé une parcelle qui nous intéresse et pour laquelle le propriétaire nous a assuré qu'elle était constructible, certificat d’urbanisme positif à l'appui. Qu'en est-il ?

Premièrement, il faut savoir qu’il existe deux types de certificat d’urbanisme, le certificat d’urbanisme « d’information », que l’on appelle aussi « CUa » et le certificat d’urbanisme « opérationnel » que l’on appelle aussi « CUb ». Dans le cadre d’achat/vente de terrain à construire, lorsqu’il est fait mention d’un CU, il s’agit généralement du certificat d’urbanisme « opérationnel ».

Alors, qu’est-ce qu’un CU ? C’est un acte administratif qui a pour objet de préciser plusieurs points :

les règles d’urbanisme applicables à un terrain (par exemple construction non autorisée en limite de propriété),
la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables (par exemple taxe VRD, taxe d’aménagement…)
les limitations administratives au droit de propriété sur ce même terrain (par exemple une servitude de passage de ligne électrique, droit de préemption, zone de protection dans le périmètre d'un monument historique…).

Lorsqu’il s’agit d’un certificat opérationnel, l’état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain est également précisé (voies et réseaux).

Je vais rapidement passer sur le CU d’information puisque c’est rarement celui qui va concerner les acheteurs d’un terrain à bâtir. Comme son nom l’indique, il est purement informatif et dresse un « cliché » à l’instant T de la demande de CU des règles qui s’appliquent au terrain concerné.

Le certificat d’urbanisme opérationnel, quant à lui, sera « positif » ou « négatif » dans le sens où dans la demande de CU, on viendra préciser quel projet on envisage de réaliser sur ce terrain.

Ainsi, le CU adressé en retour par l’administration précisera les différentes règles administratives, fiscales et d’urbanisme que j’ai précédemment expliqué et qui sont dans le CU d’information mais il va préciser en plus si le terrain peut effectivement être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée ou non.

Attention, là où il faut faire très attention, c’est qu’un CUb positif ne vaut pas autorisation de construire ! Vous pouvez obtenir un CUb positif et essuyer un refus de permis de construire. Il faut bien saisir la subtilité selon laquelle, ce certificat ne peut que figer les règles d'urbanisme en vigueur au moment de sa demande et non pas garantir des droits à construire ! Par conséquent, il peut uniquement garantir que les règles d'urbanisme applicables au terrain, les limitations administratives au droit de propriété et taxes exigibles ne seront pas remises en cause durant la durée de validité du CU.

La durée du certificat d'urbanisme (que ce soit un certificat d'urbanisme d'information ou opérationnel) est de 18 mois à compter de sa délivrance.

La durée peut être prolongée d'une année aussi longtemps que les règles d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes applicables au terrain n'ont pas changées.

La demande de prolongation doit être adressée par courrier simple, accompagnée du certificat d'urbanisme à prolonger, à la mairie au moins 2 mois avant l'expiration du délai de validité de 18 mois.

Le bon conseil : Lorsque la transaction immobilière concerne un terrain à bâtir, l’acquéreur à tout intérêt à demander au notaire d’insérer, dans le compromis de vente, une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgée de tout recours des tiers (deux mois) et de tout retrait par l’administration (trois mois). Cela aura pour conséquence d’emporter un délai assez important, de l’ordre de 6 mois, entre la signature du compromis et de l’acte de vente définitif mais permettra de garantir la faisabilité du projet de construction sur le terrain.

J’ai entendu parler du chèque énergie qui remplacerait le TPN dont je bénéficie. Qu’est ce que cela va changer en pratique ? Est-ce que j’ai des démarches à faire pour recevoir ce chèque énergie ? Quel sera son montant ?

Avec le TPN (Tarif de Première Nécessité pour l'électricité), vous bénéficiez aujourd’hui d’une aide au paiement de vos factures d’énergie.

A compter de l’année 2018, le gouvernement met en place un dispositif renforcé de soutien au paiement des factures d’énergie : le « chèque énergie », déjà expérimenté depuis 2 ans dans 4 départements.

Le chèque énergie bénéficiera à environ 4 millions de ménages et sera particulièrement ciblé sur les ménages les plus modestes. Ce chèque est une aide au paiement de la facture d’énergie du logement, attribuée chaque année sous condition de ressources. Il est valable quelle que soit l’énergie de chauffage. Il peut être utilisé également pour financer des travaux visant à limiter la consommation d'énergie du logement.

Dans ce cadre, les tarifs sociaux TPN prend fin au 31 décembre 2017 : la déduction dont vous bénéficiez au titre du TPN sera supprimée à cette date.

Le chèque énergie sera automatiquement envoyé aux personnes éligibles, par voie postale, au printemps 2018, sur la base de leur déclaration de revenus.

Il n’y a pas de changement sur les protections apportées (notamment le maintien de la fourniture d’électricité pendant la trêve hivernale en cas d’impayés) entre les tarifs sociaux et le chèque énergie.

Le chèque énergie a été créé par la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte (dite loi TEPCV). C’est un titre spécial de paiement permettant aux ménages dont les ressources sont plafonnées, d'acquitter tout ou partie du montant des dépenses d'énergie relatives à leur logement ou des dépenses d'amélioration de la qualité environnementale ou de la capacité de maîtrise de la consommation d'énergie de ce logement (dépenses éligibles au crédit d'impôt pour la transition énergétique).

Le bénéfice du chèque énergie est ouvert aux ménages dont le revenu fiscal de référence annuel par unité de consommation est inférieur à 7 700 €, dès lors que le logement constitue leur résidence principale.

Définition de "l’unité de consommation"
La première ou seule personne du ménage constitue une unité de consommation. La deuxième personne est prise en compte pour 0,5 unité de consommation.
Chaque personne supplémentaire est prise en compte pour 0,3 unité de consommation.
Ces valeurs sont réduites de moitié pour les enfants mineurs en résidence alternée au domicile de chacun des parents lorsqu'ils sont réputés à la charge égale de l'un ou de l'autre parent.

Le chèque énergie est accompagné d'une attestation, permettant de faire valoir les droits associés au bénéfice du chèque énergie. Cette attestation comporte une échéance d'utilisation au 30 avril suivant l'année civile de son émission.

Les bénéficiaires du chèque énergie bénéficient également de droits attachés au chèque énergie :

la gratuité de la mise en service et de l'enregistrement de leur contrat de fourniture d'électricité ou de gaz naturel ;
un abattement de 80 % sur la facturation d'un déplacement en raison d'une interruption de fourniture imputable à un défaut de règlement (Code de l’énergie : R.124-16).

Par ailleurs, une offre de transmission des données de consommation au moyen d'un dispositif déporté d'affichage est proposée par les fournisseurs d'électricité et de gaz aux ménages bénéficiaires du chèque énergie qui se sont fait connaître auprès d'eux dans les mêmes conditions.

Les bénéficiaires du chèque énergie ont également des protections "spécifiques" :

interdiction d’interrompre la fourniture d’énergie ou de résilier le contrat de fourniture d’énergie pendant la trêve hivernale ;
interdiction des frais liés au rejet de paiement de factures ;
mise en œuvre d’une procédure spécifique en cas d'impayés des factures d'électricité, de gaz, de chaleur et d'eau.

En ce qui concerne le montant de ce chèque énergie, il faut savoir que le chèque comporte, lors de son émission, une valeur faciale déterminée en fonction de la composition du ménage (nombre d'unités de consommation) et de son revenu fiscal de référence (RFR). Il est nominatif et sa durée de validité est limitée.

La valeur faciale est fixée dans le tableau suivant :

NIVEAU DE RFR/UC

	RFR/UC < 5	5600 € ≤ RFR/UC < 6	6700 € ≤ RFR/UC <7
	600 €	700 €	700 €
1 UC	144 €	96 €	48 €
1 < UC < 2	190 €	126 €	63 €
2 UC ou +	227 €	152 €	76 €

Le chèque énergie permet d'acquitter, en tout ou en partie, à hauteur de sa valeur faciale :

une dépense de fourniture d'énergie liée au logement ;
une redevance en logement-foyer conventionné au titre de l’APL ;
une dépense liée à l'acquisition ou à l'installation dans le logement des équipements, matériaux et appareils qui ouvrent droit au crédit d'impôt pour la transition énergétique.

Le bon conseil :

Pour en savoir plus sur le chèque énergie, connaître ses conditions d’’éligibilité et d’utilisation, connectez-vous à l'adresse: www.chequeenergie.gouv.fr

Posez vos questions sur: https://www.chequeenergie.gouv.fr/beneficiaire/assistance ou appelez le numéro vert : 0 805 204 805 service et appel gratuit du lundi au vendredi de 8h à 20h

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