Vos questions, nos réponses

Je suis locataire et j’envisage de déménager. Dans quel délai dois-je avertir mon propriétaire ?

Chronique n°1 diffusée le : 13.09.16

Le locataire qui souhaite quitter le logement qu’il loue doit avertir son propriétaire de sa volonté de mettre fin au bail, on dit qu’il « donne congé ». Il doit respecter un préavis entre le moment où il donne congé et le moment de son départ.

Dans le cadre d’une location meublée, le préavis du locataire est toujours d’1 mois.

Dans le cadre d’une location non meublée, le préavis est de 3 mois.

Dans certains cas, limitativement énumérés par la loi, le délai du préavis est réduit à 1 mois :

en cas d’obtention d’un premier emploi ;
de mutation ;
de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
pour les bénéficiaires du RSA ;
pour les bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé ;
pour les locataires attributaires d'un logement social ;
pour le locataire dont l’état de santé constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
dans les zones d’encadrement des loyers pour les congés délivrés à compter du 31 juillet 2014

Le locataire doit notifier son congé par courrier en précisant le motif et en joignant les justificatifs. Le courrier doit être soit :

adressé en recommandé avec demande d’avis de réception,

soit ,

notifié par un huissier ou remis en main propre contre récépissé.

Le délai de préavis court à compter de la réception du courrier ou du passage de l’huissier.

Même s’il quitte les lieux plus tôt, le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges jusqu'à la fin du préavis, sauf accord du propriétaire, par exemple si un nouveau locataire lui succède.

Le bon conseil : Avant d’envoyer votre lettre de congé, contacter l’ADIL pour vérifier si vous pouvez bénéficier d’un préavis réduit, et obtenez gratuitement un modèle de courrier.

Je suis locataire depuis juin 2015 d’un appartement meublé à Mende. Mon loyer s’élève pour le moment à 350 € mais mon propriétaire vient de m’indiquer qu’il allait l’augmenter de 10 € par mois à partir du mois de juin prochain. En a-t-il le droit ?

Chronique n°2 diffusée le : 21.09.16

La révision des loyers des logements loués meublés ou non meublé à usage d’habitation principale est strictement encadrée par la loi.

Pour que la révision du loyer soit possible, il faut tout d’abord qu’une clause dans le bail la prévoit.

Si le contrat de location ne contient pas de clause permettant de réviser le loyer, aucune révision n’est possible. Ainsi, même si la location dure de nombreuses années, pendant toute la durée de la location, le loyer restera inchangé et sera donc le même que celui prévu au départ à la signature du bail !

En revanche, lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer (hypothèse la plus courante), celle-ci intervient chaque année à la date convenue dans le contrat de location ou, à défaut, au terme de chaque année du bail.

L’augmentation de loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers (dit IRL) publié par l’Insee chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Si le bail ne précise pas le trimestre de l’indice à utiliser, la loi impose d’appliquer le dernier indice publié à la date de signature du bail.

Aussi, pour savoir si l’augmentation de loyer demandée par votre bailleur est juste, il faut connaître le trimestre de l’IRL applicable à votre contrat : s’il n’a pas été prévu dans votre bail on utilisera le dernier indice connu lorsque vous avez signez le contrat.

Quoi qu’il en soit, vu les variations de l’indice cette année, les 10 € d’augmentation annoncés par votre bailleur ne semblent pas possible. A priori, l’augmentation se chiffrerait plutôt en centimes d’euros…

A noter que depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le bailleur dispose d'un délai d'un an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande. La révision prendra effet au jour de sa demande ; elle n’est donc pas rétroactive. Passé le délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n'est plus possible.

Le bon conseil : pour calculer la révision de votre loyer, contacter gratuitement l’ADIL de la Lozère qui dispose d’un outil de calcul permettant de procéder à cette révision du loyer.

Je suis locataire d’une maison à Langogne depuis 2 ans. La chasse d’eau ne fonctionnait plus correctement, elle fuyait. Un plombier est intervenu et m’a indiqué qu’il fallait la changer. Est-ce à moi de payer ce remplacement ?

Chronique n°3 diffusée le : 27.09.16

A priori, oui. Les logements loués meublés ou non meublés qui constituent l’habitation principale du locataire sont soumis à la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989.

Cette loi prévoit que le locataire prend à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat de location (chaudière, chauffe-eau …), les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret. Il s’agit du décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui énumère une liste non limitative de ces réparations locatives.

Les réparations importantes, celles dues à la vétusté, à un vice de construction ou un cas de force majeure sont en revanche à la charge du propriétaire.

Le décret de 1987 prévoit que le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasse d’eau fait partie des réparations locatives. A ce titre, sauf à ce que le remplacement soit rendu nécessaire du fait de la vétusté, il vous appartient a priori de supporter financièrement cette réparation.

Il est d’ailleurs bon de rappeler que, même pour les cas où les réparations incombent au bailleur (du fait de la vétusté ou de la nature des travaux à réaliser), le locataire ne peut pas faire intervenir lui-même un professionnel. Il doit avertir son bailleur du désordre qui fera lui-même intervenir le professionnel de son choix, ou bien obtenir l’accord écrit de son bailleur afin de prendre lui-même en charge les démarches nécessaire à la réalisation des travaux et se faire ensuite rembourser leur coût auprès de son propriétaire-bailleur.

Le bon conseil : pour savoir à qui incombe une réparation (locataire ou propriétaire) contactez l’ADIL qui fera une analyse juridique de votre situation et vous donnera les textes de loi qui règlementent cette question.

Je suis propriétaire d’un petit logement avec une cuisine équipée, un canapé et un lit. Je souhaite le mettre en location. Je ne sais pas si je dois considérer qu’il est meublé, non meublé, ou « semi-meublé »… ?

Chronique n°4 diffusée le : 04.10.16

Tout d’abord, sachez que juridiquement, la qualification de « semi-meublé » n’existe pas. Une location est soit meublée, soit non meublée.

Le logement meublé est défini comme le logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments d’équipements que doit comporter ce mobilier est fixée par le décret du 31 juillet 2015.

Il précise que « chaque pièce d'un logement meublé est équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination » (art. 1^er).

Il dresse également un inventaire des éléments que doit comporter ce mobilier (art. 2). Il est ainsi prévu que tout logement meublé occupé à titre de résidence principale doit être garni au minimum des 11 éléments suivants :

literie comprenant couette ou couverture ;
dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
plaques de cuisson ;
four ou four à micro-ondes ;
réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6° C ;
vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
ustensiles de cuisine ;
table et sièges ;
étagères de rangement ;
luminaires ;
matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Si le logement n’est pas garni de l’ensemble de ces éléments, alors la location sera considérée comme non meublée.

Le bon conseil : avant de mettre ou remettre un logement en location, contacter gratuitement l’ADIL de la Lozère pour vous informer sur les évolutions de la règlementation.

Je suis étudiante sur Mende et j’envisage de prendre un logement avec 2 copines en colocation. Est-ce qu’il faut signer 1 seul contrat ou plusieurs ?

Chronique n°11 diffusée le : 22.11.16

Définition : La colocation est définie par la loi article 8-1 de la loi du 6.7.89 comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

Ainsi, à partir du moment où vous louez un logement toutes les 3, vous vous trouverez en colocation, peu importe qu’il y ait 1 seul contrat ou 3.

1 - Si le bailleur vous propose la signature de plusieurs contrats, alors chaque colocataire signera avec le bailleur un contrat de location (bail) indépendant, conforme au régime juridique auquel est soumis le logement (meublé ou non meublé).

Chacun des baux devra préciser :

la pièce du logement dont chaque colocataire a la jouissance exclusive ;
les parties communes mises à disposition de l’ensemble des colocataires (cuisine, salle de bain, salon, etc.).

Le colocataire sera responsable du paiement de sa quote-part du loyer et de toute somme due au bailleur (charges, réparations locatives) correspondant à ce que précise son contrat de location.

Chaque colocataire peut délivrer un congé au bailleur pour sa partie privative sans que cela n’entraine de conséquences sur les autres contrats de location. Le bailleur peut alors choisir un nouveau colocataire, sans nécessité d’avoir l’accord des autres colocataires.

Restitution du dépôt de garantie : dès lors qu’il a donné congé, le colocataire peut demander la restitution de son dépôt de garantie dans le délai fixé par la loi ou par le contrat.

Assurance : Chaque colocataire doit souscrire un contrat d’assurance multirisque habitation-responsabilité civile auprès de l’assureur de son choix.

Baux conclus à compter du 27 mars 2014 : les parties au contrat de bail d’une colocation peuvent convenir de la souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte des colocataires. En ce cas, le montant de la prime d’assurance est récupérable auprès des colocataires.

2 - Si le bailleur vous propose la signature d’un contrat unique, le bail devra respecter les clauses du bail type tel que défini par le décret du 29.5.15 (meublé ou non meublé selon la situation).

Chacun des colocataires signe alors le même bail qui est commun à tous. Chacun doit comme le bailleur en conserver un exemplaire.

Chacun des colocataires a les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur.

Assurance : Les colocataires sont tenus de s’assurer au titre de l’assurance multirisque habitation. Ils peuvent souscrire un contrat unique ; en ce cas, la police d’assurance doit mentionner le nom de chacun des colocataires. Ils peuvent aussi souscrire individuellement une assurance.

Toutefois, les parties au contrat de bail d’une colocation peuvent convenir, par une clause expresse du bail, de la souscription par le bailleur d’une assurance pour compte des colocataires. Le montant de la prime d’assurance annuelle est récupérable par le bailleur à chaque paiement du loyer.

Dépôt de garantie : Le bailleur peut demander le versement d’un dépôt de garantie. Si la colocation porte sur un logement loué vide, son montant est limité à un mois de loyer ; s’il s’agit d’un logement loué meublé, son montant est limité à deux mois de loyer. Il est versé à l’entrée dans les lieux et n’est restitué, déduction faite des sommes restant dues au bailleur, qu’à la remise des clés au bailleur par le dernier des colocataires dans les délais fixés par la loi ou le contrat.

Paiement du loyer : chaque locataire doit payer une quote-part du loyer et des charges au bailleur à l’échéance convenue (par exemple, s’il y a trois colocataires, chacun paie un tiers du loyer et des charges).

Il en va autrement lorsque le bail prévoit une clause de solidarité ou d’indivisibilité de la dette de loyer. En ce cas, chacun des locataires peut être tenu responsable du paiement de la totalité des sommes dues au propriétaire (loyer, charges, réparations locatives) jusqu'à l'expiration du bail en cours. Le bailleur peut, soit poursuivre indifféremment l’un des colocataires, soit les poursuivre tous ensemble, pour le paiement des loyers et des charges. Si un colocataire paie plus que la quote-part de loyer lui incombant, il pourra se retourner contre son ou ses colocataires et les poursuivre le cas échéant en justice pour obtenir le remboursement des sommes excédant sa part.

Congé donné par les locataires

Tous les colocataires souhaitent mettre fin au bail en même temps : Le congé est adressé au bailleur, soit en lui adressant chacun un congé, soit en lui adressant un congé commun comportant tous les noms et signatures des colocataires. Le montant du dépôt de garantie est versé par le bailleur (ou le professionnel mandaté pour gérer son logement) indifféremment à l'un d’entre eux, sauf mention particulière au bail.

Un seul colocataire souhaite quitter le logement : Le locataire qui envisage de quitter le logement peut le faire sans l’accord des autres colocataires. Il doit donner congé au bailleur (par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en respectant le préavis) ; à défaut il reste tenu au paiement du loyer et des charges.

Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux.

Le départ d’un colocataire ne nécessite pas obligatoirement l’établissement d’un nouveau contrat de location. Si un nouveau colocataire lui est substitué, avec l’accord préalable du bailleur, un avenant au bail est indispensable. Le bailleur ne peut pas en revanche imposer dans le bail un nouveau locataire sans l’accord des autres colocataires.

Le locataire quittant les lieux en cours de bail ne peut demander au bailleur la restitution immédiate de sa quote-part de dépôt de garantie ; celle-ci suppose en effet la remise des clés au bailleur et donc le départ du dernier des colocataires. Il revient donc aux colocataires de régler entre eux cette question du remboursement au locataire sortant de sa quote-part du dépôt de garantie.

Le paiement du loyer après le congé donné par un locataire :

Si le bail contient une clause de solidarité (depuis 27 mars 2014) : l’engagement solidaire du colocataire qui a donné congé prend fin à la date d’expiration du délai de préavis, à condition qu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut de nouveau colocataire figurant au bail, son engagement s’éteint, au plus tard, dans un délai de 6 mois à compter de la date d’expiration du délai de préavis.

En l’absence de clause de solidarité : à l’expiration du préavis de son congé, le locataire sortant est libéré du paiement des loyers et charges, ou dès que le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Aides au logement : Sous réserve de respecter les conditions d’octroi de l’allocation logement, la signature du bail, qu’il soit unique ou qu’il y ait plusieurs contrats de location, permet à chaque colocataire de bénéficier d’une aide au logement au prorata de la partie du loyer qu’il supporte. Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la Caisse d’allocations familiales ou à la Caisse de mutualité sociale agricole.

Le bon conseil : Le bon déroulement d’une colocation implique une entente correcte entre les colocataires. Ils doivent en effet s’organiser pour gérer les dépenses communes (loyers, charges, taxe d’habitation, abonnements divers : électricité, gaz, téléphone, internet...) et respecter un minimum de règles d’utilisation et d’entretien des parties ou équipements communs (cuisine, salle de bains, séjour, frigidaire ...). L’établissement par les colocataires d’un « règlement intérieur » à la colocation peut être utile pour prévoir notamment la répartition des factures, qui se chargera de leur règlement aux créanciers, comment sera réglée la question d’éventuelles

J’envisage de prendre un appartement en location mais l’annonce mentionne des charges mensuelles de 150 €. J’aurai souhaité savoir à quoi cela correspond et si je devrai payer des charges supplémentaires à la fin de l’année ?

Dans le cadre de la location d’un logement meublé ou non-meublé, à titre de résidence principale, le paiement des charges locatives est une obligation qui pèse sur le locataire au même titre que l’obligation de payer le loyer.

La liste des charges à payer par le locataire, dites « charges récupérables » est limitée. Elle est fixée par le décret du 26 août 1987 pour les locations du secteur privé et par le décret du 9 novembre 1982 pour les logements du parc social qui prévoient des postes de charges identiques (c’est-à-dire qu’il existe deux textes de loi différents selon que le logement fait partie ou non du parc privé mais ces deux textes prévoient la même liste de charges récupérables).

La loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables sont exigibles en contrepartie :

des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (notamment les dépenses liées au contrat d’entretien d’un ascenseur) ;
et des taxes/ impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les décrets de 82 et 87 fixent ainsi 8 poste principaux de charges récupérables :

Ascenseurs et monte-charge (électricité, nettoyage, contrat de révision…)
Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes (contrat d’entretien de la chaudière collective…)
Installations individuelles de chauffage et de production d’eau chaude ainsi que de distribution d’eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de la température et du débit, remplacement des joints de chasse d’eau…)
Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation (électricité, frais de personnel d’entretien…)
Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipement de jeux)
Hygiène (produits de désinctisation et de désinfection…)
Équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation (entretien de la VMC…)
Impositions et redevances (taxe d’enlèvement des ordures ménagères)

Maintenant que nous avons précisé quels postes de dépenses sont compris dans les charges locatives, il s’agit de savoir quels sont les différentes modalités de règlement de ces charges prévues par la loi.

Le contrat de bail peut prévoir que le locataire paiera tous les mois, en même temps que le loyer, une avance sur les charges que l’on appelle « provision sur charges » ou ne rien préciser quant au paiement des charges. Dans ce dernier cas, le paiement des charges se fera en une fois, lors de la présentation des justificatifs par le propriétaire-bailleur.

Dans le cas de notre auditrice, il semble que des provisions sur charges soient prévues à hauteur de 150€/mois. Une régularisation devra être effectuée par le propriétaire-bailleur chaque année pour ajuster les versements effectués aux dépenses réelles. Ainsi, dans le cas où le montant des charges réelles serait supérieur aux provisions versées, le locataire devrait régler la différence. A l’inverse, si les provisions étaient plus élevées que les charges réelles, c’est au propriétaire-bailleur de restituer la différence au locataire.

Un décompte détaillé des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle précisant les différentes catégories de charges et, le cas échéant, le mode de répartition entre les différents appartements de l’immeuble. Les pièces justificatives des charges (ex : factures d’eau, avis d’imposition pour la TOM) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte des charges.

Il faut savoir que le délai de prescription en la matière est fixé à 3 ans. Cela signifie que propriétaire-bailleur comme locataire ont la possibilité de réclamer des sommes liées à la régularisation des charges locatives jusqu’à 3 ans après leur exigibilité.

Dernière précision : pour les cas particuliers de la location meublée et de la colocation, il existe une troisième possibilité en termes de paiement des charges locatives. Il est possible de convenir d’un forfait de charges qui consiste à verser tous les mois une somme dédiée au paiement des charges locatives, en plus du loyer (même mode de fonctionnement que pour les provisions sur charges) mais ces versements ne pourront PAS faire l’objet de régularisation de charges. Ce forfait est révisable dans les mêmes conditions que le loyer.

Donc en résumé, 3 possibilités pour régler les charges locatives :

en une fois, sur présentation des justificatifs par le bailleur,
mensuellement par provisions sur charges avec une régularisation annuelle et,
pour les locations meublées et les colocations, mensuellement et sans régularisation annuelle, c’est le « forfait de charges ».

Le bon conseil : Il est important de demander au bailleur quelles sont les charges locatives qui pèsent sur l’appartement (espaces verts, ascenseur…) et notamment si la production d’eau chaude et le chauffage sont collectifs et de bien préciser ces postes de charges dans le contrat de bail. Il est également important de préciser dans le contrat de bail de quelle façon seront réglées les charges : provisions ou forfait, et pour quel montant, ou une fois par an, lors de la réception des factures des charges par le bailleur.
Enfin, pensez à bien noter dans votre état des lieux d’entrée contresigné l’index des différents compteurs (EDF, eau, chauffage).
Vous pouvez consulter l’ADIL pour l’analyse de votre décompte détaillé et obtenir si besoin des modèles de courrier.

J’étais locataire d’un appartement sur Marvejols que j’ai quitté il y a 3 mois, et le propriétaire ne m’a toujours pas rendu ma caution. Quels sont mes recours ?

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception au bailleur ou à son mandataire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

À cette occasion, le locataire communique sa nouvelle adresse.

Le dépôt de garantie sera soit restitué intégralement, soit en partie, déduction faite des sommes restant dues au bailleur.

En effet, le bailleur peut déduire du montant du dépôt de garantie les sommes dues au titre des loyers, charges, réparations locatives ou des dégradations dont le locataire pourrait être tenu responsable.

Le bailleur est tenu de justifier la retenue qu’il opère par la remise au locataire de documents (factures, devis, lettres de réclamation des loyers impayés restées sans réponse, etc).

L’appréciation des sommes retenues au titre des dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie peut être faite sur la base d’une grille de vétusté.

Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai de restitution est réduit à un mois.

Pour les logements situés dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision (au maximum de 20% du dépôt de garantie) jusqu’au mois suivant l’approbation des comptes annuels de l’immeuble.

À défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis (1 mois ou 2 mois selon les cas), la loi prévoit que le montant dû au locataire (= le solde du dépôt de garantie) est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel, pour chaque mois de retard commencé, sauf en l’absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse.

Ainsi, pour en revenir à la question de l’auditeur, dans la mesure où il a quitté le logement il y a 3 mois, le bailleur a dépassé le délai légal pour restitué la caution / le dépôt de garantie. Je lui conseille donc de lui adresser une lettre de mise en demeure de restituer le dépôt de garantie sous 8 jours, en LRAR.

Sans réponse de sa part dans le délai prévu, le locataire pourra envisager d’autres recours.

Il pourra saisir le conciliateur de justice ou la Commission départementale de conciliation (CDC).

Saisie gratuitement, la CDC a pour rôle de trouver un accord entre le propriétaire et le locataire. En cas d’échec de la conciliation, le juge du tribunal d’instance peut être saisi.

Le bon conseil : L’ADIL propose gratuitement aux locataires comme aux propriétaires, des modèles de courrier, des documents types ou encore des formulaires.

Ainsi par exemple, l’ADIL met à votre disposition :
Modèle de courrier de mise en demeure pour demander la restitution du dépôt de garantie, à adresser au bailleur ;

Modèle de courrier de saisine de la commission de conciliation ;

Dossier d’aide juridictionnelle ;

Document Cerfa de saisine simplifiée du Tribunal d’Instance : déclaration au greffe du TI

…

Je suis étudiant et je loue un studio meublé pour la durée de l'année universitaire, soit de septembre à juin. Est-ce à moi ou au propriétaire de payer la taxe d'habitation ?

On va peut-être commencer par resituer la notion de taxe d’habitation.

La taxe d’habitation doit être acquittée même si elle ne fait pas partie des charges dites « récupérables » par le propriétaire sur le locataire visées par le décret du 26 août 1987 et ce au nom du principe selon lequel le locataire doit s’acquitter des diverses charges et taxe correspondant à un service dont il bénéficie.

La taxe d’habitation est due pour tous les locaux affectés à l’habitation et établie au nom des personnes physiques (ou morales) qui en ont la jouissance, que ce soit à titre de propriétaire, de locataire, ou à tout autre titre (occupation gratuite par exemple) au 1er janvier de l’année (article 1 415 du CGI). L’impôt est du dès lors que le contribuable a la possibilité d’occuper à tout moment le local, même si en fait, il ne l’occupe que de temps en temps (notion de local « garni »).

Les locataires ou sous-locataires de logement loués en meublé qu’ils occupent de manière permanente et exclusive, dont ils conservent la disposition même pendant leurs absences, sont normalement imposables à la taxe d’habitation suivant les règles générales. Exonération qui vise surtout les personnes âgées de plus de 60 ans à faibles revenus.

En cas de location consentie à un étudiant, la durée du bail meublé classique (à savoir un an renouvelable tacitement) peut être réduite à 9 mois, le bail n’étant alors pas renouvelé automatiquement (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Pour autant, il ne s’agit pas d’une location saisonnière mais bien d’une location à titre de résidence principale dont la durée est exceptionnellement réduite au vu des circonstances particulières.

Une étudiante avait ainsi contesté le fait de devoir payer la taxe d’habitation sur le motif que son bail avait été conclu pour une période allant de septembre à juin, les propriétaires se réservant la disposition du bien pendant l’été. Les juges ont toutefois considéré que ce bail n’était pas une location saisonnière et que c’était donc au locataire de payer la taxe d’habitation dans la mesure où il en avait la jouissance au 1er janvier. Les juges ont ainsi appliqué les règles classiques de contribution à la taxe d’habitation.

En conclusion, c’est bien à notre auditeur, et non à son propriétaire, de s’acquitter de la taxe d’habitation relative à son logement dès lors qu’il l’occupe au 1er janvier et que ce logement constitue sa résidence principale pour ses études.

Rappelons par ailleurs que la taxe d’habitation, contrairement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par exemple, obéit au principe d’annualité. Ce qui signifie que l’occupant au 1er janvier paie la taxe pour l’ensemble de l’année, quand bien même il quitte le logement en cours d’année civile. En compensation il ne paie pas de taxe d’habitation pour son nouveau logement pris à bail en cours d’année.

Je suis locataire dans le parc privé et je souhaite bénéficier d'un logement social. Quelles sont les conditions et comment faire la demande ?

Les logements sociaux (HLM) construits, achetés ou améliorés avec l'aide de l'État, appartenant aux organismes HLM (Offices publics d'HLM et Sociétés Anonymes) ou gérés par eux sont attribués dans certaines conditions :

le demandeur doit être français ou étranger admis à séjourner en France avec un titre de séjour en cours de validité,
ses ressources annuelles imposables ajoutées à celles de l'ensemble des personnes vivant au foyer ne doivent pas excéder un plafond qui varie en fonction du nombre de personnes à charge, et du lieu d'habitation (Ile-de-France ou autres régions).

À titre d'exemple, en 2017, ses ressources annuelles du ménage de l'année n-2 (2015) ne doivent pas dépasser en Lozère :

Catégorie de ménages	Autres régions
1 - Une personne seule	20.123 €
2 - Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages	26.872 €
3 - Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge	32.316 €
4 - Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge	39.013 €
5 - Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge	45.895 €
6 - Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge	51.723 €
Personne supplémentaire	+ 5.769 €

Ce plafond est révisé chaque année au 1^er janvier.

Des dérogations à la hausse ou à la baisse peuvent être accordées en fonction du financement dont a bénéficié l'ensemble HLM : renseignez-vous auprès de votre ADIL et de l'organisme HLM.

Le ménage n'a pas l'obligation de résider dans la commune pour faire une demande.

Comment faire une demande de logement social ?

Une demande de logement social peut être faite par internet sur le site www.demande-logement-social.gouv.fr.ou sur place au moyen d’un formulaire Cerfa (n° 14069) auprès des bailleurs sociaux, de la préfecture, de la mairie, du département, du Services intégrés d'accueil et d'orientation (SIAO) ou d’un Comité interprofessionnel du logement (CIL) d'Action Logement, ou du service social de leur administration pour les fonctionnaires.

Dès réception du formulaire rempli ou saisi en ligne et de la pièce d’identité (ou pièce attestant de la régularité du séjour), la demande est enregistrée.

Une attestation d’enregistrement comportant le numéro unique de demande est adressée au demandeur.

Ce numéro départemental garantit l’inscription en tant que demandeur de logement locatif social et certifie la date de cette demande.

Cette demande et le numéro d'enregistrement sont valables dans tout le département (dans toute la région, en Île-de-France).

Le formulaire de demande de logement social n'est rempli qu'une seule fois même si la demande de logement porte sur plusieurs communes à la fois.

Le dossier unique de logement social

La liste des pièces justificatives à fournir pour l’instruction de la demande est disponible avec le formulaire auprès des services qui enregistrent les demandes.

Les pièces obligatoires sont :

les pièces d’identité (carte nationale d’identité, passeport, titre de séjour si vous êtes étranger) de toutes les personnes majeures à loger (livret de famille ou acte de naissance pour les mineurs) ;
l’avis d’imposition des personnes appelées à vivre dans le logement.

Des pièces complémentaires peuvent être demandées par le service instructeur

document attestant de la situation familiale indiquée (livret de famille, certificat de décès, attestation d’enregistrement du PACS, certificat de grossesse, extrait du jugement de divorce…) ;
document attestant de la situation professionnelle indiquée (carte d’étudiant, contrat de travail…) ;
document attestant des ressources mensuelles (bulletins de salaire des 3 derniers mois ou attestation de l’employeur, notification de pension de retraite ou d’invalidité, avis de paiement des ASSEDIC, attestation d’allocation…) ;
document attestant du logement actuel (bail et quittance de loyer, attestation de la personne qui héberge, acte de propriété, attestation d’un travailleur social, d’une association ou certificat de domiciliation…).

Les pièces justificatives sont déposées en un seul exemplaire. Elles sont ensuite enregistrées dans le Système national d’enregistrement (SNE) et accessibles pour les différents réservataires (organismes susceptibles de proposer des candidats au bailleur : État, collectivité locale, bailleur, etc.).

Attention : en aucun cas, l'enregistrement de la demande ne vaut attribution d'un logement.

La durée d’attente pour l’attribution d’un logement varie de plusieurs semaines à plusieurs années, selon la commune demandée. Il vous est possible de connaître le degré de tension pour les communes identifiées dans la demande sur le site internet www.demande-logement-social.gouv.fr.

Quelle est la durée de validité d'une demande ?

Une demande de logement social a une durée de validité d’un an à compter de sa présentation initiale ou, le cas échéant, de son dernier renouvellement.

Toute mise à jour ou correction des informations contenues dans la demande est effectuée sous le numéro d’enregistrement initialement délivré en conservant la date initiale de dépôt de la demande.

Quand et comment renouveler ma demande ?

Tant qu'un logement n'a pas été attribué au demandeur, il doit la renouveler tous les ans.

Un mois au moins avant la date d'expiration de validité de la demande, un courrier informe le demandeur de la date limite pour la renouveler (lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen permettant d'attester la remise ou par voie électronique).

Cette notification l'informe que le défaut de renouvellement de sa demande dans ce délai entraînera sa radiation et la démarche pour obtenir un nouveau numéro d'enregistrement devra être refaite.

Lors du renouvellement de la demande, il est important de se munir du numéro d'enregistrement et signaler tout changement d'adresse, de composition familiale ou de situation professionnelle.

Le renouvellement est effectué dans les mêmes conditions que le dépôt.

Une attestation d'enregistrement du renouvellement de la demande sera remise au demandeur.

S'informer

Les ADIL informent gratuitement sur la réglementation applicable à la location d'un logement et sur les aides auxquelles le demandeur peut avoir droit (AP/AL, prime de déménagement ...).

Délais d'obtention

Le fait de remplir ces conditions ne vous donne pas automatiquement droit à l'attribution d'un logement.

Le dossier sera présenté par un bailleur social, la mairie, un CIL d’Action logement ou un service de l’État à l’une des commissions d’attribution des logements mis en place par bailleurs sociaux.

Les critères de priorité sont déterminés dans chaque département en accord avec le préfet à partir de critères généraux réglementés.

Sont prioritaires pour l’attribution d’un logement social, notamment :

les personnes handicapées ;
les personnes mal logées, défavorisées ou rencontrant des difficultés particulières de logement ;
les personnes hébergées ou logées temporairement ;
les personnes mariées vivant maritalement ou pacsées, victimes de violences au sein du couple ;
les personnes sans aucun logement ou menacées d’expulsion sans relogement ;
les personnes logées dans un logement insalubre ou dangereux.

Si la situation du demandeur le classe parmi les prioritaires, la préfecture du département dans lequel il cherche un logement proposera en priorité cette candidature aux organismes d'HLM propriétaires de logements dans ce département.

Une fois le logement attribué, le bailleur contactera le demandeur et lui fera signer un contrat de location.

Je suis propriétaire d'un appartement que je loue à des étudiants en colocation. L'un d'entre eux vient de m'envoyer sa lettre de congé, devrais lui restituer une partie du montant du dépôt de garantie ?

La réponse à apporter à notre auditeur va dépendre du type de bail de colocation conclu. Je m’explique : suivant que la colocation aura été conclue par un bail de location unique ou par deux baux de locations distincts (un par colocataire), je répondrai « oui » ou « non ».

Précisons d’abord que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai de restitution du dépôt de garantie de deux mois maximum qui commence à courir à compter de la remise des clés au bailleur par le locataire. Sauf que, la Cour de cassation est venue éclairer les difficultés posées par cette notion en cas de colocation puisque le colocataire partant restitue bien son jeu de clés au propriétaire mais pour autant le contrat de bail se poursuit avec les colocataires restants… Ainsi, on sait désormais que le remboursement du dépôt de garantie suppose la restitution effective des lieux.

Donc, si l’on se pose dans l’hypothèse d’une colocation formalisée par un seul contrat de bail, la réponse à apporter est la suivante : un colocataire qui a donné congé ne peut donc pas exiger du bailleur qui lui restitue le dépôt de garantie, quand bien même ce serait lui qui l’aurait versé en entrant dans les lieux pour l’ensemble des colocataires. Cette somme ne doit être restituée qu’après que le bail a été résilié à l’égard de tous les colocataires et que toutes les clés ont été restituées au bailleur.

En cas de colocation formalisée par des baux distincts, la solution est différente. En effet, le colocataire sortant avait versé un dépôt de garantie lors de la signature de son propre contrat de bail. Ainsi, dans la mesure où il a donné congé et que son bail est résilié, le dépôt de garantie qu’il avait versé doit lui être restitué dans le délai d’un mois à compter de la restitution des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ou de deux mois dans l’hypothèse contraire.

Se posera alors une autre difficulté : celle de la possibilité de procéder à un (ou des) retenues sur ce dépôt de garantie.

En effet, dans le cas précis d’une colocation formalisée par des baux distincts, le départ d’un colocataire a pour conséquence l’établissement d’un état des lieux de sortie, puisque le bail est résilié (alors que colocation à bail unique : pas forcément d’état des lieux intermédiaire, on verra à la libération effective des lieux pas tous les colocataires). Sauf que le décret du 30 mars 2016 prévoit que cet état des lieux doit « porter sur l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive ». (Ex : partie privative : chambre / parties communes : salon/cuisine/sdb). L’état des lieux ne peut donc pas porter sur les parties dont les colocataires ont la jouissance commune et les retenues éventuelles sur le dépôt de garantie à restituer au colocataire sortant ne pourront donc concerner que des dégradations sur les parties dont il avait la jouissance exclusive.

Pour répondre de façon très concrète à notre auditeur : si le colocataire figurait sur un contrat de bail unique, il n’y a pas d’état des lieux et donc pas de dépôt de garantie à restituer, par contre, s’il avait son propre contrat de bail au sein de la colocation, alors il faudra établir un état des lieux et lui restituer le dépôt de garantie qu’il avait versé lors de son entrée dans les lieux, diminué d’éventuelles retenues au titre de dégradations constatées sur les parties privatives du colocataire.

Ainsi, je voudrais terminer en attirant l’attention des propriétaires sur cet aspect de la colocation formalisée par des contrats de location distincts. Le pendant du fait que les états des lieux réalisés avec les différents colocataires ne portent que sur les « locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive » conformément aux dispositions réglementaires, est que les parties dont les colocataires ont la jouissance commune ne sont pas concernées par ces états des lieux.

Par voire de conséquence, il semble très difficile pour un propriétaire de rapporter la preuve de dégradations sur les parties « communes » et ainsi de pouvoir rechercher la responsabilité des colocataires sur ces questions. Cette difficulté, relativement importante, pourrait conduire les bailleurs à préférer conclure un contrat de colocation unique plutôt que des plusieurs baux distincts…

L’ADIL se tient à leur disposition pour faire le points sur les différents aspects juridiques de ces deux types de formalisation de colocation.

Je louais un appartement avec ma compagne, nous avions établi le contrat de location à nos deux noms. Nous avons décidé de nous séparer et je souhaite garder l'appartement. Comment faire les choses "en règle" ?

Juridiquement, une location entre concubins (non pacsés, non mariés) formalisée par un contrat de bail unique où figurent les noms des deux personnes est qualifiée comme étant une colocation.

En effet, la loi ALUR est venue nous préciser que la colocation était définie comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un PACS au moment de la conclusion initiale du contrat ».

Le colocataire qui souhaite quitter les lieux doit délivrer un congé en respectant les formes et les délais prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. C’est-à-dire, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par remise en mains propres contre signature, soit par acte d’huissier en respectant un délai de préavis de trois mois pour une location non-meublée (ou d’un mois selon un liste de cas précis) ou d’un mois pour de la location meublée. Votre compagne pourra quand même quitter l’appartement de façon effective avant l’expiration de ce délai de préavis mais, juridiquement parlant, elle sera toujours tenue au paiement du loyer et des charges vis-à-vis du propriétaire. Vous pouvez toujours vous entendre à l’amiable pour régler seul la totalité du loyer pendant cette période mais le propriétaire, qui n’a pas à connaître cet accord, pourra, si besoin, lui réclamer le paiement du loyer.

Le congé délivré par l’un des colocataires n’est pas opposables aux autres : ainsi, le congé adressé par votre compagne à votre propriétaire la délivrera de sa qualité de locataire mais le bail se poursuivra aux mêmes conditions à votre égard. Un propriétaire ne peut pas imposer aux colocataires restant de donner lui aussi congé pour libérer les lieux.

Puisque vous étiez dans une colocation formalisée par un seul contrat écrit, il n’y a pas d’obligation d’établir un état des lieux de sortie lors du départ de votre compagne. En contrepartie, le bailleur n’a aucune obligation de lui restituer « sa part » de dépôt de garantie quand bien même ce serait elle qui l’aurait versé lors de votre entrée dans les lieux. En ce cas, il vaut mieux que vous trouviez un accord à l’amiable entre vous deux (vous lui versez l’équivalent du montant du dépôt de garantie puisqu’il vous sera restitué lors de votre départ par le propriétaire. Attention tout de même, en cas d’impayé de charges et/ou de loyer et/ou de dégradations, le propriétaire pourra ne vous restituer qu’une partie du dépôt de garantie).

Sachez, contrairement à une croyance répandue, qu’il n’est pas nécessaire d’établir un nouveau bail en cas de départ de l’un des colocataires. Au contraire, la conclusion d’un nouveau bail serait quelque peu fastidieuse car elle entraînerait l’obligation de réaliser de nouveaux états des lieux, des nouveaux actes de cautionnement…. La rédaction d’un avenant n’est même pas obligatoire mais elle rassure bien souvent les parties en prenant acte de la situation résultant de la délivrance du congé par l’un des colocataires. Cela permet de de clarifier la situation et d’affirmer par écrit qu’à la date du XX, la situation a changé. Pour ce qui est de la rédaction de cet avenant, j’invite notre auditeur, et tous ceux qui sont concernés par cette situation, à nous contacter pour que nous lui transmettions gratuitement un modèle. Idem, si une nouvelle personne venait à vivre avec vous et que vous souhaitez que cette personne soit officiellement votre colocataire, la rédaction d’un nouvel avenant serait nécessaire.

Enfin, dernière précision : si votre bail comporte une clause de solidarité (ce qui signifie que les différents colocataires mentionnés au bail sont solidaires, c’est-à-dire que le bailleur peut se retourner autant vers l’un que vers l’autre des colocataires pour lui demander de payer la totalité du loyer et/ou des charges et que ce sera ensuite à celui qui aura payé de réclamer à son colocataire la part qu’il aurait dû verser), alors le colocataire sortant reste solidaire pendant six mois après la fin de son préavis, sauf si un nouveau colocataire prend sa place entre temps.

Concrètement, votre compagne, après l’expiration de son délai de préavis restera encore juridiquement liée à votre propriétaire pendant une durée de six mois en cas d’impayé de loyer et/ou de charges de votre part, excepté si vous trouvez un nouveau colocataire dans ce délai. Vous pouvez aussi essayez de conclure un accord différent avec votre bailleur. En ce cas, souvenez-vous qu’il faut toujours consigner par écrit les différents accords que l’on peut conclure.

J'ai reçu un courrier de la part de mon propriétaire m'annonçant qu'à compter du mois prochain mon loyer augmenterait de 50€/mois au titre des travaux d'embellissement qu'il a fait réaliser. En a-t-il le droit ?

Il faut déjà rappeler que si le locataire doit veiller aux menues réparations ainsi qu’aux réparations d’entretien courant, le propriétaire prend, lui, à sa charge, les réparations importantes du logement et notamment celles dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure. Par ailleurs, lors de l’entrée dans les lieux, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent respectant la sécurité physique et la santé des locataires.

Ainsi, si votre terrasse avait besoin d’être recarrelé car le carrelage était vétuste parce que trop ancien et que la rambarde ne permettait plus de garantir votre sécurité ou celle de vos enfants, les travaux réalisés incombaient bien à votre propriétaire. A ce titre, il doit en assumer la charge en totalité, sans pouvoir donc en répercuter le coût sur le locataire par le biais d’une hausse de loyer.

Par ailleurs, les travaux d’amélioration, d’embellissement, de confort […] réalisés par le propriétaire au cours d’un bail doivent l’être avec l’accord du locataire en place puisqu’aucune obligation légale ne pèse sur le bailleur et ne peuvent pas donner lieu à une augmentation de loyer.

Rappelons qu’un bail est avant tout un contrat dont les deux éléments essentiels sont la chose louée et le prix versé en contrepartie. Or, comme pour tout contrat, la modification de ses éléments essentiels n’est possible que par le biais de la signature d’un avenant, ce qui sous-entend l’accord des deux parties.

Concernant les possibilités de « jouer » sur le montant du loyer durant un bail, la loi est très claire : il n’existe que trois cas dans lesquels une hausse est possible. En dehors de ces trois hypothèses et sans l’accord du locataire, toute autre hausse est interdite.

La première possibilité est la plus connue, c’est la révision annuelle du loyer mais il faut qu’une clause du bail la prévoit (clause de révision annuelle du loyer), à défaut, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location. Cette hausse s’effectue une fois par an, dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publiée par l’INSEE en fonction d’un trimestre de référence défini lors de la signature du contrat. Le bailleur dispose d'un délai d'un an, à compter de la date de révision prévue au contrat pour en faire la demande. La hausse prendra effet au jour de la demande du bailleur : elle n’est pas rétroactive. Passé ce délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n'est plus possible.

Outre cette révision annuelle des loyers, il existe deux « procédures » bien précises et encadrées dites de « contribution du locataire au partage des économies d'énergie » ou de « loyer manifestement sous-évalué » qui permettent d’augmenter le loyer.

La contribution du locataire au partage des économies d’énergie se traduit par une contribution financière demandée au locataire en plus du loyer et des charges lorsque le bailleur a réalisé des travaux d’économie d’énergie. Les travaux réalisés doivent constituer un bouquet de travaux, correspondant à une combinaison d’actions d’amélioration de la performance énergétique du logement, choisies parmi une liste d’actions éligibles qui sont celle de l’Eco PTZ (isolation toiture+ murs par exemple ou isolation + changement système de chauffage). La participation demandée au locataire en vertu de ces travaux est limitée dans le temps (max 15 ans) et dans son montant qui résulte d’un calcul complexe mais qui se situe au final dans une fourchette de 10 à 20€/mois.

Enfin, la « procédure » pour loyer manifestement sous-évalué est elle aussi clairement précisé et ne peut intervenir qu’au renouvellement du bail (soit chaque 3 ans pour un logement vide ou chaque année pour un logement meublé).
Si le bailleur estime que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé. Ce nouveau loyer doit être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Sa proposition doit être faite au moins 6 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Le locataire peut refuser cette augmentation, ce sera alors à la Commission Départementale de Conciliation et/ou au juge de se prononcer.

On voit clairement que les cas de hausse des loyers sont très strictement limités et encadrés et que le « simple » fait pour le bailleur de réaliser des travaux ne peut pas, au cours d’un bail, justifier une augmentation de loyer. Notre auditeur peut donc refuser cette augmentation de loyer. Il peut d’ailleurs prendre notre attache pour que nous lui fournissions un modèle de courrier. Pour autant, s’il est d’accord pour payer un loyer un peu plus élevé du fait de la réalisation de ces travaux, il convient alors de formaliser cela par un avenant au bail. Là encore, l’ADIL peut fournir au locataire ou au propriétaire, un modèle-type.

J’ai un bien à louer et je m’interroge sur la rédaction de mon annonce de location. Est ce que je suis tenu d’indiquer certaines mentions ? Par exemple est ce que je dois mentionner obligatoirement la surface, le loyer, les charges, l’adresse ?

Effectivement ce n’est pas toujours facile de rédiger (ou en tout cas de bien rédiger) une annonce de location.

Celle-ci doit être facilement compréhensible (attention donc à l’utilisation des abréviations), doit donner envie de téléphoner, de visiter le bien, mais doit aussi donner assez d’information pour éviter les appels de personnes qui ne seraient pas intéresser (commune ou secteur géographique, loyer…). En outre, la loi prévoit que les annonces doivent mentionner certaines indications.

Pour les professionnels ; un arrêté récent (10.1.17) qui est entré en vigueur le 1er avril dernier, définit le contenu d’une annonce de location

Pour les non-professionnels, le contenu n’est pas règlementé, sauf résultat étiquette DPE, toutefois on peut s’inspirer de l’arrêté de janvier 2017.

Ainsi, je conseille de mentionner dans l’annonce :

La commune, voir le quartier, voir l’adresse précise si c’est un atout, par ex « résidence sécurisée centre ville » ou « maison individuelle quartier résidentiel »
La typologie c’est-à-dire le nombre de pièce (exprimé par une lettre (T pour Type ou F pour Fonction) et un chiffre. Le chiffre indique le nombre de pièce principale à savoir : séjour, chambre ou salle à manger. La cuisine et la salle de bain ne comptent pas. Ainsi un appartement comportant un salon, une chambre, une salle de bain et une cuisine sera appelé T2 ou F2. Un T1 ou F1 est un appartement avec une pièce principale ainsi qu’une cuisine et une salle de bain séparée. Un studio désigne un appartement dont la cuisine est ouverte sur la seule pièce principale.
La surface du logement (en m² de surface habitable au sens du R. 111-2 du CCH). C’est obligatoire pour les annonces publiées par les professionnels, mais c’est une indication utile et très courante dans tous les cas, notamment lorsqu’il s’agit de louer un appartement.
Le caractère meublé ou non de la location.

Les conditions financières à savoir :

Le montant du loyer mensuel, soit hors charge, soit charges comprises (pour les meublés uniquement)
Le montant des charges récupérables (provision pour charges)
Le montant du dépôt de garantie (max 1 mois de loyers en non meublé, 2 mois en meublé)

L’étiquette énergie : depuis le 1er janvier 2011, toute annonce de location doit mentionner la lettre correspondant à l’échelle de référence du classement énergétique du DPE.

Il peut être intéressant également d’indiquer 1 ou 2 qualités particulières du logement à louer, par exemple : nombreux rangements, très ensoleillé, balcon / terrasse, bien isolé…

Petit test, est ce que tu sais ce que signifie les abréviations suivantes, couramment utilisées :

Be (bon état)
CC (charges comprises)
Gge (garage)
DPE (diagnostic de performance énergétique)
Rdc (rez de chaussée)
FAI (frais agence inclus)
HSP (hauteur sous plafond)

« A LOUER cv, dans imm ss asc, bel appt 3P tbe, rdc, cuis éq, séj, 2 ch avec rgt, sdb, WC sép, Cave, pk. DPE D. 450 € / mois FAI » = "À louer, en centre-ville, dans immeuble sans ascenseur, bel appartement de 3 pièces en très bon état, en rez-de-chaussée : cuisine équipée, séjour 2 chambres avec rangements, salle de bains, WC séparés, cave, parking. Diagnostic de performance énergétique étiquette D. 450€ par mois frais d’agence inclus"

Enfin il ne faut pas oublier d’indiquer les modalités pour être contacté : n° de téléphone, éventuellement adresse mail, et si besoin les jours / horaires (exemple : de préférence pendant les heures des repas, ou horaires habituels…).

A noter : s’il s’agit d’une annonce d’un professionnel, celle-ci devra en outre préciser le montant total toutes taxes comprises des honoraires du professionnel mis à la charge du professionnel, suivi ou précédé de la mention « honoraires à la charge du locataire » ou HCL, ainsi que le cas échéant, le montant TTC des honoraires à la charges du locataire pour la réalisation de l’état des lieux.

Le tarif applicable au locataire ne peut dépasser à la fois Le montant facturé au bailleur, et un plafond réglementaire de prix TTC par mètre carré de surface habitable de 8€/m² en Lozère. Pour l’état des lieux le montant plafond est de 3€/m².

Le bon conseil : Prenez soin de bien rédiger votre annonce, et si vous choisissez de la diffuser sur des sites internet (le bon coin par exemple), publiez 2 ou 3 photos avec votre annonce, cela augmentera la visibilité de votre offre. Pensez également à informer la mairie, ou l’office de tourisme, qui peuvent être de bons relais.

Mon locataire a 3 mois de retard dans le paiement de son loyer, soit une dette de 900€. Comme la trêve hivernale est finie, je souhaiterai l’expulser. Comment dois-je procéder ?

La « trêve hivernale » des expulsions locatives s'est effectivement achevée au 31 mars.

Ainsi, depuis le 1^er avril, les expulsions peuvent à nouveau être mises en œuvre par un huissier, ce dernier se présentant dans les logements les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.

Toutefois, il est important de rappeler que l’huissier ne peut procéder à une expulsion que s’il a un titre exécutoire, c’est-à-dire un jugement ou une ordonnance prononçant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Ainsi, si le locataire de notre auditeur a une dette de loyer, il faut lui conseiller d’engager des démarches, d’abord en vue de trouver une solution amiable, puis le cas échéant pour mettre fin au bail.

Parmi les démarches amiables, on pourra conseiller au propriétaire d’écrire à son locataire (l’ADIL dispose de modèle de courrier), de mobiliser le cautionnaire ou l’assurance impayés si ces garanties avaient été prises, et / ou de proposer un plan d’apurement.

Si le locataire perçoit des aides au logement, le bailleur devra aussi informer la CAF (en Lozère la CCSS), et un délai de 6 mois pour mettre en place un plan d’apurement sera laissé.

Si ces différentes démarches amiables n’aboutissent pas, il faudra envisager de mettre fin au bail. Pour cela il y a 2 possibilités offertes au bailleur : soit donner congé, soit demander au tribunal la résiliation du bail.

Pour donner congé il faut vérifier la date d’échéance du bail (tous les 3 ans en non meublé) et respecter un délai de préavis de 6 mois. Il faudra en outre motiver le congé, par exemple sur le non respect par le locataire de ses obligations (payer le loyer constitue la 1ère obligation du locataire).

Pour demander au tribunal la résiliation du bail, il faudra respecter une procédure spécifique. Si le bail contient une clause résolutoire (clause qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer, le bail sera automatiquement résilié 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux), le bailleur devra se rapprocher d’un huissier de justice afin que celui-ci délivre au locataire un commandement de payer. Ce dernier dispose alors d’un délai de 2 mois pour apurer sa dette. A défaut le bailleur pourra poursuivre la procédure via une assignation à comparaître devant le Tribunal d’Instance (pour demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion).

Un nouveau délai de 2 mois entre l’assignation et l’audience, puis le jugement est rendu, il doit être signifié, et suivi d’un commandement de quitter les lieux. Délai de 2 mois puis expulsion possible (sauf si trêve hivernale)…

Ainsi, une procédure d’expulsion est longue (environ 12 à 18 mois) et va entraîner des frais (huissier, avocat…). Il faut donc toujours privilégier les démarches amiables dans un premier temps …

Le bon conseil : Bailleurs et locataires, informez vous gratuitement auprès des conseillères juristes de l’ADIL sur les procédures, mais aussi sur les aides mobilisables, les précautions à prendre au moment de la signature du bail, les démarches à effectuer auprès de la CAF, de la CCAPEX…

Mon propriétaire me demande un dépôt de garantie en plus du premier mois de loyer. Pouvez-vous m’expliquer ce que c’est que ce dépôt de garantie, s’il est obligatoire et si son montant est réglementé ?

Pour le locataire, le dépôt de garantie, souvent appelé improprement « caution », est une dépense supplémentaire en début de location. Pour le bailleur, c’est une garantie supplémentaire mais qui peut, selon les situations, s'avérer limitée.
Les règles régissant le dépôt de garantie en matière locative sont fixées par les articles 22 (location vide) et 25-6 (location meublée) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR. Ces dispositions s'appliquent à tous les contrats de location pour les logements vides.

A QUOI SERT LE DEPOT DE GARANTIE ? EST-IL OBLIGATOIRE ?

Comme son nom l'indique, c'est une garantie. Il sert donc à garantir le bailleur contre les défaillances du locataire : impayés de loyer et de charges, défaut d’entretien des équipements, restitution du logement en mauvais état en fin de location, etc. Ce dépôt doit conserver cette nature de garantie jusqu’au dernier jour de la location, c’est pourquoi le locataire qui s’abstient de payer le dernier mois de loyer, sous prétexte que le bailleur en détient déjà le montant, se met dans son tort.
Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire. Il l'est seulement s'il "est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire (...)" (article 22, alinéa 1 de la loi 89).

QUEL EST SON MONTANT ?

Le dépôt de garantie représente un mois de loyer en principal, c’est-à-dire hors charges (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il peut représenter jusqu'à deux mois de loyer hors charges si la location porte sur un logement loué meublé (article 25-6 de la loi de 1989). Attention, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé si le loyer est payable d’avance et pour une durée supérieure à deux mois (par trimestre, par exemple).
Sachez qu’il existe des aides pour financer le dépôt de garantie. En effet, même réduit à un mois de loyer, il représente une dépense qui s’ajoute au loyer d’avance généralement demandé et, souvent, aux frais d’agence.

Voici les deux principales aides mises à sa disposition.

Le fonds de solidarité pour le logement (FSL). Les aides des fonds de solidarité pour le logement (FSL) sont réservées aux personnes en difficulté. Leurs conditions d’attribution sont fixées au niveau du département, il est donc nécessaire de se renseigner auprès d’une assistante sociale du Conseil Départemental. Sachez que l’aide du FSL peut prendre soit la forme d’une subvention, soit la forme d’un prêt.
L'Avance-loca pass®. Le dépôt de garantie peut également être couvert en tout ou partie par l'Avance-loca pass®. Cette avance, accordée pour la résidence principale du locataire, est financée via un prêt à taux zéro et remboursée par le versement de mensualités. Les seules conditions sont un plafonnement à hauteur de 500 €, une mensualité minimale de 20 € et une limite d'un mois de loyer.

Sachez que le bailleur ne peut pas exiger d’autre garantie sous forme d’argent que le dépôt de garantie. Ce dernier est censé couvrir tous les risques liés à la location et donc aucun autre dépôt ne peut être demandé, la loi du 6 juillet 1989 précise d’ailleurs que, si le contrat de location prévoit le versement d'autres sommes d'argent, la clause est nulle.

Par ailleurs, le bailleur est libre d’encaisser le dépôt de garantie, sa seule obligation est, en l'absence de litige, d’en restituer le montant au locataire en fin de location.

Comment fait-on pour mettre fin à un contrat de location meublée ?

Tout d’abord je rappellerai que la durée d'un bail pour un logement loué meublé à titre de résidence principale est d’1 an (cette durée peut être réduite à 9 mois si le locataire est étudiant).

À la fin de cette période, le bail est normalement reconduit automatiquement pour la même durée et dans les mêmes conditions (sauf si la durée du bail a été réduite à neuf mois pour un étudiant).

Notre auditeur ne nous dit pas s’il est locataire ou propriétaire, aussi nous aborderons les 2 possibilités.

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné un préavis.

Le propriétaire peut, quant à lui, mettre fin au bail à son échéance :

soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une personne de sa famille,
soit pour le vendre,
soit pour un motif sérieux et légitime.

Quand le locataire est à l’initiative du congé, il peut mettre fin au bail à tout moment, sous réserve d’un préavis d’un mois. Il doit formaliser sa demande par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiée par acte huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le locataire est tenu du paiement du loyer jusqu’à la fin du délai de préavis ou jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire (avec l’accord du bailleur).

Quand c’est le propriétaire veut donner congé, il doit attendre l’expiration du bail.

À l’expiration du contrat de location, le bailleur peut, en respectant un préavis de 3 mois mettre fin au bail, sous conditions.

Il doit justifier :

soit de la volonté de vendre le logement ;
soit de la volonté de reprendre le logement pour l’occuper lui-même à titre de résidence principale ou y loger un membre de sa famille (son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire) ; en ce cas, le congé donné par le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire et justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ;
soit d’un manquement du locataire aux obligations du bail (par exemple, le non paiement répété du loyer).

En ces cas, le bailleur doit informer, par lettre recommandée avec avis de réception ou par huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, le locataire 3 mois avant le terme du bail.

Pendant le délai de préavis, le locataire doit payer le loyer pour la période où il a réellement occupé les lieux.

Attention, il existe une protection particulière pour certains locataires, par exemple, le propriétaire ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Il en va de même si le locataire vit habituellement avec telle personne. Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le propriétaire se trouve lui-même dans la même situation d’âge ou de ressources.

Le bon conseil : En cas de litige, la commission de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement par le locataire ou le propriétaire. Elle convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. À défaut de conciliation, le juge du tribunal d'instance sera compétent. Il peut par exemple, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le déclarer non valide en l'absence de motifs sérieux et légitimes. Le congé frauduleux peut être sanctionné par une amende, proportionnelle à la gravité des faits, allant jusqu'à 6 000 €.

Je suis locataire, et j'ai hérité d’une maison que je compte garder comme résidence secondaire. J’ai peur de ne plus avoir d’aides au logement pour ma location du fait que je suis désormais propriétaire. Avez-vous des informations à me communiquer ?

Pour prétendre au bénéfice d’une aide personnelle au logement (aide personnalisée au logement (APL), allocation de logement sociale (ALS) ou allocation de logement familiale (ALF)) le demandeur doit remplir plusieurs conditions portant notamment sur les ressources.

Les ressources prises en compte pour le calcul du montant de l’aide au logement sont celles perçues par l’allocataire, son conjoint (son concubin ou son partenaire lié par un PACS) et les personnes vivant habituellement au foyer, pendant l’avant dernière année précédant la période de paiement.

Ces ressources s’entendent du total des revenus nets catégoriels retenus pour l’établissement de l’impôt sur le revenu.

L’article 140 de la loi de finances pour 2016 a introduit un critère patrimonial dans le calcul des ressources des demandeurs sollicitant une aide personnelle au logement (APL/AL) à compter du 1^er octobre 2016.

Pris en application de cette disposition de la loi de finances pour 2016, le décret n° 2016-1385 du 12 octobre 2016 précise les modalités d’application de cette mesure

Ainsi, depuis le 1^er octobre 2016, le patrimoine est intégré dans l’évaluation des ressources pour le calcul du montant de l’aide, dès lors que sa valeur est supérieure à 30.000 euros.

L’ensemble du patrimoine mobilier financier et du patrimoine immobilier est pris en compte pour déterminer si le seuil de 30.000 euros est atteint, à l’exclusion de la résidence principale ainsi que des biens à usage professionnel.

La valeur estimée du patrimoine financier et la valeur locative du patrimoine immobilier sont déterminées sur la base de la dernière valeur connue soit à l’ouverture du droit soit à l’occasion du renouvellement du droit.

La dernière valeur connue correspond :

pour le patrimoine financier, à la valeur figurant sur les derniers relevés bancaires reçus par l’allocataire ;
pour le patrimoine immobilier, à la valeur locative figurant sur le dernier avis d’imposition à la taxe d’habitation ou à la taxe foncière reçu par l’allocataire.

Ces modalités sont les mêmes qu’en matière de revenu de solidarité active.

Les modalités d’évaluation des ressources tenant compte du patrimoine

Dès lors que le patrimoine dépasse 30.000 euros, sont ajoutées à l’assiette de ressources retenue pour le calcul de l’aide personnelle au logement (APL/AL), des ressources estimées à raison de :

50 % de leur valeur locative s’il s’agit d’immeubles bâtis,
80 % s’il s’agit de terrains non bâtis,
3 % du montant des capitaux.

Les éléments de patrimoine générant des revenus déjà pris en compte pour l’établissement de l’impôt sur le revenu sont exclus de ce calcul, compte tenu du fait que ces ressources sont déjà intégrées dans les revenus nets catégoriels visés à l’article R.351-5 du CCH.

Nota bene : les titulaires de l’allocation adulte handicapé (AAH), les personnes âgées dépendantes en Établissement d’hébergement pour personnes âgées (EHPAD) et les personnes âgées hébergées dans les résidences-autonomie ouvrant droit à l'allocation de logement (ex : foyer logement) ne sont pas concernés par cette mesure.

Ainsi, dans l’exemple de notre auditrice, il faudrait :

Regarder si son patrimoine est supérieur ou pas à 30.000€ (notamment en regardant quelle est la valeur locative de sa résidence secondaire, montant figurant sur le dernier avis d’imposition à la taxe d’habitation ou à la taxe foncière reçu par l’allocataire.
Si tel est le cas, il conviendra d’ajouter à l’assiette de ressources retenue pour le calcul de l’aide personnelle au logement (APL/AL), des ressources estimées à 50 % de leur valeur locative de la maison.

Pour rappel, on trouve le montant de la valeur locative à déclarer :

Soit sur votre dernier avis d'imposition de Taxe d'habitation : vous y trouverez « La valeur locative brute » de vos biens immobiliers bâtis à déclarer.
Soit sur votre dernier avis d'imposition de Taxes foncières : vous y trouverez la valeur « Base » de vos biens immobiliers bâtis à déclarer, la valeur « des Bases terres non agricoles » ou « des Bases terres agricoles » de vos biens immobiliers non bâtis à déclarer, qui sont à multiplier par deux dans la déclaration.

J’ai trouvé un jeune couple pacsé pour la maison que je viens de mettre en location. Y a-t-il des règles spécifiques à respecter dans la rédaction du contrat ou à savoir en matière de rapports locatifs lorsque les locataires sont pacsés ?

Si les deux partenaires liés par un PACS ont signé le bail ou s’ils ont formé ensemble une demande pour être tous les deux titulaires du bail, les règles applicables sont celles applicables aux couples mariés.

A savoir, le bail peut être signé par un seul ou les deux époux/partenaires. Dans les deux cas, ils sont tous deux locataires et tenus de payer ensemble le loyer et les charges.

S’ils souhaitent ensemble mettre fin au bail, ils doivent tous deux en informer le bailleur.

De même, si le bailleur veut mettre fin au bail, il doit en informer les deux époux (sauf en location meublée). Si le mariage n’a pas été signalé au bailleur, la notification du congé au seul époux figurant sur le bail est valable.

En cas de mésentente ou de divorce : le départ de l’un des époux ne met pas fin au bail et celui qui quitte le logement reste tenu de payer le loyer et les charges jusqu'au prononcé du divorce. Si les deux souhaitent conserver le logement, le juge tranchera en fonction des intérêts de la famille.

En cas de décès, l’époux resté dans le logement reste locataire ; il a droit au remboursement des loyers pendant un an par les héritiers de son époux.

En revanche, si un seul des partenaires a signé le bail, alors il est le seul locataire reconnu.

Et même si les deux partenaires sont tenus de payer le loyer et les charges (puisqu’ils sont solidaires des dettes ménagères), seul le locataire peut mettre fin au bail.

Si le bailleur souhaite mettre fin au bail, il doit en informer les deux partenaires (sauf en location meublée). S’il ignorait qu’il était lié par un PACS, il peut n’avertir que son locataire.

En cas de mésentente ou de dissolution du PACS : Si le locataire quitte le logement, l’autre partenaire ne peut rester dans les lieux, sauf accord du bailleur pour signer un nouveau bail.

S’il s’agit d’un abandon du domicile, le bail se poursuit au profit du partenaire resté dans le logement. Toutefois, ce droit au bail peut éventuellement entrer en concurrence avec les droits d’autres proches (descendants, ascendants…).

Les partenaires sont toujours tenus de payer le loyer jusqu’à ce que le PACS prenne fin.

En cas de décès : Si les partenaires sont cotitulaires du bail : le bail se poursuit au profit du partenaire resté dans le logement ; il a droit au remboursement des loyers pendant un an par les héritiers de son époux (sauf testament contraire).

Si le partenaire resté dans le logement n’était pas locataire : le bail peut se poursuivre à son profit, sous réserve de ne pas être en concurrence avec d’autres proches (descendants, ascendants…). En cas de conflit, c’est le juge qui tranchera en fonction des intérêts en présence.

J’ai entendu dire qu’à partir du 1er janvier 2018, si un propriétaire-bailleur souhaitait donner congé à son locataire, il devait accomplir des formalités supplémentaires. Pourriez-vous m’en dire un peu plus ?

Effectivement, il a été publié au Journal Officiel du 20 décembre dernier, une petite modification des règles en matière de congé pour reprise ou pour vente délivré par le bailleur à son locataire. C’est une modification qui découle de la loi ALUR et qui vient changer la rédaction de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs et plus particulièrement les modalités de délivrance d’un congé.

Désormais, et depuis le 1er janvier 2018, le bailleur doit joindre une notice d’information au congé qu’il délivre au locataire en raison de sa décision de reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche ou de vendre le logement. Cette notice d’information rappelle les obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du locataire. Son contenu est défini, il est précisé en annexe de l’arrêté du 13 décembre 2017.

Quels sont les logements concernés ?

L’obligation de joindre une notice d’information au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche ou de vendre le logement concerne les locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation loués non meublés et soumis à la loi du 6 juillet 1989 et qui constituent la résidence principale du locataire (logement occupée : huit mois par an).

Il existe quelques types de logement qui ne sont pas concernés par cette notice d’information et notamment, les logements loués meublés, les logements foyers, les logements de fonction, les logements occupés par des travailleurs saisonniers, les logements faisant l’objet d’une convention d’aide personnalisée au logement (APL), les logements faisant l’objet d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Quel est le contenu de cette notice d’information ?

La notice d’information rappelle les obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du locataire en cas de reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche ou de vente le logement.

Elle se divise en quatre parties.

1/ Les dispositions communes au congé pour vendre et au congé pour reprise

La notice d’information indique les règles pour délivrer un congé concernant :

la forme de la notification ;
l’auteur du congé ;
le destinataire du congé ;
le délai de préavis ;
les effets du bail.

La notice rappelle également les cas ne permettant pas de donner congé si le logement fait l’objet d’une procédure d’insalubrité ou de péril ou si le locataire est âgé de plus de 65 ans et perçoit de faibles revenus (notion de protection du locataire âgé : pas de congé sans proposition de relogement).

2/ Les dispositions propres à chaque catégorie de congé

Notamment, dans le cas d’un congé pour reprise, la notice précise les règles concernant :

les bénéficiaires de la reprise ;
la destination du logement repris ;
les mentions obligatoires.

Et dans le cas d’un congé pour vente, les règles rappelées concernent notamment :

les mentions obligatoires ;
les conditions d’offre de vente au locataire ;
le droit de préférence ou non du locataire ;
les litiges relatifs au congé.

3 / Les litiges relatifs au congé

En cas de litige relatif au congé, la notice d’information indique que les parties peuvent tenter de trouver une solution amiable en saisissant :

la commission départementale de conciliation ;
le conciliateur de justice.

À défaut, la notice d’information mentionne les démarches à suivre afin de saisir le juge judiciaire. Par ailleurs, La notice précise les effets d’une contestation amiable ou judiciaire notamment si le congé est déclaré nul.

4/ Les contacts utiles

La notice d’information s’achève par une liste de contacts :

les ADIL : les Agences Départementales d’Information sur le Logement ;
les associations représentatives des bailleurs et des locataires ;
les maisons de droit et du point d’accès au droit.

Le bon conseil : l’ADIL est en capacité de vous éclairer gratuitement sur vos possibilités de délivrer congé (délai de préavis, terme du bail) et peut vous remettre des modèles de congé ainsi que des modèles de notice d’information conforme au décret.

Je suis propriétaire d’une maison à Florac et j’envisage de remplacer toutes les fenêtres. J’ai entendu parler à la radio des aides de l’Anah. Comment faire pour en bénéficier ?

Chronique n°5 diffusée le : 11.10.16

Habiter Mieux est un programme dispensé par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). IL vise à l’amélioration de la performance énergétique des logements. L’octroi de cette aide financière dépend de conditions relatives au bénéficiaire, à ses ressources, au logement, et à la nature des travaux envisagés.

Les propriétaires occupants dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond peuvent ainsi bénéficier de subventions pour réaliser des travaux d’économies d’énergie dans leur résidence principale. Ces plafonds sont fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de sa localisation.Par exemple, pour un couple avec un enfant à charge résidants en Lozère, le plafond pour 2016 est fixé à 25 166 €.

Le logement doit être achevé depuis au moins 15 ans et ne doit pas avoir fait l’objet d’un financement public, comme un prêt à taux zéro par exemple, sur les 5 dernières années. Après les travaux, il devra être occupé à titre de résidence principale (minimum 8 mois par an) pendant 6 ans minimum.

Enfin, les travaux réalisés doivent obligatoirement permettre d’améliorer d’au moins 25 % la performance énergétique actuelle du logement.

Si toutes ces conditions sont remplies, l’Anah peut financer jusqu’à 50 % du montant des travaux, dans la limite de 17 000 € de travaux HT. A cette subvention s’ajoutera une prime du programme représentant 10 % du montant des travaux dans la limite de 20 000 € HT de travaux. Une prime complémentaire de 500 € est octroyée par le Conseil Départemental, et les communautés de communes peuvent également abondé ce programme.

Bien sûr, il ne faut pas hésiter à se renseigner sur les dispositifs d’aides qui existent. Pour cela il est possible de nous contacter directement (04 66 49 36 65) et de consulter le site internet « j’éco rénove – j’économise » où on peut retrouver beaucoup d’informations et de conseils. Vous pouvez également joindre votre Point Rénovation Info Service au n° vert 0 808 800 700.

Le bon conseil : avant d’entreprendre des travaux d’amélioration, informez vous sur les aides dont vous pouvez profitez auprès de l’ADIL !

Ma femme et moi sommes propriétaires d’une maison des années 60 et avons pour projet de faire une isolation thermique par l’extérieur pour diminuer nos charges de chauffage. Pouvons-nous bénéficier d’un crédit d’impôt pour ces travaux ?

Chronique n°7 diffusée le : 25.10.16

Le Crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) précédemment dénommé CIDD est un dispositif fiscal qui permet aux ménages de déduire de leur impôt sur le revenu un pourcentage des dépenses liées à la fourniture et parfois à l’installation d’équipements performants. Si le montant du crédit d'impôt est supérieur à l’impôt, le trésor public verse la différence au ménage.

La liste des travaux éligibles est définie par le code général des impôts (Liste et caractéristiques des équipements et matériaux éligibles). Parmi ces travaux, on retrouve notamment l’isolation des parois opaques, autrement dit l’isolation de la toiture, du plancher bas ou des murs donnant sur l’extérieur.

Des critères de performance des équipements conditionnent l’octroi du crédit d’impôt.

Ainsi, il ne suffit pas d’isoler ses murs pour bénéficier du Crédit d'Impôt, encore faut il que cette isolation soit performante et efficace. Cette efficacité n’est pas mesurée en épaisseur d’isolant, car potentiellement tous les isolants peuvent être mis en œuvre (laine de verre, laine de roche, laine de bois…) avec des épaisseurs différentes, pour atteindre un niveau minimum d’isolation (R) supérieur ou égal à R ≥ 3,7 m².K/W (ce qui correspond en moyenne à 30 cm d’isolation).

Le CITE s’élève à 30 % du montant TTC des dépenses dans la limite de 8000€ de dépense pour 1 personne seule, 16 000 € pour un couple. Ainsi dans votre cas le montant maximum de CITE est de 16 000 x 30 % = 4 800 €

Ce plafond des dépenses est apprécié sur une période de 5 années.

J’attire votre attention sur le fait que les travaux doivent être réalisés par des professionnels RGE

La TVA applicable aux travaux éligibles au crédit d'impôt et ceux induits et indissociablement liés à ces travaux est à 5,5 %.

Le bon conseil : avant d’entreprendre des travaux d’amélioration, informez vous sur les aides dont vous pouvez profitez auprès de l’ADIL !

Propriétaire d’une maison des années 80 mal isolée et nous envisageons de faire des travaux pour améliorer le confort et réduire nos factures d’énergie. Y a t'il des aides ?

En effet, il existe différents dispositifs d’aides à l’amélioration de l’habitat (subvention, crédit d’impôt, baisse de la TVA … ), on entend et on lit beaucoup de choses mais on s’y perd un peu, et on se décourage parfois à demander des aides. De plus, je rappelle qu’il faut toujours s’informer et se renseigner AVANT de commencer les travaux, après il est souvent trop tard…

Pour répondre plus précisément à la question de ce couple, et au vue de leur projet et de leurs ressources, ils vont pouvoir mobiliser un certain nombre d’aide, ce qui va réduire considérablement leur reste à charge.

D’abord, ils vont pouvoir bénéficier du programme HABITER MIEUX de l’Anah (l’Agence Nationale de l’Habitat). L’Anah est un établissement public placé sous la tutelle de l’Etat (ministères en charge de la Cohésion des territoires, de l’Action et des Comptes publics) qui a pour mission d’améliorer le parc de logements privés existants en accordant des aides financières pour travaux sous conditions à des propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés en difficulté.

Ce programme HABITER MIEUX permet d’obtenir des subventions pour les travaux .

Pour en bénéficier, vous devez habiter dans le logement de + de 15 ans dont vous êtes propriétaire et ne pas dépasser pas un certain niveau de ressources (En Lozère pour 2 personnes, RFR <26.923€). En outre, vous ne devez pas avoir bénéficié d'un PTZ (Prêt à taux zéro pour l'accession à la propriété) depuis 5 ans (sauf en secteur OPAH). Les travaux doivent être réalisés par des professionnels et ne pas avoir commencés à la date de la demande et les travaux doivent permettre un gain énergétique de 25%. Cela est vérifié par la visite d’un opérateur qui réalise un diagnostic de performance énergétique avant travaux et une projection après travaux.

Au vu des travaux envisagés par l’auditeur qui nous interroge (changement des fenêtres, isolation des combles et installation d’un poêle à granulé), le gain énergétique devrait être atteint.

Les aides du programment HABITER MIEUX représentent 35% du montant HT des travaux dans la limite de 18000€ HT de travaux maximum (soit 6300€ max de subvention) + une prime d’Aide à la Transition Energétique, appelée aussi prime HABITER MIEUX de 10% du montant HT des travaux dans la limite d’une prime maxi de 1600€.

Ainsi, au total, les aides du programme HABITER MIEUX pour ce couple représentent 6300+1600 = 7900€.

Je précise ici que le % d’aide peut aller jusqu’à 50% pour les ménages les plus modestes.

En Lozère, le Conseil Départementale porte un PIG HABITER MIEUX (programme d’intérêt général) qui permet aux ménages d’être accompagné gratuitement par un opérateur HABITAT. Il s’agit de l’association OC’TEHA qui vous aidera dans le choix des travaux, qui réalisera le DPE et qui vous accompagnera dans le montage du dossier Anah.

Il est également possible pour ce couple de bénéficier de l’ECO CHEQUE LOGEMENT de la région Occitanie. Il s’agit d’une aide financière de la région, de 1500€ sous conditions de ressources et pour les travaux permettant un gain énergétique de 25%.
Parmi les autres aides mobilisables, on peut citer le Crédit d’Impôt Transition Energétique (CITE), qui permet aux ménages qui font réaliser des travaux d’économie d’énergie par un professionnel RGE dans leur résidence principale, de déduire de leur impôt sur le revenu une somme égale à 30% du coût TTC (hors main d’œuvre, sauf exception) des travaux. En l’occurrence pour notre auditeur, il pourra déduire 30% du prix TTC des fenêtres et du poêle hors pose, et 30% du coût de l’isolation des combles avec la pose, dans la limite de 16000€ de dépenses (plafond max pour 2) et déduction faite des subventions perçues (CITE max : 30% x 16000 = 4800€).
D’autres aides existent : Taux de TVA réduit, Eco-prêt à taux zéro, Certificat d’Economie d’Energie, aides des caisses de retraite, de la fondation du patrimoine…

Ainsi, si les travaux envisagés par notre auditeur s’élèvent à 18000€ HT (soit 18990€ TTC car TVA à 5,5%), il aura un reste à charge de 18990 – (7900 +1500 +environ 2800 de CI) = 6790€

Les raisons de venir à l’ADIL quand on envisage des travaux d’amélioration :

connaître précisément les aides mobilisables en fonction de sa situation et de son projet, et éviter de passer des heures sur Internet…
avoir des conseils sur les démarches à effectuer : déclaration de travaux à la mairie / autorisation de l’AG de copropriété…
avoir des conseils sur le contenu des devis (et factures) : mentions obligatoires, précisions utiles…
bénéficier d’un plan de financement personnalisé et gratuit intégrant l’ensemble des prêts et aides mobilisables, afin de visualiser ce que représente ce projet de travaux sur mon budget.
disposer de documentation précise et actualisée sur les dispositifs d’aides, et notamment le dossier récapitulatif des dispositifs d’aides à l’amélioration de l’habitat en Lozère.

Ma mère s’est cassé le col du fémur et elle est locataire. Il faudrait faire des travaux pour adapter la salle de bain afin que celle-ci soit plus accessible. Doit-on demander une autorisation à leur propriétaire et peut-il s'y opposer ?

La loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement adapte les règles relatives au régime d’autorisation des travaux de transformation du logement, lorsque le locataire est en situation de handicap ou de perte d’autonomie, en modifiant l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour mémoire, le bailleur ne peut s'opposer aux travaux réalisés par le locataire lorsque ceux-ci constituent des aménagements du logement. En revanche, lorsque ces travaux constituent une transformation du logement, l'accord écrit du bailleur est nécessaire. A défaut de cet accord, le bailleur peut exiger une remise en l'état aux frais du locataire à son départ des lieux (Loi du 6.7.89 : articles 6 et 7).

L’article 16 de la loi du 28 décembre 2015 introduit un régime d’autorisation tacite du bailleur lorsque les travaux de transformation réalisés par le locataire et à ses frais permettent l'adaptation du logement aux personnes en perte d'autonomie ou en situation de handicap.

Ces travaux font l'objet d'une demande écrite du locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation. Dans cette hypothèse, au départ du locataire, le bailleur ne pourra pas exiger la remise en l'état des lieux (loi du 6.7.89 : art. 7, f).

Il ne s’agit pas uniquement des travaux d’adaptation de la salle de bain. Le décret du 29 septembre 2016 fixe la liste limitative des travaux pouvant être réalisés dans ce cadre ainsi que les modalités d’information du bailleur.

Les travaux concernés par le nouveau régime d’autorisation tacite du bailleur sont les suivants :

création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau),
création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;
installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.

Contenu de la demande d’autorisation : Le locataire adresse au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception une demande qui décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Il indique notamment l’entreprise chargée de les exécuter. La demande mentionne expressément qu’à défaut de réponse dans le délai de quatre mois le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux et ne pourra pas, à l’issue du bail, demander la remise en état des lieux. La demande reproduit l’article 7, f) de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit ces dispositions.

Information du bailleur à l’achèvement des travaux : Dans un délai de 2 mois suivant l’achèvement des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l’entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux notifiés et autorisés par le bailleur.

Ce décret est entré en vigueur le 1^eroctobre 2016. Il s’applique aux logements loués meublés ou non meublés, quelle que soit la date de conclusion du bail.

Je viens de racheter une maison dans laquelle je dois faire réaliser des travaux. Je voudrais savoir quelles mentions doivent figurer dans les devis et factures des professionnels afin que les choses soient faites en règle.

1/ Le devis :

Qu’est-ce que c’est ?

C’est un document écrit qui détaille les travaux à effectuer, les matériaux à employer ainsi que leurs conditions de réalisation. Il en fixe le prix en précisant le montant de la main d’œuvre et le taux de TVA. Il devient contrat lorsqu’il est signé par le maître de l’ouvrage (le client) et doit être établi en double exemplaire.
Toute modification ultérieure du contrat (commande de travaux supplémentaires par exemple) doit faire l’objet d’un avenant daté et signé qui permettra, en cas de litige, de prouver l’évolution de la demande.

Est-il obligatoire ?

Tout d’abord, le devis est, sauf indication contraire, gratuit. La rédaction d’un devis détaillé est obligatoire dans certaines situations :

en cas de prestation de dépannage, de réparation et d’entretien dans des domaines spécifiques comme le secteur du bâtiment et de l’équipement de la maison (maçonnerie, isolation, menuiseries…) ;
pour les opérations de remplacement ou d’ajout de pièces, éléments ou appareils consécutives à la réalisation des prestations citées ci-dessus ;
pour les prestations couvertes par des paiements forfaitaires effectués lors de la conclusion ou du renouvellement de contrat incluant à titre accessoire la mise en service ou le raccordement du bien, de contrats d’entretien, de contrat de garantie ou de services après-vente.

Que doit-il comporter ?

Les mentions obligatoires du devis sont tout d’abord sa date d’établissement et l’identité des parties (nom, adresse, n° répertoire des métiers, n° Siren, n° TVA…, label RGE et caractéristique de la labellisation le cas échéant, coordonnées de l’assurance décennale avec le nom du client). Elles portent ensuite sur différentes catégories :

la description du projet (lieu d’exécution, nature exacte des réparations ou travaux à effectuer avec description des caractéristiques techniques des matériaux et équipements) ;
le prix (décompte détaillé en quantité et en prix, somme globale à payer en HT et TTC avec précision du taux de TVA, modalités de paiement, indication du caractère gratuit ou payant du devis) ;
les conditions de l’offre (durée de validité du devis, date de début et durée estimée des travaux) ;
autres mentions (indication manuscrite datée et signée du client « devis reçu avant l’exécution des travaux », possibilité de recourir à un médiateur de la consommation, information du client sur le fait qu’il peut conserver ou non les éléments remplacés).

Quel délai d’exécution ?

La date de l’intervention doit être indiquée (ou le délai d’exécution des travaux) et le professionnel est tenu de s’exécuter à la date, ou dans le délai, indiqué. A défaut d’indication de date ou de délai, la prestation doit être réalisée dans un délai maximum de 30 jours.
A défaut d’exécution de la prestation dans le délai prévu ou à défaut d’indication au contrat, au plus tard 30 jours après la conclusion du contrat (contresignature du devis par le client), le maitre d’ouvrage peut enjoindre le professionnel de réaliser les travaux sous un nouveau délai raisonnable.

2/ La facture :

Qu’est-ce que c’est ?

La facture est une note détaillée des prestations réalisées et des marchandises vendues. Elle comporte sa date d’émission, l’identité des parties, la date de prestation de service réalisé, la quantité, la dénomination précise et le prix unitaire, hors TVA, des produits/services rendus ainsi que toute réduction de prix, le prix global HT et TTC + le taux de TVA.

Est-elle obligatoire ?

La délivrance d’une facture est obligatoire uniquement pour les prestations d’un montant égal ou supérieur à 25€ TTC. Cette délivrance doit intervenir avant tout paiement.

Dans le cas de travaux ouvrant droit au CITE, les factures que le contribuable doit présenter à l’administration fiscale doivent comporter un certain nombre de mentions spécifiques telles que :

l’adresse de réalisation des travaux,
la nature des travaux,
la date de paiement (acompte et principal le cas échéant),
la date de la visite préalable à la réalisation des travaux,
la désignation et le prix unitaire des équipements/matériaux éligibles au CITE,
les normes et critères techniques de performances des matériaux éligibles au CITE (Sw, Uw, R…)
la surface en m² des parois opaques isolées,
les critères de qualification de l’entreprise (RGE…).

Le bon conseil : l’ADIL est en capacité d’analyser vos devis afin de vérifier si les mentions obligatoires sont présentes et si ces documents sont conformes au marché de travaux que vous entendez passer.

Rappel : un devis ne remplace pas un contrat détaillé, si vous envisagez des travaux d’une certaine ampleur, demander à l’entrepreneur de rédiger un contrat d’entreprise qui vous sera plus précis (pénalités de retard…) et vous sécurisera d’autant plus.

Avec mon compagnon, nous avons un projet d’acquisition d’une maison des années 80 dans laquelle il y aurait un certain nombre de travaux à réaliser. Pouvons-nous bénéficier d’un PTZ ?

Chronique n°6 diffusée le : 18.10.16

Pour rappel, le Prêt à Taux Zéro est un prêt sans intérêt destiné à faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes. Ce prêt était à l’origine réservé aux projets dans le neuf (construction ou achat sur plan) mais il peut désormais financer également l’achat de logements avec travaux quelle que soit la commune sur laquelle est situé le logement.

Les conditions d’éligibilité sont liées à la situation et aux ressources des acquéreurs ainsi qu’à la quotité de travaux envisagée. Le logement acquis avec l’aide d’un PTZ devra être la résidence principale du ménage pendant au moins 6 ans à compter du versement du prêt.

Ce prêt est réservé aux primo-accédants, c'est à dire aux personnes qui n’étaient pas propriétaires de leur résidence principale sur les 2 dernières années et le ménage doit avoir des ressources inférieures à certains plafonds en fonction du nombre de personnes le composant.

Par exemple : pour un couple désirant acheter un logement en Lozère, le montant du plafond de ressources et de 33 600 €.

Pour être éligibles, les projets d’acquisition de logements anciens doivent prévoir des travaux d’amélioration représentant a minima 25 % du coût total de l’opération.

En Lozère, comme sur le reste du territoire national, le PTZ permet de financer 40 % du coût de l’opération d’achat dans la limite des plafonds fixés par zone géographique d’implantation du logement et par nombre de personnes destinées à l’occuper. Ainsi, toujours pour un couple, le plafond du coût de l’opération est fixé à 140 000€, soit un montant de PTZ égal à 56 000€. Par ailleurs, le montant du PTZ accordé ne peut excéder celui des autres prêts de financement.

En substance, si la maison que vous envisagez d’acheter sera votre résidence principale pour les 6 prochaines années, au moins, et que la somme de vos 2 revenus fiscaux ne dépasse pas le montant de 33 600 €, vous pourriez prétendre à un PTZ d’un montant maximal de 56 000 €, à condition que le montant des travaux à réaliser dans ce logement représente a minima 25 % du montant total du coût d’acquisition.

L’emprunteur bénéficie d’un remboursent différé en fonction de ses revenus et de la localisation du logement, de 5, 10 voire 15 ans. Ainsi, la durée totale du PTZ peut aller jusqu’à 20, 22 ou 25 ans.

Pour obtenir le PTZ, il faut se tourner vers une banque ayant conventionné avec l’Etat. En pratique, l’ensemble des grands réseaux bancaires sont concernés. L’obtention d’un PTZ n’est pas de droit, ce qui signifie que la banque appréciera la solvabilité et les garanties de remboursement du demandeur pour accorder ou non ce prêt.

Le bon conseil : si vous envisagez de devenir propriétaire et d’acheter ou de faire construire une maison, prenez rendez vous avec une conseillère de l’ADIL pour obtenir un diagnostic financier gratuit et faire le point sur les prêts et aides mobilisables.

Je vais prochainement aller visiter une maison que je projette d’acheter. Quels sont les documents que le vendeur a l’obligation de me remettre ?

Chronique n°10 diffusée le : 15.11.16

Dans un souci de protection du consommateur, il existe différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente qui sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Ce dossier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement. Ainsi, le vendeur n’a pas obligation de porter ces documents à votre connaissance avant la signature du compromis de vente mais vous avez tout intérêt à les lui demander lors de la visite afin de vous porter éventuellement acquéreur en toute connaissance de cause. De plus, les éléments contenus dans les différents diagnostics peuvent vous servir afin de négocier le prix d’acquisition.

Le Dossier de Diagnostic Technique doit être rédigé par un professionnel, dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité (type AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification..). Le coût d'établissement du dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur.

• Le diagnostic amiante : c’est un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997 sont concernés par ce diagnostic. Si aucune trace d'amiante n'est détectée, la durée de validité est illimitée. En revanche, si la présence d'amiante est détectée, la durée de validité du diagnostic est de 3 ans.
Attention : si le diagnostic a été réalisé avant 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement, et ce, même en cas d'absence d'amiante. En cas d’absence de diagnostic amiante, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante et de son côté, l’acheteur pourra obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

• Le diagnostic assainissement non collectif : document relatif à l'installation d'assainissement non collectif. Sont concernés tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public. Durée de validité du document : 3 ans.Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L'acquéreur a pour obligation de mettre en conformité dans un délai d'un an après la signature de l'acte authentique.

• Le diagnostic plomb : c'est un constat de risque d'exposition au plomb (CREP). Ce constat doit être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb. Tous les immeubles d'habitation ou partie(s) d' immeuble affectée(s) à l'habitation construits avant le 1^erjanvier 1949 sont concernés par ce diagnostic. Durée de validité du document : Si présence de plomb supérieure à certains seuils : 1 an, sinon, illimitée.
Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

• Le diagnostic électricité : c'est un état de l'installation intérieure électrique qui concerne les immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Durée de validité du document : 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.
Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

• Le diagnostic Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques qui vise à informer l'acheteur des risques encourus dans la commune où il projette d'acheter. Il concerne notamment les immeubles situés dans des zones couvertes par un ou des plans de prévention des risques (PPR). Pour savoir si votre bien est concerné, et le cas échéant, quels sont les risques auxquels il est soumis, vous pouvez vous rendre sur le site Internet dédié du Gouvernement : « PRIM.NET ». Ce document doit être daté de moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente.
Sanctions prévues : Poursuite de la résolution ou demande de diminution de prix par le vendeur.

• Le diagnostic gaz : état de l'installation intérieure de gaz qui concerne les immeuble d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Durée de validité du document : 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.
Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

• Le diagnostic TERMITES : Etat relatif à la présence de termites qui concerne tous les immeubles bâtis dans des zones délimitées par arrêtés préfectoraux. Le département de la Lozère n’est pas visé par un tel arrêté à ce jour. Un diagnostic termites n’est donc pas obligatoire pour la vente d’un bien situé en Lozère.

• Le «Diagnostic de Performance Energétique» ou DPE : c’est le plus connu de tous les diagnostics immobiliers obligatoires. Il concerne tous les immeubles d’habitation et sa durée de validité est de 10 ans. Il est à refaire en cas de travaux substantiels notamment.
Sanctions prévues : L’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

• Le diagnostic MERULE : Information sur la présence d'un risque de mérule qui concerne tous les immeubles bâtis dans des zones délimitées par arrêtés préfectoraux. Le département de la Lozère n’est pas visé par un tel arrêté à ce jour. Un diagnostic termites n’est donc pas obligatoire pour la vente d’un bien situé en Lozère.

• Le diagnostic METRAGE LOI CARREZ : Concerne les lots en copropriété. Il vise à mesurer la surface privative habitable. Le métrage doit être accompagné par la remise de documents supplémentaires concernant l’organisation de l’immeuble, l’état financier de la copropriété et éventuellement l’état daté des charges. Le vendeur doit également présenter un certificat délivré par le syndic. Tous les lots de copropriété à usage d'habitation (exceptés les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2) sont concernés. Durée de validité du document : Permanente.Sanctions prévues : Action en nullité de la vente en cas d'absence de mention. Demande de diminution du prix si erreur de surface de plus de 5 %.

• Le diagnostic RADON : A compter du 1^er juillet 2017 au plus tard, les vendeurs d’un bien immobilier situé dans l’une des zones à «potentiel radon» (gaz radioactif incolore et inodore) seront tenus de réaliser un diagnostic pour informer leur acquéreur de l'existence de ce risque. Les bailleurs seront soumis à la même obligation à l’égard de leur locataire. Les immeubles concernés ainsi que les modalités de surveillance et les niveaux d'activité volumique à risque seront définis par voie réglementaire mais nous savons d’ores et déjà que le département de la Lozère est très concerné par la présence de ce gaz qui se retrouve surtout dans le Massif Central et en Corse.

Le bon conseil : avant d’acheter, renseignez-vous auprès de l’ADIL de la Lozère afin d’obtenir la liste des diagnostiqueurs qualifiés sur le département.

Je suis en train d’acheter une maison et j’ai entendu dire que je pouvais prendre l’assurance emprunteur ailleurs qu’à ma banque et que cela serait moins cher. Est-ce exact ?

Définition : C’est une assurance temporaire (limitée à la durée du crédit) qui couvre des risques liés à la vie de l’emprunteur (décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)), invalidité partielle et totale, incapacité, perte d’emploi). Elle garantit à l’établissement prêteur le remboursement en totalité ou en partie des échéances.

En pratique, l’assurance-emprunteur est très souvent une condition nécessaire à l’obtention d’un prêt immobilier auprès d’un établissement de crédit, bien qu’elle ne soit pas obligatoire légalement. Il faut savoir que l’immense majorité des crédits immobiliers (au alentour de 85 %) est garantie par un contrat d’assurance de groupe (appelé aussi contrat collectif) développé pour le compte d’un établissement de crédit par un assureur partenaire ou par un assureur appartenant au même groupe bancaire : l’emprunteur adhère à ce contrat souscrit par la banque avec un assureur pour l’ensemble de ses clients intéressés ; l’établissement de crédit joue alors le rôle de l’intermédiaire d’assurance auprès de l’emprunteur.

Le tarif de ces contrats, fréquemment identique pour tous les emprunteurs au début des années 2000, est désormais fonction de l’âge de l’emprunteur à la souscription du contrat, et parfois de la durée du prêt.

À côté de ces contrats, il existe également des contrats alternatifs dits « individuels ». Ils peuvent être proposés par des courtiers et assureurs indépendants ou par les établissements prêteurs si l'emprunteur refuse le contrat collectif bancaire.

Depuis 2010, 3 lois ont modifié substantiellement le régime juridique de l’assurance-emprunteur figurant dans le Code de la consommation.

L’objectif de ces lois est notamment de faire baisser les prix en accroissant la concurrence sur le marché de l’assurance-emprunteur

Jusqu’au 1er septembre 2010, l’établissement prêteur pouvait légalement exiger de l’emprunteur l’adhésion à un contrat d’assurance emprunteur de groupe.

La loi dite « Lagarde » du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation (art.21 / CC : L.312.8 et 9) a introduit dans le Code de la consommation le principe de la déliaison entre le prêt immobilier et l’assurance sous réserve que le contrat proposé présente un niveau de garantie équivalent au contrat de l’établissement prêteur. Applicable depuis le 1er septembre 2010, le principe est applicable jusqu’à la signature de l’offre de prêt qui mentionne la possibilité pour l’emprunteur de souscrire l’assurance du prêt auprès de l’assureur de son choix sous réserve d’une équivalence de garantie.
La loi de séparation et de régulation des activités bancaires du 26 juillet 2013 dite « Moscovici » : objectif : garantir à l’emprunteur sa liberté de choix entre assurance déléguée et assurance de groupe. Les frais de délégation ont été interdits, les délais applicables ont été précisés et enfin, une information spécifique sur l’assurance-emprunteur en amont de l’offre de prêt (fiche standardisée d’information - taux annuel effectif de l’assurance) a été mise en place afin que l’emprunteur puisse comparer les propositions d’assurance entre elles.
Enfin, la loi n° 2014-344 relative à la consommation du 17 mars 2014 a introduit la possibilité pour l’emprunteur adhérent à un contrat groupe ou titulaire d’un contrat d’assurance individuel de changer d’assurance dans la première année de l’offre de prêt. Cette faculté est ouverte aux offres de prêts émises à compter du 26 juillet 2014.

A la question « est ce que la délégation d’assurance (terme utilisé pour désigner la possibilité pour l’emprunteur de souscrire une assurance auprès de l’assureur de son choix) coûte moins cher ? » il est très difficile de répondre par oui ou par non.

Le bon conseil : Il faut comparer et faire jouer la concurrence.
Il faut comparer à la fois le coût (exprimé en Taux annuel effectif de l’assurance (TAEA)) mais aussi les garanties proposées et les exclusions de garanties, les délais de prise en charge…
A noter ! un amendement introduit dans le projet de loi dit « Sapin 2 » fin septembre 2016 prévoit de rendre possible la résiliation annuelle de son assurance de crédit immobilier… A suivre !

J’ai trouvé un acquéreur pour ma maison, nous sommes tombés d’accord sur un prix d’achat. Dois-je d’abord lui adresser une promesse de vente ou pouvons-nous directement prendre l’attache de mon notaire pour la signature d’un compromis de vente ?

Lorsque l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier, se sont mis d’accord sur les conditions de la vente, ils vont signer ce que l’on appelle un « avant-contrat ». Il peut s’agir d’une promesse unilatérale, qui ne va engager que celui qui la formule, ou d’un compromis de vente qui engagera les deux parties de façon simultanée. On ne fait donc pas de promesse de vente avant de signer un compromis, on choisit l’une ou l’autre formule.

La signature d’un avant-contrat, quel qu’il soit, constitue un préalable nécessaire et indispensable à tout achat immobilier. Le notaire procédera ensuite à diverses vérifications avant de faire signer l’acte de vente définitif aux parties. Ainsi, l’avant-contrat doit préfigurer, avec le plus de précisions possible, ce que sera l’acte de vente définitif. C’est d’ailleurs pour cela qu’il porte le nom « d’avant-contrat » : parce qu’il fixe déjà les conditions de la vente.

Je l’ai dit, il existe deux types d’avant-contrat : la promesse de vente et le compromis de vente. En pratique, le choix de l’un ou de l’autre dépend surtout des habitudes et des usages locaux. Dans la partie Nord de la France on aura plutôt tendance à recourir à la promesse de vente et dans le Sud au compromis.

Concrètement, ils visent tous deux les mêmes objectifs, à savoir lier le vendeur et l’acheteur sur des conditions prédéfinies tout en laissant une certaine latitude à tous les acteurs de faire le nécessaire pour réaliser la vente : laisser le temps à l’acquéreur de réunir les fonds nécessaires à l’achat, permettre au vendeur de s’organiser pour quitter le logement et permettre au notaire de réunir les nombreux documents nécessaires à la rédaction de l’acte définitif de vente.

Quoi qu’il en soit, ces avant-contrats contiennent toujours des conditions suspensives (comme par exemple l’obtention d’un prêt immobilier pour financer l’acquisition) permettant à l’acheteur de renoncer à l’achat sans pénalités.

Juste une précision : ne confondez pas l’avant-contrat avec l’offre d’achat. En effet, les agents immobiliers font parfois signer aux acheteurs intéressés un document intitulé « offre d’achat ». C’est une simple proposition destinée au vendeur permettant de lancer des négociations sur le prix de vente.

Alors quelle est la différence entre la promesse de vente et le compromis ? C’est le fait que la première n’engage que le vendeur alors que le compromis engage réciproquement le vendeur et l’acheteur.

En effet, dans la promesse unilatérale de vente, le vendeur, qu’on appelle le « promettant » s’engage à vendre à l’acquéreur, qu’on appelle le « bénéficiaire », le bien à un certain prix et à le lui réserver durant une certaine durée qu’on appelle « délai d’option ». L’acheteur contresigne cette promesse mais simplement pour acter qu’il en a pris bonne connaissance, cela ne l’engage à rien. Par contre, il verse une somme d’argent qui est censée compenser le fait que le bien lui est réservé pendant un certain temps. Cette somme s’élève généralement à environ 10% du prix de vente mais ce n’est qu’un usage, il n’y pas de règle absolue en la matière. Le délai pour lever l’option est précisé dans la promesse, il varie généralement entre deux et quatre mois. Durant cette période, le vendeur ne peut donc pas vendre à une autre personne, même si une offre plus avantageuse lui est faite. A l’issue du délai prévu, soit l’acquéreur décide de lever l’option, c’est-à-dire d’acheter, auquel cas le montant de l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée viendra en déduction du prix payé lors de la signature de l’acte définitif, soit il renonce à acheter. Dans ce dernier cas, si c’est parce que l’une des conditions suspensives ne s’est pas réalisée, il récupère intégralement l’indemnité d’immobilisation versée, si c’est par contre pour des convenances personnelles qu’il renonce à acheter, ce montant reste définitivement acquis au vendeur.

Le compromis de vente pour sa part est une promesse réciproque : le vendeur s’engage à vendre le logement à l’acheteur qui s’engage à l’acheter aux prix et conditions convenus. Ici aussi, une somme est versée par l’acquéreur à titre d’acompte, on l’appelle « dépôt de garantie » et son montant s’élève généralement à 10% du prix d’acquisition mais cette règle n’est pas absolue. Contrairement à la promesse de vente, l’acheteur ne peut normalement pas renoncer à l’acquisition pour des convenances personnelles, même en abandonnant le dépôt de garantie au vendeur. En effet, si l’acheteur refuse d’acheter alors que toutes les conditions sont réunies, le vendeur pourra le faire condamner en justice à signer l’acte de vente définitif et exiger en plus des dommages et intérêts. De son côté, le vendeur n’a pas, non plus, le droit de se dérober en restituant le dépôt de garantie. S’il revient sur son engagement, l’acquéreur pourra également le contraindre en justice à signer la vente et obtenir des dommages et intérêts.

Sachez que la loi prévoit un délai de rétractation de dix jours à compter de la signature de l’avant-contrat (compromis ou promesse), qu’il soit signé devant notaire ou sous seing privé. Ainsi, l’acquéreur peut revenir sur sa décision sans subir de pénalité financière et sans avoir à se justifier.

Nous voulons construire une maison ou rénover, on nous a conseillé de souscrire une assurance dommages-ouvrages. Quel en est l’intérêt ?

L’assurance dommages-ouvrage garantit le remboursement et la réparation rapides de sinistres importants pouvant intervenir dans les 10 ans suivant l’achèvement d’une construction neuve ou la fin de travaux d’agrandissement ou de gros œuvre sur une construction ancienne. Et c’est bien là son intérêt.

En effet, les entreprises réalisant une construction neuve, l’agrandissement d’un bâtiment existant ou encore effectuant des travaux de gros œuvre (réhabilitation d’une maison, par exemple) sont responsables pendant 10 ans, des dommages qui compromettent la solidité du bien, affectent un élément indissociable de la construction, ou encore, rendent le logement inhabitable. C’est pourquoi la loi oblige les constructeurs et les artisans, avant l’ouverture du chantier, à souscrire un contrat d’assurance les couvrant pour cette responsabilité décennale. Sauf que pour démontrer cette responsabilité, il faut saisir le juge !...Une procédure coûteuse qui peut durer plusieurs années.

Le principal intérêt de la dommages-ouvrage est donc de permettre une indemnisation a priori, c’est-à-dire la réparation rapide des travaux relevant de la garantie décennale. Et ce, sans attendre qu’un tribunal se soit prononcé sur la responsabilité de l’entreprise ayant travaillé chez vous. En pratique, l’assureur avancera le montant des travaux de réparations puis se retournera contre le professionnel impliqué. Autre atout de la dommages-ouvrage : elle jouera, même si ce dernier a, depuis lors, cessé son activité ou déposé son bilan.

La souscription d’une assurance dommages-ouvrage est obligatoire si vous réalisez des travaux d’une certaine importance. Par exemple, si vous faites construire une maison ou si vous entreprenez des travaux touchant au gros œuvre de votre habitation ou susceptibles d’en affecter la solidité : planchers, plafonds, murs porteurs, charpente… Ce sera, par exemple, presque toujours le cas si vous réhabilitez ou restructurez un logement ancien. La loi est cependant plus tolérante pour les personnes qui construisent ou qui font construire pour eux-mêmes puisqu’elle ne prévoit pas de sanction pénale au défaut d’assurance DO. Pour autant, et comme on va le voir, c’est tout de même un choix assez risqué que de se passer d’une telle assurance.

Cette assurance doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Une solution courante étant de passer par l’assureur du professionnel auquel on a fait appel pour les travaux. Le montant de la prime à verser pour souscrire une dommages-ouvrage représente en moyenne de 7 à 8 % du montant des travaux. Ce taux peut descendre à 2,5 ou 3 % si vous faites appel à l’assureur du professionnel auquel vous faites appel pour les travaux.

L’assurance dommages-ouvrage prend en charge les travaux de réparation des désordres compromettant la solidité d’un immeuble, le rendant inhabitable ou encore empêchant son utilisation normale. Ne peuvent bénéficier de l’assurance que les dommages représentant une certaine gravité, telle que l’apparition de fissures importantes dans une maison, l’affaissement d’un plancher, la rupture d’une canalisation encastrée, un risque d’effondrement de la toiture ou encore une installation électrique défectueuse…Sont également assurés les désordres survenant sur les éléments d’équipements indissociables du bâtiment. Entendez par là, ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer qu’en détériorant une partie de la construction. C’est, par exemple, le cas d’une canalisation encastrée dans un mur.

En revanche, la garantie dommages-ouvrage ne pourra pas être mise en jeu pour un problème dû au vieillissement de la maison (des microfissures, par exemple) ou pour la réparation d’un dégât esthétique. Par exemple, une fissure dans un carrelage ne sera couverte que si elle est « désafleurante » (elle dépasse) donc coupante et, à ce titre, potentiellement dangereuse pour les occupants.
De même, la dommages-ouvrage ne se substituera pas à votre assurance multirisque habitation. Elle n’interviendra pas en cas d’incendie ou suite à un dégât des eaux. Le défaut d’achèvement des travaux par votre entrepreneur ou votre artisan n’est pas, non plus, couvert par la DO.

La garantie dommages-ouvrage ne commence à courir qu’un an après la réception des travaux et elle expire en même temps que la garantie décennale. La DO n’est pas liée à la personne qui l’a souscrite mais à l’immeuble couvert. Cela signifie que, si vous revendez le bien dans les 10 années suivant l’achèvement de la construction ou des travaux, le bénéfice de la dommages-ouvrage sera automatiquement transmis à votre acheteur. D’ailleurs, le notaire chargé de la vente d’un immeuble construit depuis moins de 10 ans ou d’un logement ayant fait l’objet de travaux importants depuis moins de 10 ans doit systématiquement mentionner dans l’acte de vente l’existence ou l’absence de dommages-ouvrage.

Si vous n’avez pas jugé nécessaire de souscrire une assurance dommages-ouvrage, vous devrez, en cas de problèmes, assigner l’entreprise et démontrer sa responsabilité dans les dommages subis.

Attendez-vous alors à une procédure longue – entre 5 et 10 ans – et coûteuse – comptez au minimum 15 000 € d’honoraires d’avocat et d’expert. Par ailleurs, si vous vendez votre bien avant l’expiration du délai de 10 ans, votre acheteur pourra se retourner directement contre vous, même si une clause dans l’acte de vente le lui interdit. En effet, une telle clause étant contraire à la loi (article 1792-5 du code civil), elle ne peut pas empêcher l’acquéreur d’engager la responsabilité du vendeur si des dommages menacent la solidité de l’immeuble ou le rendent inhabitable.

Quelle différence entre le prêt à taux fixe et le prêt à taux variable ?

Le prêt à taux fixe est un prêt dont le taux est déterminé dans le contrat de prêt, pour toute la durée de remboursement.

Les mensualités de remboursement peuvent être:

constantes pendant toute la durée du prêt ;
modulables.

La modulation permet à l’emprunteur d’augmenter la mensualité de son prêt à la date anniversaire. Elle permet parfois une baisse ou le report d’une ou plusieurs mensualités. La hausse de la mensualité provoque une diminution de la durée du prêt. Les modalités de la modulation peuvent varier d’un prêteur à l’autre.

C’est le contrat de prêt qui prévoit la possibilité de moduler la mensualité. Ainsi, si c’est prévu, la mensualité pourra évoluer, à l’initiative de l’emprunteur, et dans certaines limites, selon la capacité de remboursement. L'utilisation de la modulation peut avoir une incidence sur la durée du remboursement surtout quand elle intervient en début de remboursement ;

" lissées " : lorsque le plan de financement comporte plusieurs prêts, le lissage du prêt principal consiste à ajuster ses mensualités pour que le total des mensualités soit constant.

Prêt à taux variable est un prêt dont le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonction d'un indice inscrit dans le contrat.

Il est fréquent, mais non systématique, que le contrat limite les variations du taux ou leur incidence sur la mensualité ou la durée. Ces prêts, dits " capés ", représentent un moindre risque pour l'emprunteur que les prêts non " capés ".

L'évolution future du taux peut, selon ce qui est prévu dans le contrat de prêt, avoir une incidence, soit sur le montant de la mensualité, soit sur la durée du remboursement, soit à la fois sur la mensualité et la durée.

Attention : ne vous fiez pas au taux de la première période, qui est souvent un taux d'appel.

Dans un contexte de taux bas, il est préférable de partir sur un prêt à taux fixe (car ça ne risque pas de descendre, ça devrait plutôt monter)

Quels sont les taux pratiqués actuellement ?

Tout d’abord je voudrais rappeler que l’'emprunteur a intérêt à faire jouer la concurrence entre les banques et à comparer les coûts du crédit (frais de dossier, taux d'intérêt, durée, assurances, indemnités de remboursement anticipé).

L’ANIL publie régulièrement un « indicateur des taux » dont l’objet est de suivre l’évolution des prêts significatifs pour le marché du logement.
L’indicateur suit «la fourchette» des taux usuellement pratiqués. Le taux effectivement proposé au particulier peut dépendre de l’agence, de la nature précise de l’opération, des spécificités du prêt, de l’emprunteur ou du prescripteur.

Ainsi les taux des prêts « libres » à taux fixe étaient au 15/8/17 :

Sur 15 ans : Fourchette basse de 1,40 à 2,02% et fourchette haute de 1,80 à 2,50%

Sur 20 ans : Fourchette basse de 1,60 à 2,17% et fourchette haute de 2 à 2,80%

Sur 25 ans : Fourchette basse de 1,85 à 2,27% et fourchette haute de 2,30 à 3%

A noter ! Plus on allonge la durée des prêts et plus le taux augmente.

Si vous optez pour une durée longue, ce qui peut être opportun notamment si vous êtes jeune et avez des perspectives de progression de vos revenus : l’amortissement du prêt est plus lent. De ce fait, en cas de revente, le montant récupéré après remboursement du capital restant dû sera généralement faible. N’acceptez pas une clause qui impose le remboursement en priorité des prêts dont le taux est le plus bas.

On entend parfois parler de « frais liés à l’emprunt », de quoi s’agit-il ?

En effet, quand on pense crédit immobilier, on pense au taux d’intérêt… Mais il convient d’être attentif aussi aux autres frais, notamment :

les frais de garantie du prêteur : hypothèque ou cautionnement
soit une hypothèque : elle lui permettra, à défaut de paiement de votre part, de vendre le bien hypothéqué ;
soit un privilège de prêteur de deniers, uniquement pour un prêt portant sur l'acquisition d'un terrain, d'un logement existant ;
soit la caution d'un organisme agréé par lui ou celle d'un tiers.
les frais d'assurance (assurance emprunteur, ADI)

L’assurance destinée à vous couvrir en cas de décès ou d’incapacité de travail est systématique. Plusieurs formules sont possibles : faites-vous préciser clairement dans quelles conditions elles vous couvriront et leur incidence sur le taux effectif global du prêt. Vous pouvez, en plus, avoir intérêt à contracter une assurance perte d’emploi.

Qu’il s’agisse de l’assurance décès-invalidité ou perte d’emploi, vous pouvez préférer souscrire une assurance équivalente, directement auprès d’un assureur de votre choix. Comparez les propositions qui vous sont faites (coût et couverture). Pour faciliter l’information et la comparaison entre assurances, l’établissement prêteur doit vous remettre dès la première simulation financière une notice d’information présentant les risques garantis et les modalités de mise en œuvre de l’assurance et une fiche standardisée présentant notamment les types de garanties proposées par l’assurance.

L’établissement de crédit ne peut pas refuser, sans le motiver, un contrat d’assurance individuel qui présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose.

Nota bene : vous avez également la possibilité de résilier, sans frais, le contrat d’assurance pendant la première année de l’offre de prêt acceptée. Au-delà de ce délai, il faut vous référer aux dispositions de votre offre de prêt. Instauration d’un droit de résiliation et de substitution annuel, entrée en vigueur : offres de prêt émises à compter du 22 février 2017. À compter du 1er janvier 2018, ce droit de résiliation concernera tous les contrats d’assurance en cours d’exécution à cette date.

les frais d'ouverture et d'instruction du dossier ou d’exercice d’une option prévue dans le contrat éventuellement.
les intérêts intercalaires, le cas échéant.

Vérifiez que le taux effectif global qui figure dans l'offre de prêt et représente le coût réel de votre emprunt, tient bien compte de ces frais. Le taux effectif global est le seul élément de comparaison véritable pour apprécier les propositions qui vous sont faites par les établissements de crédit.

Que représente un écart de taux d’intérêt de 0,10% ?

Il représente environ 5 centimes par mois pour 1 000 euros empruntés. Soit 50 centimes par mois pour 10.000€ empruntés. Soit 5 euros par mois pour 100.000€ empruntés. Cet écart est le même quelle que soit la durée du prêt : 15, 20 ou 25 ans.

Le bon conseil : on peut rappeler que le meilleur prêt n’est pas systématiquement celui qui affiche le meilleur taux d’intérêt. Les services inclus dans différentes propositions et adapté à votre situation ou une mensualité plus basse pour un prêt plus long peuvent justifier le choix d’un taux plus élevé.

Je viens de signer un compromis pour l’achat d’une maison ancienne, et des travaux sont à prévoir, notamment pour améliorer le confort thermique et réduire les factures de chauffage.

Je ne sais pas s’il est plus intéressant de faire les travaux tout de suite, ou s’il vaut mieux que j’attende quelques temps… Avez-vous des conseils à me donner ?

L’amélioration de la performance énergétique des logements est un enjeu à la fois environnemental, social et économique majeur.
Le moment de la transaction est souvent considéré comme le moment clé pour favoriser l’engagement de travaux de rénovation énergétique et plus largement d’amélioration de l’habitat : est-ce exact ? C’est ce que nous allons essayer de déterminer.

Le moment de l’acquisition, plus spécifiquement d’un logement individuel, peut effectivement constituer un moment propice à la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement, pour différentes raisons :

D’abord, lors de l’acquisition, le ménage peut souhaiter aménager le logement pour l’adapter à ses attentes et besoins (amélioration, agrandissement, …).
Par ailleurs, c’est un moment où le logement peut être vide pendant une période, ce qui facilite la réalisation de travaux.
Sur le plan financier, le couplage accession/travaux peut également permettre de financer dans des meilleures conditions le projet global.
A contrario, le découplage de l’acquisition et de la rénovation peut empêcher de réaliser les travaux dans un seconds temps, faute de financement.

Autant de raisons qui vont dans le sens d’un intérêt fort pour la réalisation de travaux concomitamment à l’acquisition.

Pour autant, force est de constater qu’il peut aussi y avoir des freins.

En effet, l’estimation des travaux très en amont, avant de devenir propriétaire, n’est pas toujours facile à faire réaliser.
Le ménage peut rencontrer des difficultés à se projeter sur les travaux à réaliser à ce stade. Les délais peuvent également être contraints entre l’acquisition et l’emménagement. Le montage financier porte souvent seulement sur le projet d’acquisition et le ménage peut craindre que l’intégration du coût des travaux rende le projet inaccessible.

Ces différents freins expliquent notamment que l’on peut constater, en pratique, que des ménages achètent des biens en mauvais état, en s’endettant au taux maximal sans prendre en compte les travaux, et se retrouvent ensuite dans des passoires énergétiques, voire des logements indignes, qu’ils n’ont pas les moyens de rénover.

Pourtant, il existe des possibilités de financement qui peuvent permettre de solvabiliser le ménage en couplant l’acquisition et les travaux, notamment de performance énergétique.

Comment faire alors pour inciter et accompagner les ménages dans la réalisation de travaux au moment de l’acquisition ?

L’ADIL qui informe et conseille de façon personnalisée sur toutes les questions liées au logement, notamment lors de projets d’accession, peut jouer un rôle en la matière, afin de sensibiliser les personnes qui n’auraient pas envisagés l’amélioration de la performance énergétique de leur logement.

Pour faciliter le passage à l’acte en matière de travaux de rénovation énergétique au moment de l’acquisition, le travail partenarial entre les différents acteurs concernés est fondamental. C’est pourquoi il paraît important à la fois d’informer les ménages, de développer les partenariats pour les conseiller au mieux dans leur projet (ADIL, CAUE, porteurs d’EIE, ALEC,….) et de sensibiliser l’ensemble des professionnels intervenant à un moment du processus (agents immobiliers, notaires, prêteurs, syndics…).

Les collectivités locales sont aussi un des acteurs à mobiliser sur ce sujet : elles peuvent contribuer à encourager les ménages, notamment au travers des aides locales

Le bon conseil : Si vous avez un projet d’achat, sachez que chaque année, le réseau ANIL/ADIL se mobilise autour de la thématique de l’accession dans le cadre de « La semaine de l’accession ». En 2018, celle-ci aura lieu du 19 au 24 Mars, et l’ADIL s’attachera plus particulièrement à valoriser l’Acquisition Rénovation Energétique de l’Habitat.

La loi de finances pour 2017, la loi de finances rectificative pour 2016 et la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 contiennent plusieurs dispositions financières et fiscales intéressant le logement, notamment en matière d'aides à la rénovation énergétique, et de fiscalité pour les bailleurs. Le CITE et le dispositif fiscal « Pinel » en faveur de l’investissement locatif sont prorogés jusqu’au 31 décembre 2017 et un nouveau dispositif fiscal est mis en place dans le cadre d’un conventionnement avec l’Anah.

Je vous propose donc aujourd’hui de faire un tour d’horizon de ces différentes mesures.

Nouveau dispositif d'incitation fiscale dans le cadre d'un conventionnement avec l'Anah

Un nouveau dispositif d’incitation fiscale remplace les dispositifs d’incitation fiscale dits "Besson ancien" et "Borloo ancien" dans le cadre d’un conventionnement avec l’Anah.

Ce nouveau dispositif a déjà été baptisé « Cosse ancien » du nom de la ministre du logement, Emmanuelle Cosse.

Le propriétaire bailleur peut ainsi bénéficier d’un abattement fiscal allant de 15 à 85 % en fonction de la zone géographique où se situe son logement, du niveau de loyer appliqué et des modalités de gestion de son bien (mandat de gestion par une agence immobilière sociale ou location-sous-location).

Le bailleur doit toujours s’engager à louer son logement en respectant des plafonds de loyers et de ressources qui correspondent aux niveaux intermédiaire, social ou très social. Comme dans le dispositif précédent, le logement doit être loué nu et à usage de résidence principale pendant toute la durée de la convention. La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable, une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail, ou, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, l’un de ses associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé.

Pour rentrer un peu plus dans le détail du montant des abattements en Lozère (zone C), il faut savoir que dorénavant, les bailleurs ne pourront bénéficier d’un abattement que s’il choisissent de louer en intermédiation locative, c’est-à-dire pour les logements donnés en mandat de gestion ou en location à un organisme public ou privé agréé (en application de l’article L.365-4) soit en vue de leur location ou sous-location, meublée ou non, à des personnes défavorisées ou aux personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition, soit en vue de l’hébergement de ces mêmes personnes".

L’abattement sera alors de 85 %

Ce nouveau mécanisme d’incitation fiscal est mis en œuvre pour les conventions conclues avec l’Anah entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.

Prorogation du dispositif fiscal « Pinel » en faveur de l’investissement locatif

Le dispositif d'investissement locatif intermédiaire dit "Pinel" a été introduit par l'article 5 de la loi de finances pour 2015. Il ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf, construits dans des zones présentant un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.

Le dispositif fiscal "Pinel" en faveur de l’investissement locatif est prorogé à paramètres constants jusqu’au 31 décembre 2017.

Il est étendu aux "communes caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif liés à une dynamique démographique ou économique particulière" situées en zone C à condition que le préfet de région délivre un agrément après avis conforme du Comité régional de l’habitat entre le 1er janvier et le 31 décembre 2017. Cette extension s’applique aux opérations d’acquisitions de logements ou de constructions à compter de l’entrée en vigueur de l’agrément de la commune concernée (est prise en compte la date de dépôt du permis de construire pour les logements que le contribuable fait construire et la date de l’acte authentique pour les logements acquis en VEFA).

En matière d’amélioration de la performance énergétique, la loi de finances prévoit la prorogation du Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE)

Le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE), mis en place par l'article 3 de la loi de finances pour 2015, permet de bénéficier d'un taux unique de réduction d’impôt de 30 %, sans condition de ressources et sans obligation de réaliser un bouquet de travaux. Il porte sur les travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique réalisés dans l'habitation principale. L'avantage fiscal est de 30 % des dépenses engagées, plafonnées à 8 000 € (16 000 € pour un couple, plus 400 € par personne à charge) sur une période de 5 ans.

Le CITE est prorogé jusqu’au 31 décembre 2017 à droit constant.

La loi de finances acte également de la suppression de la condition de ressources lors du cumul CITE et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), avec effet rétroactif au 1^er mars 2016, comme l’avait annoncé Ségolène Royal, ministre de l’environnement.

Aides au logement

Prise en compte du patrimoine dans l’évaluation des ressources : exclusion de certains publics du champ d’application.

La loi de finances pour 2016 avait introduit un critère patrimonial dans le calcul des ressources des demandeurs sollicitant une aide personnelle au logement (APL, ALF et ALS), depuis le 1er octobre 2016. Ainsi, dès lors qu’elle excède le seuil de 30 000 €, la valeur du patrimoine est prise en compte dans l’évaluation des ressources du foyer retenues pour le calcul du montant de l’aide.

La loi de finances rectificative pour 2016 vient exclure du champ d’application de cette mesure :

les bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ;
les bénéficiaires de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH) ;
les demandeurs résidant dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou en résidence autonomie.

La loi de finances pour 2016 avait également prévu une diminution progressive de l’aide au logement au-delà d’un certain plafond de loyer, voire une suppression de l’aide au-delà d’un second plafond, afin de mieux prendre en compte la capacité financière effective des allocataires assumant des loyers d’un montant particulièrement élevé par rapport aux revenus déclarés.

La loi de finances rectificative pour 2016 précise que cette disposition ne s’applique pas aux bénéficiaires de l’AAH et de l’AEEH.

Suppression de certaines niches fiscales liées au logement

Dans un objectif de simplification et de clarification de la législation, l’article 32 prévoit la suppression de certains avantages fiscaux à compter du 1er janvier 2017.

Sont visés :

la disposition permettant aux nus propriétaires de déduire les réparations importantes (voûtes, poutres) du revenu global dans la limite de 25 000 euros par an. Cette suppression permet ainsi de rétablir les règles de droit commun pour l'ensemble des propriétaires, le traitement favorable des dépenses de grosses réparations au profit des situations de démembrement de la propriété n'étant pas justifié ;
le crédit d’impôt accordé aux propriétaires bailleurs de logements conventionnés ayant souscrit une assurance contre les impayés de loyer. Pour mémoire, en matière de revenus fonciers, les primes d’assurance versées pour garantir le risque d’impayés de loyer sont déductibles soit pour leur montant réel dans le cadre du régime réel d’imposition, soit par le biais de l’abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges dans le cadre du régime micro-foncier. Ce crédit d'impôt visait à inciter les bailleurs à louer à des personnes aux ressources modestes en diminuant le coût de l’assurance loyers impayés et le bailleur disposait donc d’un choix entre la déduction et le crédit d’impôt.

Je vais signer la vente de ma maison le 24 janvier 2017 et nous déménageons dans notre nouvelle maison la veille. Est-ce que nous devons tout de même payer la taxe d'habitation et la taxe foncière pour l'année 2017 ?

Que ce soit pour la taxe d’habitation ou la taxe foncière, elles répondent toutes deux à un principe d’annualité qui fait que la situation prise en compte est celle au 1^er janvier (article 1 415 du CGI). Précisions tout de suite que ce principe n’empêche pas des accords différents entre vendeur et acquéreur. Nous y reviendrons par la suite.

Au 1^er janvier 2017, notre auditeur était encore propriétaire de la maison qu’il vend puisque la signature de l’acte définitif de vente n’est intervenu que le 24 janvier et il en était encore occupant puisque son déménagement n’avait pas encore eu lieu. Au sens de la réglementation fiscale, il est donc redevable des deux taxes, taxe d’habitation et taxe foncière, sur la propriété qu’il vend et dont il était encore propriétaire au 1^er janvier 2017.

Pour information à l’ensemble de nos auditeurs qui viendrait à vendre leur maison en début d’année civile, sachez qu’il existe deux façons « d’éviter » l’imposition au titre de la taxe d’habitation sur le logement que vous vendez :

soit déménager avant le 1^er janvier et prouver que la maison était vide de tout ameublement à cette date (facture de déménagement, résiliation EDF, attestations…) mais vous réglerez alors la taxe d’habitation de votre nouvelle maison dans laquelle vous aurez emménagé juste avant le 1^er janvier (à moins d’avoir été hébergé –vous et vos meubles - chez un proche) ;
soit vous entendre avec votre acheteur pour qu’il prenne tout ou partie de la taxe d’habitation à sa charge et insérer alors une clause en ce sens dans l’acte de vente. Cette dernière hypothèse reste assez rare dans la mesure où l’acquéreur n’est pas obligé d’accepter cette proposition et qu’il est déjà bien souvent redevable de la taxe d’habitation du logement qu’il occupait au 1^er janvier, juste avant l’achat de votre propre maison.

Pour la taxe foncière, même s’il n’a là encore aucune obligation en la matière, il est d’usage courant d’insérer dans l’acte notarié une clause prévoyant que l’acquéreur prend à sa charge la taxe foncière au prorata de la période où il devient propriétaire. À titre d’exemple, dans la situation de notre auditeur, cela signifie que l’acquéreur prendrait à sa charge la taxe foncière pour la période du 24 janvier au 31 décembre 2017.

Si vous décidez de procéder ainsi, il est important de préciser dans la clause de l’acte de vente que le paiement de cette partie de la taxe foncière sera effectué au jour de la vente. En effet, les accords entre acquéreur et vendeur ne sont pas opposables au Trésor Public, ce qui signifie que la taxe foncière pour toute l’année civile va être adressée au vendeur et ce sera bien à lui de s’en acquitter puisqu’il sera le seul interlocuteur des impôts en la matière. Ainsi, si l’argent ne lui a pas été versé lors de la signature de l’acte de vente, il faudra mettre en demeure l’acquéreur, et le poursuivre si nécessaire, pour obtenir le remboursement de la partie de taxe foncière convenue.

En 2016 j’ai loué pour la première fois un logement en location, et je ne sais pas comment je dois procéder pour le déclarer aux impôts…

Effectivement les loyers perçus doivent être déclarés à l’administration fiscale au moment de la déclaration annuelle des revenus.

Si votre revenu foncier brut (c’est-à-dire les loyers majorés des charges récupérées sur le locataire) est inférieur à 15 000 euros par an, le régime « micro-foncier » s’applique d’office.

Sur votre déclaration de revenus n°2042, il faudra simplement inscrire le revenu brut encaissé. Les services fiscaux appliqueront sur cette somme un abattement de 30 % pour obtenir le revenu foncier net imposable, à l’impôt sur le revenu.

Mais vous pouvez opter pour le régime « réel ». C’est celui auquel vous êtes soumis automatiquement si votre revenu foncier brut dépasse 15 000 euros.

En régime réel, c’est à vous de soustraire de votre revenu foncier brut les charges déductibles de façon à calculer votre revenu net imposable. Le détail de ces calculs doit être porté sur une déclaration spécifique (n° 2044) et le résultat final doit également être mentionné sur votre déclaration de revenus n° 2042.

Pour déterminer le revenu locatif imposable, vous pouvez soustraire des loyers et charges encaissés :

les frais d'administration et de gestion (rémunération des concierges, frais de procédure, commission d'agences de location,…) ;
le montant forfaitaire de 20€ représentatif des autres frais de gestion ;
les primes d’assurance (PNO, assurance loyers impayés) ;
les travaux de réparation et d’entretien (à certaines conditions) ;
les dépenses d’amélioration (hors travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement) ;
les intérêts d’emprunt ;
certains impôts (notamment taxe foncière sur les propriétés bâties)
Eventuellement une déduction spécifique de 30, 60 voire 70 % des revenus bruts perçus au cours de l’année d’imposition (Borloo ancien, intermédiation locative) ;

Toutes ces dépenses doivent se rapporter à des biens loués non meublés, et avoir été payées au cours de l’année d’imposition. Il convient donc de conserver les justificatifs.

Attention : d’autres règles s’appliquent pour les logements loués meublés.

Le bon conseil : Si vous hésitez entre le régime du microfoncier et le régime réel, l’ADIL dispose d’un logiciel (SIMULOC) qui permet de faire des simulations et de visualiser l’incidence de tel ou tel choix sur votre situation. N’hésitez pas à venir nous rencontrer.

J’ai acheté il y a 9 ans, je souhaite vendre mais je m’interroge sur le montant de la plus-value que je vais devoir régler. On m’a dit qu’il fallait attendre 25 ans. Qu'en est-il?

Qu’est ce qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière ne désigne pas directement un impôt mais le gain financier généré par la revente d’un bien immobilier acquis à un prix inférieur à celui de sa revente ; sachant que l’on calcule cette plus value de la façon suivante : prix de revente indiqué dans l’acte de vente déduction faite des frais supportés pour la vente sur justificatifs, tels que les diagnostics obligatoires (ex :100 000€) – prix d’achat (50 000€) + travaux justifiés par des factures et frais de notaire (25 000€). Dans ce cas, la plus-value est de 25 000€ (100 000 – 75 000).

C’est sur le montant de cette plus-value immobilière que l’administration fiscale va venir apposer un impôt.

Cet impôt s’élève à 19%. Il est prélevé à la source par le notaire lors de la vente et est majoré de prélèvements sociaux.

Ce régime s'applique aux plus-values réalisées par les personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine immobilier bâti, ou non-bâti, à l'occasion des cessions à titre onéreux.
Sachez que la résidence principale est TOUJOURS exonérée d’imposition sur la plus-value. Lorsque vous avez déjà déménagé mais que vous vendez le logement qui constituait jusqu’alors votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’une tolérance de la part de l’administration fiscale à condition que la vente se réalise dans l’année suivant votre déménagement.
Pour les autres biens immobiliers, ne constituant pas votre résidence principale, et sauf exceptions particulières notamment dues à l’âge, lorsqu’il y a plus-value, il y a effectivement imposition.
Exceptions interessantes à mentionner : la première vente d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix de cession à l'acquisition ou construction d'un logement affecté à l'habitation principale dans un délai de 24 mois. De plus, l'intéressé ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la cession + vente d’un bien à un prix ne dépassant pas les 15 000€.

Cette imposition est dégressive en fonction du temps de détention du bien et se traduit, au terme d’un certain nombre d’années, par une exonération totale d’imposition sur la plus-value.
Durant les cinq premières années de détention, l’imposition sur la plus-value se fait à taux plein. Par la suite, à compter de la sixième année de détention, la plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention dont le montant diffère selon qu'il s'agit de calculer l'impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.
Pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu, l'abattement est de :

6% pour chaque année de détention à compter de la 5ème année et jusqu'à la 21ème,
4% au terme de la 22ème année d'imposition.

L'exonération d'impôt sur le revenu est ainsi acquise après 22 ans de détention.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l'abattement est de :

1,65% pour chaque année de détention à compter de la 5ème année et jusqu'à la 21ème,
1,60% pour la 21ème année de détention,
9% pour chaque année au-delà de la 22ème année de détention.

L'exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise après trente ans de détention et, entre 23 et 30 ans de détention, les plus-values immobilières ne sont imposables qu'au titre des prélèvements sociaux.

Dans le cas de notre auditeur, s’agissant de sa résidence principale, le nombre d’années de détention importe peu, la plus-value réalisée sera de toute façon exonérée d’imposition.

Mon mari a été hospitalisé à son retour à la maison, il sera en fauteuil roulant. J'ai fait faire des devis pour adapter notre salle de bain et l'entrepreneur m'a dit que je pourrais avoir droit à un crédit d'impôt. Pouvez-vous me le confirmer?

Effectivement, un crédit d’impôt « aide à la personne » est accordé aux personnes propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit, qui font installer ou remplacer, dans leur résidence principale, certains équipements spécifiques destinés à en faciliter l’accès aux personnes en situation de perte d’autonomie ou de handicap.

Sachez d’ailleurs qu’il n’est pas nécessaire qu’une personne âgée ou handicapée habite forcément avec la personne qui va faire réaliser les travaux dans son logement pour que le crédit d’impôt soit mobilisable. Pour autant, les bailleurs ne peuvent pas en bénéficier.

Pour bénéficier de ce crédit d’impôt, vous devez faire appel à une entreprise qui fournit les équipements, en assure la pose et vous délivre une facture détaillée. Seules comptent les caractéristiques des équipements que vous faites installer, l’ancienneté de votre logement ou encore vos revenus ne rentrent pas en ligne de compte.

Ce crédit d’impôt concerne les équipements spécialement conçus pour les personnes en situation de perte d’autonomie ou de handicap inscrits sur une liste établie par l’administration fiscale et classés deux séries : les équipements sanitaires et les équipements de sécurité et d’accessibilité. Seuls les équipements figurant sur cette liste sont éligibles, on dit que la liste est ainsi « limitative ».

Sans vous donner le détail de ces équipements, on retrouve notamment dans la catégorie des équipements sanitaires les douches et cabines de douches aux dimensions non-standard permettant une utilisation en fauteuil, les lavabos/éviers à hauteur réglable, les WC et surélévateurs de WC pour personnes handicapées et dans la catégorie des équipements de sécurité et d’accessibilité, les mains courantes et barre d’appui, les revêtements de sols antidérapants ou encore les élévateurs verticaux pour personnes handicapées.

Attention, ces équipements doivent s’incorporer à votre logement de manière durable, c’est ce que l’administration fiscale appelle « à perpétuelle demeure ». Concrètement cela signifie qu’ils doivent être scellés dans le bâti, fixés définitivement au logement de sorte que leur enlèvement ne peut ensuite se faire sans détériorer l’équipement ou son support.

Le montant du crédit d’impôt est égal à 25% du prix d’acquisition de l’équipement installé ainsi que des frais de pose ou de remplacement facturés par l’entreprise qui réalise les travaux. Ce montant de dépense ouvrant droit au crédit d’impôt est toutefois plafonné par l’administration fiscale à 5 000€ pour une personne seule ou à 10 000€ pour un couple, majoré de 400€ par personne à charge. Attention, ce plafond est un plafond glissant sur cinq années, toutefois remis à zéro en cas de déménagement.

Un exemple concret pour notre auditrice : sur l’année 2017, vous faites réaliser des travaux d’aménagement d’une douche aux dimensions permettant une utilisation en fauteuil + l’installation d’un WC adaptée aux personnes handicapées pour une facture totale de 6 400€. Le montant total de la facture n’excédant pas le plafond de dépenses éligibles pour un couple (10 000€) vous pourrez bénéficier d’un CI de 25% de 6400 ; soit 1 600€. En 2018 vous faites poser un lavabo à hauteur réglable, un revêtement de sol antidérapant et un « monte-escalier » pour une facture totale de 8 250€. Sur le plafond de 10 000€ de dépenses éligibles, 6 400€ ont déjà été consommés en 2017, vous pourrez donc déclarer 10 000 – 6 400 = 3 600€ sur les 8 250€ facturés et obtenir un crédit d’impôt de 900€ en 2018.

La loi de finances pour 2018, la loi de finances rectificative pour 2017 et la loi de financement de la sécurité sociale pour 2018 contiennent plusieurs dispositions financières et fiscales intéressant le logement, notamment en matière d'accession à la propriété, d’amélioration de la performance énergétique des logements, d’aides au logement….
Je vous propose donc aujourd’hui de faire un ZOOM sur quelques mesures phares (et attendues) de ces nouveautés 2018, et nous continuerons la semaine prochaine le décryptage de la loi de finances.

Qu’en est –il du crédit d’impôt sur les fenêtres, réforme dont on a beaucoup entendu parler ces dernières semaines ?

Effectivement, il y a eu beaucoup d’annonces et de rebondissements, et nous sommes enfin fixés sur le sort des fenêtres pour 2018 ce qui est déjà en soit une bonne chose !

Dans le cadre de la réalisation de travaux liés à la rénovation énergétique de sa résidence principale, le particulier peut bénéficier du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE).
Ce dispositif, qui devait prendre fin au 31 décembre 2017, est prorogé par l’article 79 jusqu’au 31 décembre 2018.

Toutefois, afin de valoriser les actions les plus efficaces au plan énergétique, les équipements éligibles au CITE sont modifiés à compter du 1^er janvier 2018 :

les chaudières à haute performance énergétique, utilisant le fioul comme source d’énergie ne sont plus éligibles à compter du 1er janvier 2018 ; seules les chaudières à très haute performance énergétique sont éligibles au taux de 15% pour les dépenses payées entre le 1er janvier et le 30 juin 2018 (arrêté du 30.12.17) ;
les volets isolants et les portes d’entrée ne sont plus éligibles à compter du 1er janvier 2018 ; seuls les matériaux d'isolation thermique des parois vitrées sont éligibles au taux de 15 % pour les dépenses payées entre le 1er janvier et le 30 juin 2018 à condition que les travaux visent à remplacer des parois en simple vitrage. Le contribuable doit justifier de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte entre le 1er janvier et le 30 juin 2018. Ces équipements seront exclus du CITE à compter du 1er juillet 2018.

En outre, pour les dépenses liées à l’acquisition de pompes à chaleur dédiées à la production d’eau chaude sanitaire (dite chauffe-eaux thermodynamiques), le crédit d’impôt s’applique dans la limite d’un plafond de 3 000 € TTC afin de limiter les effets d’aubaine.

À noter que les dépenses exclues du CITE continuent à bénéficier du taux réduit de TVA (5.5%) pour les travaux liés à la pose et l’entretien de ces équipements.

Il a été adopté également des « mesures transitoires ». Ainsi, les conditions de 2017 (à savoir un taux de 30%) continuent à s’appliquer pour les dépenses payées en 2018, pour lesquelles le contribuable justifie de l'acceptation d'un devis et du versement d'un acompte avant le 1^erjanvier 2018 (cela concerne les chaudières fuel et les fenêtres, volets et portes d’entrée).

Nouveaux équipements éligibles au CITE

Le champ d’application du CITE est étendu aux dépenses d’équipements pour le raccordement au réseau de chaleur ou de froid lorsque la collectivité ou l’exploitant du réseau dispose de la propriété des équipements éligibles sous réserve que les frais soient acquittés par le particulier. La réalisation d’audit énergétique est également éligible, à l’exception des cas où l’audit énergétique est obligatoire.

Autres informations utiles

Oui effectivement, on peut souligner la prolongation du crédit d’impôt pour les dépenses d’équipements en faveur de l’aide aux personnes.
Les particuliers (propriétaires, locataires ou occupant à titre gratuit de leur résidence principale) peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt dans le cadre de dépenses liées à l’installation ou au remplacement d’équipement pour les personnes âgées ou handicapées. Ce crédit d’impôt permet également de financer la réalisation de diagnostics préalables aux travaux ainsi que les travaux prescrits par le plan de prévention des risques technologiques (PPRT).

L’article 81 de la loi de finances pour 2018 proroge ce crédit d’impôt jusqu’au 31 décembre 2020 pour le volet relatif aux personnes âgées et handicapées et celui dédié au PPRT.
Comme actuellement, les dépenses d’équipement relatives à l’accessibilité des logements sont finançables sans autre condition que la nature des travaux.
Pour les dépenses d’adaptation à la perte d’autonomie ou au handicap, le crédit d’impôt s’applique uniquement si le contribuable ou un membre de son foyer fiscal justifie de conditions spécifiques comme être titulaire de la carte "mobilité inclusion", ou souffrir d’une perte d’autonomie en référence à la grille nationale (GIR 1 à 4).

Un arrêté du 30 décembre 2017 fixe la liste des équipements éligibles à l’avantage fiscal afin de faciliter l’accessibilité des logements aux personnes âgées ou handicapées, ou permettant de les adapter à la suite de la perte d’autonomie ou au handicap :

1 - Liste des installations et équipements spécialement conçus pour l'accessibilité des logements aux personnes âgées ou handicapées :

Equipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos à hauteur réglable ; siphon déporté ; sièges de douche muraux ; WC surélevés ;
Equipements de sécurité et d'accessibilité attachés à perpétuelle demeure : appareils élévateurs verticaux comportant une plate-forme aménagée en vue du transport d'une personne handicapée et élévateurs à déplacements inclinés spécialement conçus pour le déplacement d'une personne handicapée, définis à l'article 30-0 C ; mains courantes ; barres de maintien ou d'appui ; poignées ou barres de tirage de porte adaptées ; rampes fixes ; plans inclinés ; mobiliers à hauteur réglable ; revêtements podotactiles ; nez de marche contrastés et antidérapants.

2 - Liste des installations et équipements permettant l'adaptation des logements à la perte d'autonomie ou au handicap est fixée comme suit :

Equipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos fixes utilisables par les personnes à mobilité réduite ; cabines de douche intégrales pour personnes à mobilité réduite ; bacs à douche extra-plats et portes de douche ; receveurs de douche à carreler ; pompes de relevage ou pompes d'aspiration des eaux pour receveur extra-plat ; WC suspendus avec bâti support ; WC équipés d'un système lavant et séchant ; robinetteries pour personnes à mobilité réduite ; mitigeurs thermostatiques ; miroirs inclinables pour personnes à mobilité réduite ;
Equipements de sécurité et d'accessibilité attachés à perpétuelle demeure : systèmes de commande comprenant un détecteur de mouvements, de signalisation ou d'alerte ; dispositifs de fermeture, d'ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage ; éclairages temporisés couplés à un détecteur de mouvements ; systèmes de motorisation de volets, de portes d'entrée et de garage, de portails ; volets roulants électriques ; revêtements de sol antidérapant ; protections d'angles ; boucles magnétiques ; systèmes de transfert à demeure ou potences au plafond ; garde-corps ; portes ou fenêtres adaptées, inversion ou élargissement de portes ; portes coulissantes. »

Le bon conseil : Avant d’entreprendre des travaux dans votre logement, contactez les conseillères de l’ADIL pour connaitre les dispositifs d’aides mobilisables ! C’est gratuit et ça peut rapporter gros !!!

Alors on a vu les évolutions du crédit d’impôt transition énergétique et du crédit d’impôt aide aux personnes, on va s’intéresser aux autres mesures de la loi de finances pour 2018 qui intéressent le logement, notamment en matière d'accession à la propriété et d’aides au logement….

La loi de finances pour 2018, dont une des mesures importantes concerne le prêt à taux zéro, qui était prévu jusqu’au 31 décembre 2017. La loi de finances pour 2018 proroge pour quatre années supplémentaires soit jusqu’au 31 décembre 2021 ce dispositif de soutien à l’accession à la propriété (date d’émission de l’offre de prêt).

Au delà de cette prolongation, le PTZ est recentré :

Pour les opérations d’acquisition-amélioration : À compter du 1er janvier 2018 (date d’émission de l’offre de prêt), les opérations d’acquisition-amélioration sont soumises à une condition de localisation : elles doivent être situées dans une zone géographique ne se "caractérisant pas par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement dans le parc résidentiel existant" correspondant aux zones B2 et C de l’arrêté zonage du 1er août 2014 modifié (arrêté du 30.12.17).

Pour mémoire, au titre du logement ancien (logement ayant déjà été occupé), le PTZ finance également :

l‘acquisition d’un logement ancien dans le cadre de la vente du parc social par un organisme HLM ou une SEM à ses occupants Pour ces opérations, l’éligibilité au prêt sur tout le territoire et la quotité de financement spécifique (10 %) de ces opérations sont inchangés ;
l’acquisition de droits réels immobiliers dans le cadre d’un bail réel solidaire avec quotité minimale de travaux.

Pour les opérations relatives au logement neuf : À compter du 1er janvier 2018, la quotité de prêt pour les zones B2 et C est abaissée à 20 % (au lieu de 40 %) (décret du 30.12.17).

A compter du 1er janvier 2020 (date d’émission de l’offre de prêt), le prêt sera octroyé sous condition de localisation du logement dans une zone se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement dans le parc résidentiel existant (correspondant aux zones A et B1 du zonage mis en place par l’arrêté du 1er août 2014 modifié) et dans des communes dont le territoires est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense.

Autres mesures importantes : l’exonération de la taxe d’habitation

Effectivement, l’article 5 de la loi de finances pour 2018 prévoit un dégrèvement d’office de la taxe d’habitation au titre de la résidence principale à compter des impositions pour 2018 pour certains contribuables.
Ce dégrèvement est mis en place progressivement jusqu’en 2020, afin d’exonérer près de 80% des contribuables.
Il sera de 30% en 2018, 65% en 2019 et 100% en 2020.

Le dégrèvement concernera les ménages dont les ressources n’excèderont pas

27.000€ de RFR pour 1 part
majoré de 8000€ pour chacune des deux demi-parts suivantes
puis de 6000€ par demi-part supplémentaire

Exemple : couple marié soumis à imposition commune avec 2 enfants, soit 3 parts fiscales, le RFR doit être inférieur à 55.000€ (27000 + 8000 + 8000 + 6000 + 6000).

A noter, ce nouveau dégrèvement ne s’appliquera pas aux contribuables bénéficiant déjà de dégrèvements et d’exonérations (titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées, titulaires de l’AAH…).

Une dernière information à nous transmettre concernant les nombreuses nouveautés 2018 ?

Peut être signaler la fin des aides personnelles au logement pour l’accession à la propriété. En effet, il est prévu que pour les prêts signés à compter du 1er janvier 2018, il ne sera plus versé d’aides personnelles au logement (APL, ALF, ALS) dans le cadre de l’accession à la propriété. Le texte prévoit également l’extinction de l’APL pour les contrats de location-accession. Les aides sont toutefois maintenues pour les prêts ou les contrats de location accession ayant fait l’objet d’une demande avant le 31 décembre 2017 et dont la signature a lieu avant le 31 janvier 2018. Cette extinction des aides n'est pas applicable aux contrats en cours.

Le bon conseil : le réseau ANIL / ADIL publie chaque année une analyse juridique précise et détaillée des dispositions financières et fiscales intéressant le logement contenues dans la loi de finances. Vous pouvez retrouver cette analyse juridique gratuitement sur le site internet de l’ADIL de la Lozère : www.adil48.org

Je suis propriétaire au sein d’une copropriété à Saint-Chély et j’ai entendu dire que toutes les copropriétés ont l'obligation de s’immatriculer d’ici au 1 janvier 2017. En quoi cela consiste, qui doit s’en charger et existe-y-il des exceptions ?

La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré le registre national d’immatriculation des copropriétés qui est un outil de connaissance de l’état des copropriétés françaises et la mise en œuvre de mesures destinées à prévenir les dysfonctionnements. Il a vocation à réunir les informations essentielles, comme le nombre de lots, le montant du budget prévisionnel, celui des impayés ou l’existence d’éventuelles procédures en cours. C’est l’Agence nationale de l’habitat (Anah) qui a récemment été désignée comme le teneur de ce registre.

Les immeubles à immatriculer sont définis par l’article L.711-1 du Code de la construction et de l’habitat. Il s’agit des copropriétés d’immeubles à destination partielle ou totale d’habitation quel que soit le nombre de lots ou le mode de gestion (coopérative, syndic professionnel ou non-professionnel).

La procédure d’immatriculation se fait par voie dématérialisée sur le site Internet créé à cet effet (registre-coproprietes.gouv.fr) par l’une des personnes suivantes :

le syndic en exercice, l'ancien syndic à l'occasion du changement de représentant légal du syndicat, le syndic provisoire lors de la constitution de la copropriété,
l'administrateur désigné lorsque le syndicat est dépourvu de syndic,
le mandataire ad hoc de copropriété lorsque cette dernière est en difficulté,
le notaire (lors de la mise en copropriété d’un immeuble ou de la mise en vente d’un lot) .

À l’issue de son immatriculation, la copropriété se voit attribuer un numéro national par le teneur du registre. Ce numéro sera mentionné dans l’acte de vente des lots de copropriété.

Les informations à déclarer lors de l'immatriculation initiale sont les suivantes :

les informations relatives à l'identification du syndicat de copropriétaires (le nom, l'adresse, le nombre et la nature des lots de copropriété….)
le fait que le syndicat soit en difficulté et soumis à une procédure d'administration provisoire ou à un plan de sauvegarde,
le fait que l'immeuble soit insalubre, menace ruine ou présente du plomb ou de l'amiante,
le fait que l'un des équipements collectifs de l'immeuble présente un risque sérieux pour la sécurité des occupants ou compromette gravement leurs conditions d'habitation,
le fait que soient entreposées dans l'immeuble ou dans un local attenant des matières explosives ou inflammables en infraction avec les règles de sécurité ou dans des conditions de nature à créer des risques pour la santé des occupants,
les données essentielles relatives au bâti (par exemples, le nombre de bâtiment avec leur étiquette énergétique, le nombre d'ascenseurs, la période de construction et la nature du chauffage de l'immeuble),
les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat de copropriétaires à l'issue de chaque exercice comptable. Ces données doivent être mises à jour chaque année dans les 2 mois suivant la tenue de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés. À cette occasion, si le contenu d'autres informations change, il doit également être actualisé.
Les événements conduisant à la disparition du syndicat font également l'objet d'une déclaration.

En l'absence d'immatriculation de la copropriété, le représentant légal (syndic ou administrateur provisoire) peut être mis en demeure de le faire par :

n'importe quel copropriétaire,
ou toute personne ayant un intérêt.

Si le représentant légal n'immatricule pas la copropriété dans un délai d'1 mois suivant la mise en demeure, il peut se voir appliquer une astreinte de 20 € par lot de copropriété et par semaine de retard. Le montant de cette astreinte peut être facturé aux copropriétaires lorsque la copropriété est administrée par un syndic bénévole. De plus, à défaut d’immatriculation ou d’actualisation annuelle des données, la copropriété ne pourra pas bénéficier de subventions de l’État (Anah, éco-prêt à taux zéro…).

L’obligation d’immatriculation initiale et de mise à jour entre en vigueur dans des délais qui varie selon la taille de la copropriété, sachant qu’en l’état actuel des dispositions, TOUS les lots (caves, garages…) compte dans le calcul de la taille de la copro :

à partir du 31 décembre 2016, pour les copropriétés de plus de deux cent lots,
à partir du 31 décembre 2017, pour les copropriétés moyennes (entre 50 et 200 lots),
et à partir du 31 décembre 2018, pour les autres (moins de 50 lots).

Par contre, ces obligations pour les immeubles neufs et mis en copropriété entrent en vigueur à partir du 31 décembre 2016 dès publication du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division au fichier immobilier et au livre foncier, quel que soit le nombre de lots.

Le projet de loi "Égalité et citoyenneté" (art. 33 bis F) prévoit la prise en compte SEULEMENT des lots principaux (logements, bureaux, commerces) pour déterminer la date d’entrée en vigueur (actuellement, tous les lots sont comptabilisés, y compris les caves, emplacements de stationnement, …).

Ainsi, dans le cas de notre consultant, sa copropriété devra être immatriculée d’ici au 31 décembre 2018 par le syndic en exercice. L’immatriculation initiale et les démarches de mises à jour constituent des prestations particulières pour le syndic qui peut ainsi prétendre à une rémunération en contrepartie. L’immatriculation initiale est une prestation unique pour laquelle il peut obtenir le versement d’honoraires dont le montant est défini dans le mandat ; la mise à jour annuelle des informations est quant à elle une prestation comprise dans le forfait de gestion courante.

Le bon conseil : Consulter le contrat de syndic (que l’on appelle aussi le mandat) afin de vérifier le montant des honoraires liés à la prestation particulière de l’immatriculation initiale et que la mise à jour annuelle est, pour sa part, bien considérée comme une prestation comprise dans le forfait de gestion courante.
Veillez aussi à faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2018 au plus tard, la question de l’immatriculation de votre copropriété afin de vous assurer que cette obligation sera bien réalisée dans les temps.
Vous pouvez consulter l’ADIL pour l’analyse de votre contrat de syndic.

J’ai acheté un appartement en copropriété. On m’a averti qu’il n’y avait pas de conseil syndical dans cette copropriété. Est-ce obligatoire et à quoi cela sert-il ?

L’élection en assemblée générale des copropriétaires d’un conseil syndical est effectivement rendue obligatoire par loi et seul un vote spécial en AG peut décider d’exempter la copropriété de conseil syndical. Pour autant, cela revient à se priver d’un véritable outil de gestion de la copropriété.

Le rôle du conseil syndical est, grossièrement, d’assister et de contrôler le syndic. Ses fonctions sont définies par la loi et, en pratique, se traduisent par les actions suivantes :

suivre la gestion du syndic, s’assurer que les décisions d’AG sont appliquées, que le syndic respecte bien le mandat qui lui a été confié par les copropriétaires ;
représenter les copropriétaires auprès du syndic et veiller à l’intérêt du syndicat des copropriétaires en assistant et contrôlant le syndic dans ses actions ;
servir « d’intermédiaire » entre les copropriétaires et le syndic. Dans le cadre de la vie en copropriété il est l’interlocuteur privilégié des copropriétaires, plus accessible et disponible que le syndic. C’est aussi plus pratique au quotidien que le conseil syndical centralise les questions des copropriétaires et que le syndic ait toujours à faire au même interlocuteur concernant la vie de la copropriété.

Le conseil syndical élabore ainsi le budget prévisionnel avec le syndic, suit son exécution et contrôle les comptes annuels de la copropriété. Il surveille les devis et les travaux engagés, le respect des contrats et incite le syndic à les négocier ou renégocier. Il suit également la situation des impayés de charges et veille à ce que le syndic fasse les bonnes démarches pour recouvrer les impayés.

Attention, il faut bien comprendre que le conseil syndical assiste et contrôle le syndic mais ne travaille aucunement pour ce dernier. Les membres du conseil syndical sont des copropriétaires volontaires et bénévoles (donc non rémunérés) désignés par l’ensemble des copropriétaires en assemblée générale. Le conseil syndical est totalement indépendant du syndic et agit en garde-fou des intérêts du syndicat de copropriété (et non des copropriétaires).

Du fait de leur fonction bénévole, les conseillers syndicaux ne sont pas rémunérés mais ils peuvent toutefois se faire rembourser les frais engagés pour mener à bien leurs missions.

Peuvent se présenter au conseil syndical tous les copropriétaires et leurs conjoints, ou leurs représentants légaux. Par contre, même s’ils sont copropriétaires, toute personne en lien avec le syndic (employé, conjoint, ascendant, descendant) ou le personnel de la copropriété placé sous l’autorité du syndic (gardien et employé d’immeuble) ne peut se présenter au conseil syndical pour des risques évidents de conflits d’intérêt.

Retenez donc que l’élection d’un conseil syndical est obligatoire, même s’il n’y a pas de sanction prévue par la loi en l’absence d’un conseil syndical, mais que surtout l’élection d’un conseil syndical est souvent la garantie d’une copropriété qui fonctionne bien.

En cas de problème concernant la copropriété vous pourrez vous adresser au conseil syndical dans la mesure du respect de leur fonction bénévole et vous aurez surtout la garantie que des conseillers syndicaux élus par et parmi les copropriétaires, contrôle les actions du syndic et l’assiste dans sa mission afin de garantir les intérêts de la copropriété.

J’invite donc notre auditeur à faire inscrire la question de l’élection d’un conseil syndical à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires de son immeuble.

Je suis propriétaire d’un appartement en copropriété qui a été mis à la vente et qui est inoccupé depuis plusieurs mois (j’ai déménagé pour des raisons professionnelles et l’appartement n’a toujours pas trouvé d’acheteur).

Le syndic me demande de payer des charges pour le chauffage collectif alors même que je lui ai expliqué que le logement été vide depuis presque un an et que je lui ai fourni les justificatifs de cette situation. Est-ce normal ?

En matière de charges de copropriété, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, énonce que les charges spéciales, telles les charges de chauffage collectif, sont réparties en fonction du critère d'utilité que le service collectif présente pour chaque lot. Il n'est donc pas tenu compte, dans le calcul de répartition de ces charges, de l'utilisation effective du service en question, mais bien de l'utilité potentielle qu'il représente.

Sur la base de ces principes, les juges ont eu l'occasion de confirmer que les copropriétaires des locaux desservis par l'installation collective en question doivent donc payer les charges afférentes, même si, par exemple, préférant se chauffer par leur propres moyens, ils ne l'utilisent pas (cass. civ. 3ème 2.12.92, Union des Mutuelles Cogérées) : installation de convecteurs électriques et dépose des radiateurs reliés à la chaudière collective de l’immeuble.

Il a ainsi été rappelé qu'un copropriétaire ne peut pas non plus se dispenser du paiement des charges de chauffage collectif sous prétexte que que son appartement est mal-chauffé ou que les locaux sont inoccupés pour tout ou partie de l'année (cass. civ. 3^ème 29.10.86 / CA Paris 1^ère ch. 18.04.89).

Le raisonnement est d'ailleurs poussé jusqu'à l'extrême : un local non raccordé au chauffage collectif mais qui peut techniquement l'être (les canalisations de chauffage traversent les parties privatives par exemple) peut être redevable des charges de chauffage collectif, alors même qu'il ne profite pas du service.

C'est l'illustration parfaite du principe de la participation aux charges au titre de l'utilité potentielle du service et non de l'utilisation effective de ce dernier, posé par la loi du 10 juillet 1965 régissant les copropriétés...

Ainsi, seule une modification du règlement de copropriété venant modifier la répartition des charges peut venir exonérer un copropriétaire dont les locaux sont raccordés au chauffage collectif d'en supporter les charges.

Je tiens toutefois à rappeler que les immeubles disposant d'un chauffage collectif doivent désormais – ou très bientôt - être équipés d'une installation permettant d'individualiser les frais de chauffage (facturation à l'occupant en fonction de ses consommations).

En effet, selon le décret du 31 mai 2016, les immeubles pourvus d'un chauffage collectif doivent comporter une installation qui détermine la quantité de chaleur utilisée par chaque logement ou local à usage privatif :

si cela est techniquement possible ;
si cela n'entraîne pas un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage ;
s'il ne s'agit pas d'établissements d'hôtellerie ou de logements-foyers.

Cette installation est constituée d'appareils de mesure permettant d'effectuer des relevés sans nécessité d'entrer dans les appartements.

Selon la consommation de votre immeuble la date butoir de la mise en application de cette obligation peut intervenir à des dates différentes mais au plus tard le 31 décembre 2019.

Mon voisin a des arbres fruitiers relativement hauts qui bordent ma clôture. Branches et racines dépassent sur mon terrains c'est un risque de chute pour mes petits-enfants. Quelles sont ces obligations, ai-je le droit de cueillir ces fruits ?

Chronique n°8 diffusée le : 1.11.16

Il faut déjà rappeler qu’il existe certaines distances à respecter pour les plantations d’arbres et d'arbustes en bordure de propriété. Par défaut, ce sont les distances prévues par l’article 671 du Code civil qui s’appliquent, à savoir :

pour les arbres et arbustes de moins de 2 m de hauteur, une distance de 50 cm entre le centre du tronc et la limite séparative,
pour les arbres et arbustes de 2 m de hauteur, ou plus, une distance de 2 m entre le centre du tronc et la limite séparative
et en tout état de cause, aucune plantation d’arbres et/ou arbustes, à moins de 50 cm de la limite séparative, hors les cas de haies mitoyennes, bien entendu.

Si ces distances ne sont pas respectées, il est possible de contraindre son voisin à étêter, voire à arracher, les arbres ou arbustes dans les limites légales.

Il arrive que, même plantées à la distance légale, les arbres viennent à empiéter sur le terrain du voisin, par leurs branches et/ou leurs racines. Des fruits peuvent ainsi tomber sur la propriété voisine. Ces cas sont régis par l’article 673 du Code civil.

Dans ce cas, celui sur la propriété duquel avancent les branches peut contraindre son voisin à les couper. Attention, il n’a pas le droit de les couper lui-même car la taille des arbres ou arbustes peut nécessiter des connaissances particulières. Devant l’inertie du propriétaire concerné, le voisin ne pourra que s’adresser à la justice afin que le juge ordonne l’élagage des arbres.

Si ce sont des racines qui avancent sur la propriété voisine, le propriétaire voisin a le droit de les couper lui-même au droit de la limite séparative.

Ces droits de couper les racines, ou de faire couper les branches, empiétant sur sa propriété sont imprescriptibles, ce qui signifie que le propriétaire des arbres ou arbustes ne peut pas opposer à son voisin l’habituel délai de prescription acquisitive de 30 ans.

Pour rappel, le propriétaire d’un arbre dont les racines créent un dommage au voisin, comme une chute et/ou une blessure, en est responsable.

Le cas des fruits dépassant sur la propriété voisine est un peu plus complexe. Tant que les fruits sont attachés aux branches qui les portent, ils demeurent la propriété du voisin et ne peuvent, à ce titre être cueillis sans l’autorisation de ce dernier. Par contre, les fruits tombés naturellement des branches empiétant sur votre terrain appartiennent dès lors au propriétaire du terrain sur lesquels ils sont tombés, vous pouvez donc librement en disposer pour réaliser compotes et confitures !

Le bon conseil : ne laissez pas vos relations avec vos voisins se dégrader : renseignez vous auprès de l’ADIL pour connaître vos droits et obligations

L'un de mes voisins dispose d'une servitude de passage dans mon terrain pour rejoindre sa parcelle à pied car elle est enclavée. Sur sa parcelle il y a une vieille grange abandonnée qu'il a entrepris de rénover afin d'y habiter.

Il a obtenu un permis de construire et me demande de laisser passer les engins de chantier puis, à terme sa voiture. Il me demande également de faire passer par mon terrain les réseaux d'eau, d'électricité et de téléphone. Puis-je refuser ?

Les terrains enclavés, c’est-à-dire ceux qui n’ont pas d’accès (ou à tout le moins un accès insuffisant) à la voie publique, bénéficie d’un droit de passage sur la parcelle voisine, notamment pour réaliser des travaux de construction ou d’aménagement selon les dispositions de l’article 682 du Code civil. On dit que le fonds servant supporte une servitude de passage au profit du fonds dominant.

L’article 683 du Code civil vient quant à lui préciser que le droit de passage doit être « suffisant pour assurer la desserte complète » de la parcelle enclavée et que le trajet doit être « le plus court » et « le moins dommageable » possible.

Si, à l’origine, la servitude devait permettre le passage piétonnier, la jurisprudence évolue avec le cours de la société et elle autorise désormais la modification de l’assiette de la servitude pour permettre le passage d’un véhicule. Dans le cas de notre auditeur, le fonds dominant, c’est-à-dire la parcelle enclavée, est destiné à supporter la construction d’une maison d’habitation, projet validé par les autorisations d’urbanisme nécessaires. Ainsi, l’assiette pourra être élargie afin de la rendre carrossable puisque c’est un besoin lié à la destination du fond auquel profite la servitude de passage. La jurisprudence nous dit en effet que l’accès avec une voiture correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation.

Ce droit de passage concerne également les aménagements nécessaires à l’utilisation du terrain enclavé comme les canalisations d’eau, les câbles électriques […] à la condition que ces réseaux soient enterrés. En effet, si le voisin de notre auditeur souhaite faire passer des câbles électriques sur des poteaux, il faudra qu’il obtienne l’accord écrit de notre auditeur et ils auront alors constitué une servitude aérienne, de nature conventionnelle. Ce qui signifie qu’elle est née d’un accord entre les parties concernées et qu’elle ne pourra pas cesser du seul fait du désenclavement de la parcelle, contrairement au cas de la servitude légale de passage.

Dans le cas où nos auditeurs décideraient effectivement de parvenir à un accord amiable sur les nouvelles conditions d’exercice de la servitude de passage (élargissement et tracé de l’assiette, passage des réseaux, frais d’entretien, etc...), le bon conseil est d’opter pour un acte notarié qui sera publié au service de la publicité foncière. Ainsi, les litiges éventuels liés à cette servitude de passage seront réduits puisque son exercice sera bien encadré et surtout, la servitude sera opposable aux tiers, en cas de vente de l’une des parcelles par exemple. Sachez qu’en cas de désaccord sur l’assiette et les conditions d’exercice de la servitude de passage, c’est le Tribunal de Grande Instance qui est compétent pour trancher.

Dans le cas de notre auditeur, puisque la parcelle de son voisin est effectivement enclavée et qu’il a obtenu les autorisations nécessaires pour construire sa maison, il n’y aura pas d’opposition possible sur l’existence de la servitude, sur son élargissement pour qu’elle puisse être empruntée par une voiture ou des engins de chantier et enfin sur le fait qu’elle supporte également le passage des réseaux nécessaire à l’habitation du voisin. L’idéal, afin de prévenir les éventuels litiges liés à l’utilisation de cette servitude, c’est de consigner ses conditions d’utilisation dans un accord établi par notaire qui sera opposable à tous.

Par défaut, l’article 698 du Code civil nous dit que les frais de création et d’entretien des ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude sont à la charge du propriétaire du fonds auquel bénéficie la servitude, excepté si le propriétaire du fonds la supportant l’emprunte également : en ce cas, les frais sont partagés. Mais rien n’empêche les parties de s’entendre sur une répartition différente, d’où l’intérêt de le faire constater dans un acte notarié.

Dernière petite information à destination de notre auditeur : le Code civil, par ses articles 647 et 701, l’autorise à se clore, c’est-à-dire à poser une clôture autour de sa propriété, à condition de ne pas porter atteinte à l’usage de la servitude ni de la rendre plus incommode. Ainsi, il faudra donc poser un portail permettant l’accès à la parcelle enclavée et remettre au propriétaire une clé du portail.

Mon voisin veut construire un mur de séparation entre ma propriété et la sienne. Ai-je mon mot à dire sur la hauteur du mur, son crépi … ou est-ce qu'il peut décider seul comme il est à l'initiative de la construction ?

Il nous faut peut-être préciser en préambule que le droit de se clore est inscrit dans le Code civil, dans son article 647, comme un attribut du droit de propriété. Ce qui signifie que tout un chacun a le droit de clore sa propriété et que seule l’existence d’une servitude de passage peut venir nuancer quelque peu l’exercice de ce droit.

Votre voisin peut donc clore sa propriété sans que vous puissiez vous opposer. Il doit par contre, et bien entendu, respecter les règles d’urbanisme si votre commune est dotée d’un PLU (ou d’un autre document d’urbanisme) et le cahier des charges de votre lotissement, le cas échéant qui peuvent imposer un type ou une hauteur précise de haie ou de clôture.

Il va être important de bien situer l’édification du mur de clôture : sera-t-il totalement implanté sur sa propriété privée (mur privatif) ou sera-t-il à cheval sur vos deux propriétés (mur mitoyen) ? En effet, selon la situation, la réponse juridique à apporter sera différente.

Notre auditeur nous dit que son voisin envisage de construire le mur sur « son terrain » donc, a priori, cette clôture ne sera pas mitoyenne mais bien privative. Par conséquent, cette édification fera pleinement partie de la propriété privée de ce voisin qui sera donc libre de décider du matériau utiliser, de la technique de construction et du revêtement éventuel (peinture, crépi…). Le pendant de cette pleine propriété et de cette liberté c’est qu’il devra assumer la totalité des frais de construction et d’entretien de ce mur de clôture.

Il est également à noter l’existence de la notion de « tour d’échelle », ou « droit d’échelle » qui reconnait au propriétaire d’un immeuble le droit de disposer d’un accès temporaire à la propriété voisine pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation, ou aux travaux de finition, de sa propriété. Ainsi, même si votre voisin construit cette clôture séparative en bordure de sa propre propriété, il pourrait être amené à vous demander de le laisser accéder à votre propriété pour enduire ou entretenir son mur.

Si, sur le fond, vous êtes d’accord pour partager les frais, vous pourriez avoir intérêt à consentir à ce que la clôture soit édifiée à cheval sur les deux terrains, de sorte à ce qu’elle soit mitoyenne. Vous auriez alors votre « mot à dire » sur la consistance et l’aspect de ce mur.

Sachez à ce sujet, qu’un autre article du Code civil, l’article 663, prévoit que dans les zones urbanisées, ou les agglomérations (l’article utilise un vieux vocable et nous parle des « villes et faubourgs »), un propriétaire qui souhaite clore sa propriété peut obliger son voisin à faire clôture commune et à participer financièrement. Un accord doit toutefois avoir été trouvé entre les propriétaires quant à l’aspect de la clôture et au partage des frais de construction / entretien (qu’il vaut d’ailleurs mieux formaliser par un écrit). En l’absence d’accord, c’est le juge qui est compétent pour trancher et si l’un des deux propriétaires venait à réaliser les travaux sans accord avec le voisin, ni autorisation du juge, il ne serait pas légitime à réclamer le remboursement de la moitié des frais engagés.

En dernier point, je vais peut-être revenir très rapidement sur les règles de construction sont j’avais brièvement parlé en introduction. Il faudra donc que votre voisin respecte les prescriptions du document

d’urbanisme en vigueur sur votre commune ainsi que ceux du cahier des charges de votre lotissement le cas échéant, même s’il est ancien. Un cahier des charges de lotissement ne se prescrit pas.

En l’absence de tels documents, il faut encore une fois s’en référer au Code civil qui vient nous préciser, par son article 663 que « tout mur de séparation entre voisins, construit ou rétabli à l’avenir doit avoir au moins 3,20m de hauteur dans les villes de plus de 50 000 habitants et au moins 2,66m dans les plus petites villes ».

Sachez que lorsque vous achetez un terrain, vous pouvez trouver des indices dans votre acte de propriété, et notamment sur le plan cadastral, concernant les clôtures existantes pour savoir si elles sont mitoyennes ou en pleine propriété ! Attention, ce ne sont que des indices, seul un bornage contradictoire (ou judiciaire) établi par un géomètre-expert permettra de déterminer ces informations avec certitude !

Mes voisins ont fait percer une fenêtre dans un mur qui donne sur mon jardin. J'ai perdu ma tranquillité et je ne peux plus profiter de ma piscine qui était jusque-là sans vis-à-vis. Ais-je un recours par rapport à cette ouverture ?

La loi, par le biais des articles 678 et suivants du Code civil, impose des distances minimales pour ouvrir (ou créer tout autre sorte d’ouverture permettant des « vues ») sur une propriété voisine : 1,90m si la vue est droite, c’est-à-dire lorsque l’ouverture permet de voir directement sur la propriété voisine sans être obligé de tourner la tête, et 0,60m si la vue est « oblique » et que vous êtes obligé de tourner la tête pour voir chez votre voisin.
La mesure de cette distance se calcule « depuis le parement extérieur » du mur où l’ouverture est réalisée et, s’il y a des balcons, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne séparative de propriété entre les deux parcelles (c’est l’article 680 du Code civil qui vient nous préciser cette méthode de calcul très précise). On nous explique même que, si la séparation entre les deux propriétés est matérialisée par un mur, l’épaisseur de ce mur n’est incluse dans la distance que s’il appartient au propriétaire qui réalise l’ouverture. Ainsi, si le mur est mitoyen, on arrêtera la mesure de la distance à respecter au milieu du mur de séparation.
Il faut tout de même préciser qu’il est possible que les documents locaux d’urbanisme (notamment PLU) et cahier des charges de lotissement prévoient des distances plus importantes que celles prévues par défaut dans le Code civil et que l’on vient d’énoncer.
Si vous constatez que vos voisins ne respectent pas cette distance légale, il est important de réagir car, à défaut, la prescription acquisitive fera son œuvre et, au bout de trente années, les propriétaires voisins auront acquis une servitude de vue contre laquelle vous ne pourrez plus protester. Il faut même pousser la réflexion au-delà en analysant une décision de jurisprudence qui a été rendue : une fois que cette servitude de vue est acquise, elle représente un droit que vous ne pourrez pas obturer par la construction d’un mur trop proche de cette ouverture (en limite de propriété par exemple).
Pour contester la création d’ouvertures qui ne respectent visiblement pas les distances imposées par la loi ou les règlements locaux, il vous faut bien entendu tenter une première démarche auprès de vos voisins, éventuellement à l’oral dans un premier temps puis par courrier recommandé avec demande d’avis de réception à défaut. Si la situation semble irrémédiablement compromise, il sera nécessaire de saisir le Tribunal de Grande Instance du ressort du lieu où se situe l’immeuble concerné (en Lozère, c’est facile nous n’en avons qu’un : à Mende !) pour demander la suppression de l’ouverture litigieuse.
Vos voisins pourront éventuellement conserver des « jours » en lieu et place des « vues » qu’ils avaient créées. C’est-à-dire qu’à la place d’une fenêtre, ils pourront être autorisés à conserver une ouverture qui ne laisse passer que la lumière du jour et qui ne peut pas s’ouvrir. L’article 677 du Code civil précise d’ailleurs que ces jours doivent être placés en hauteur, à 2,60m du plancher ou du sol de la pièce à laquelle on veut apporter un éclairement si elle est située en rez-de-chaussée ou à 1,90m du plancher pour les pièces situés à l’étage.
Le déroulé que je viens d’exposer concerne les distances en deçà desquelles il n’est pas possible de créer une ouverture dans un mur donnant sur la propriété voisine. Pour autant, sachez que si ces distances sont bien respectées mais que vous éprouvez une réelle gêne, notamment pour profiter de votre piscine, vous pouvez toujours tenter une démarche amiable, et à défaut judiciaire, sur le fondement du trouble anormal de voisinage. Pour prouver ce trouble anormal devant le TGI, il sera judicieux de faire réaliser un constat d’huissier ou de demander une expertise.

Nous devons faire rénover le pignon de notre maison suite à des infiltrations d’eau, construit juste à la limite de notre terrain il donne donc chez notre voisin et nous ne savons pas comment procéder pour donner l’accès aux artisans ?

Lorsqu’il est nécessaire de réaliser des travaux chez soi mais qu’il n’existe pas d’autre moyen que de passer sur la propriété voisine, on parle de « tour d’échelle ». C’est le droit, pour le voisin d’une propriété située en limite séparative très proche, de disposer d’un accès temporaire à cette dernière, pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de sa propre propriété. Cette servitude, plus couramment nommée de « tour d’échelle », est d’origine jurisprudentielle, cela signifie qu’il vous faut demander à votre voisin son autorisation et, à défaut, demander au juge de vous accorder une servitude de passage temporaire. Sachez tout de même que refuser, sans motif sérieux, le tour d’échelle à son voisin a déjà été reconnu par les juges comme abusif et ouvrant droit à réparation.

Il est important de souligner que la jurisprudence, d’interprétation stricte, considérant la servitude comme un droit portant atteinte à la propriété, paraît la réserver aux seules réparations sur des constructions existantes et refuser de l’appliquer pour l’édification de constructions nouvelles.

Comment demander ce « tour d’échelle » à votre voisin ?

Il s’agit d’une démarche amiable mais qui doit revêtir une certaine valeur juridique. C’est pourquoi il convient d’adresser une lettre recommandée avec demande d’avis de réception à votre voisin en précisant le caractère temporaire de votre passage et en développant les arguments reconnus par la jurisprudence (c’est-à-dire ceux qu’il faudrait développer devant le juge pour obtenir un droit de passage temporaire en cas de refus de votre voisin).

En effet, la jurisprudence a dégagé certains critères jurisprudentiels pour les modes d’établissement de cette servitude :

les travaux doivent avoir un caractère indispensable et permettre le maintien en bon état de conservation d’une construction existante (C. Cass 3e chambre civile, 15 avril 1982) ;
l’accès chez le voisin suppose que toute tentative pour effectuer les travaux de chez soi, même au prix d’une dépense supplémentaire, se soit révélée impossible ;
les modalités de passage, la marge d’empiètement et le temps d’intervention doivent être aussi restreints que possible, le juge pouvant en définir les limites ;
le propriétaire voisin est en droit d’obtenir des dédommagements au titre des détériorations éventuelles et des troubles de jouissance inhérents au chantier.

Dans tous les cas, qu'il vous autorise spontanément ou que ce soit le juge qui le fasse, le voisin devra supporter la gêne que lui occasionneront les travaux comme un inconvénient normal de voisinage, si celle-ci est temporaire et de courte durée. Par contre, il a droit à la réparation des dommages résultant de la réalisation des travaux. Ce dédommagement peut être prévu au profit du voisin par le versement d'une indemnité d'occupation pour le trouble de jouissance ou par la réalisation de réparations en cas de dégâts.

Peu importe l’origine de l’autorisation (amiable ou judiciaire), pour éviter un éventuel futur conflit, il est vivement recommandé de faire dresser par huissier un constat avant et après les travaux. Les frais seront à la charge de celui qui les entreprend mais éviteront peut-être une action en responsabilité de la part du voisin pour des dommages intervenus sur sa propriété dont vous n’êtes pas responsables.
Si vous obtenez l'autorisation amiable de votre voisin, vous devez alors définir ensemble, par écrit, les modalités du tour d'échelle telles que : la durée des travaux, les dates et heures de passage et les précautions à prendre pour ne pas endommager le terrain.

Cet été nous avons fait des travaux dans notre maison : nous avons installé un abri de jardin et repeints les volets. Un voisin nous dit que nous aurions dûs demander une autorisation, qu’en est-il ?

Chronique n°9 diffusée le : 08.11.16

L’installation d’un abri dans votre jardin, pour ranger la tondeuse, les outils, etc est effectivement règlementée. Tout dépend de la taille de cet abri !

Si l’emprise au sol (surface de plancher) ne dépasse pas 5 m², vous n’avez pas besoin d’autorisation. Au-delà, une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie s’impose. Et si votre abri est très grand (plus de 20 m² d’emprise au sol), alors un permis de construire est nécessaire.

Si vous êtes dans un secteur sauvegardé ou près d’un site classé, des règles plus strictes peuvent s’appliquer.

En ce qui concerne la peinture des volets, si vous avez repeints à l’identique (même couleur), vous pouviez le faire sans autorisation. En revanche, si vous avez décidé de changer la couleur de vos volets, il convient de s’assurer que cela est permis.

En effet, en copropriété, il faut obtenir une décision de l’assemblée générale des copropriétaires pour toute modification de l’aspect extérieur de l’immeuble. Cela a pour but d’éviter que sur la façade d’un immeuble, on retrouve des couleurs de volets différentes.

En lotissement également, il faut vérifier ce que prévoit le cahier des charges du lotissement en termes de matériaux et de couleurs autorisés pour les volets.

Enfin, les communes, dans leurs règlements d’urbanisme, peuvent imposer des normes à respecter, notamment dans certains quartiers protégés ou aux abords d’un site classé.

Le bon conseil : avant d’entreprendre des travaux dans votre logement, informez vous auprès de l’ADIL sur les autorisations nécessaires !

Nous avons trouvé une parcelle qui nous intéresse et pour laquelle le propriétaire nous a assuré qu'elle était constructible, certificat d’urbanisme positif à l'appui. Qu'en est-il ?

Chronique n°12 diffusée le : 29.11.16

Premièrement, il faut savoir qu’il existe deux types de certificat d’urbanisme, le certificat d’urbanisme « d’information », que l’on appelle aussi « CUa » et le certificat d’urbanisme « opérationnel » que l’on appelle aussi « CUb ». Dans le cadre d’achat/vente de terrain à construire, lorsqu’il est fait mention d’un CU, il s’agit généralement du certificat d’urbanisme « opérationnel ».

Alors, qu’est-ce qu’un CU ? C’est un acte administratif qui a pour objet de préciser plusieurs points :

les règles d’urbanisme applicables à un terrain (par exemple construction non autorisée en limite de propriété),
la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables (par exemple taxe VRD, taxe d’aménagement…)
les limitations administratives au droit de propriété sur ce même terrain (par exemple une servitude de passage de ligne électrique, droit de préemption, zone de protection dans le périmètre d'un monument historique…).

Lorsqu’il s’agit d’un certificat opérationnel, l’état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain est également précisé (voies et réseaux).

Je vais rapidement passer sur le CU d’information puisque c’est rarement celui qui va concerner les acheteurs d’un terrain à bâtir. Comme son nom l’indique, il est purement informatif et dresse un « cliché » à l’instant T de la demande de CU des règles qui s’appliquent au terrain concerné.

Le certificat d’urbanisme opérationnel, quant à lui, sera « positif » ou « négatif » dans le sens où dans la demande de CU, on viendra préciser quel projet on envisage de réaliser sur ce terrain.

Ainsi, le CU adressé en retour par l’administration précisera les différentes règles administratives, fiscales et d’urbanisme que j’ai précédemment expliqué et qui sont dans le CU d’information mais il va préciser en plus si le terrain peut effectivement être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée ou non.

Attention, là où il faut faire très attention, c’est qu’un CUb positif ne vaut pas autorisation de construire ! Vous pouvez obtenir un CUb positif et essuyer un refus de permis de construire. Il faut bien saisir la subtilité selon laquelle, ce certificat ne peut que figer les règles d'urbanisme en vigueur au moment de sa demande et non pas garantir des droits à construire ! Par conséquent, il peut uniquement garantir que les règles d'urbanisme applicables au terrain, les limitations administratives au droit de propriété et taxes exigibles ne seront pas remises en cause durant la durée de validité du CU.

La durée du certificat d'urbanisme (que ce soit un certificat d'urbanisme d'information ou opérationnel) est de 18 mois à compter de sa délivrance.

La durée peut être prolongée d'une année aussi longtemps que les règles d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes applicables au terrain n'ont pas changées.

La demande de prolongation doit être adressée par courrier simple, accompagnée du certificat d'urbanisme à prolonger, à la mairie au moins 2 mois avant l'expiration du délai de validité de 18 mois.

Le bon conseil : Lorsque la transaction immobilière concerne un terrain à bâtir, l’acquéreur à tout intérêt à demander au notaire d’insérer, dans le compromis de vente, une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgée de tout recours des tiers (deux mois) et de tout retrait par l’administration (trois mois). Cela aura pour conséquence d’emporter un délai assez important, de l’ordre de 6 mois, entre la signature du compromis et de l’acte de vente définitif mais permettra de garantir la faisabilité du projet de construction sur le terrain.

Je suis locataire depuis 3 ans. J’ai souscrit un contrat EDF et chaque mois je paie 75€. Je viens de recevoir une facture de régularisation de 450€ et je ne sais pas comment je vais faire pour payer… Est-ce que l’ADIL peut m'aider à trouver une solution?

Oui, en effet, depuis quelques années l’ADIL de la Lozère a développé une action spécifique de médiation préventive avec EDF.
Cette action de médiation a pour but d'apporter une réponse personnalisée en accompagnant les clients à trouver une solution leur permettant de régler leur dette auprès d’EDF. Pour cela, l’ADIL assure un suivi, en travaillant avec eux sur leur budget, les modes de règlement, l’ouverture de droits auxquels ils peuvent prétendre et en les conseillant pour une meilleure maîtrise de leur consommation énergétique.

L’ADIL examine leur budget, elle vérifie les factures et regarde si le contrat souscrit et la puissance correspondent à leur besoins. Elle oriente le cas échéant vers des dispositifs d’aides comme le Fonds de Solidarité pour le Logement porté par le Conseil Départemental de la Lozère.

Le Fonds Solidarité Logement :

Le Fonds Solidarité Logement permet d'aider les personnes qui éprouvent des difficultés pour accéder à un logement décent ou s'y maintenir et d'y disposer de la fourniture d'eau, d'énergie et de services téléphoniques.

En ce qui concerne la fourniture d’énergie, il est destiné à prendre en charge une partie ou la totalité des charges d’énergie. L’attribution de l’aide est conditionnée par l’engagement du bénéficiaire à occuper le logement et à y rester. Sous forme de subvention et/ou de prêt, elle est versée au fournisseur d’énergie mais dans des cas précis, elle pourra être versé directement au bailleur.

Dans le cadre d’une dette d’énergie, le FSL intervient pour une facture non honorée, dans la limité d’un délai de 6 mois après réception de la facture. Après une analyse technique du dossier, le comité se réserve la possibilité d’accorder l’aide sous couvert de la mise en place d’une mensualisation auprès du fournisseur.

Pour la constitution du dossier il y a deux cas :

Si la personne est bénéficiaire d’une aide au logement, il faut le formulaire unique de demande avec l’évaluation sociale faite par une assistante sociale, une copie de la facture impayée ou l’attestation du bailleur en faisant état d’une avance énergétique et les RIB du fournisseur et de l’allocataire.
Si la personne n’est pas bénéficiaire d’une aide au logement, il faut joindre en plus une déclaration de situation et soit une photocopie des pièces d’identité de tous les membres du foyer soit une photocopie du livret de famille soit un extrait d’acte de naissance de tous les membres du foyer

À compter de la date du dépôt du dossier auprès du FSL, le consommateur bénéficie du maintien de la fourniture d’électricité.

S’il y a déjà eu recours au FSL, l’ADIL peut, dans ce cas, orienter vers d’autres dispositifs d’aides comme les associations telles que le Secours Catholique ou le Secours Populaire qui octroient des aides financières exceptionnelles dans le cas d’impayés de facture d’énergie.

L’ADIL peut aussi aider à mettre en place des facilités de paiement, notamment un échéancier cohérent pour payer la facture en plusieurs fois. Il est tenu compte de la capacité financière du ménage et de la date de la prochaine facture et elle organise l’encaissement d’un premier versement le jour de la négociation.

L’ADIL sensibilise également aux économies d’énergie par des entretiens personnalisés sur ce thème mais aussi par des réunions d’informations collectives qui se nomment des réunions « éco-gestes ». Ces réunions ont pour but de faire des économies car elles apportent des conseils sur les bons gestes de la vie quotidienne.

J’ai entendu parler du chèque énergie qui remplacerait le TPN dont je bénéficie. Qu’est ce que cela va changer en pratique ? Est-ce que j’ai des démarches à faire pour recevoir ce chèque énergie ? Quel sera son montant ?

Avec le TPN (Tarif de Première Nécessité pour l'électricité), vous bénéficiez aujourd’hui d’une aide au paiement de vos factures d’énergie.

A compter de l’année 2018, le gouvernement met en place un dispositif renforcé de soutien au paiement des factures d’énergie : le « chèque énergie », déjà expérimenté depuis 2 ans dans 4 départements.

Le chèque énergie bénéficiera à environ 4 millions de ménages et sera particulièrement ciblé sur les ménages les plus modestes. Ce chèque est une aide au paiement de la facture d’énergie du logement, attribuée chaque année sous condition de ressources. Il est valable quelle que soit l’énergie de chauffage. Il peut être utilisé également pour financer des travaux visant à limiter la consommation d'énergie du logement.

Dans ce cadre, les tarifs sociaux TPN prend fin au 31 décembre 2017 : la déduction dont vous bénéficiez au titre du TPN sera supprimée à cette date.

Le chèque énergie sera automatiquement envoyé aux personnes éligibles, par voie postale, au printemps 2018, sur la base de leur déclaration de revenus.

Il n’y a pas de changement sur les protections apportées (notamment le maintien de la fourniture d’électricité pendant la trêve hivernale en cas d’impayés) entre les tarifs sociaux et le chèque énergie.

Le chèque énergie a été créé par la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte (dite loi TEPCV). C’est un titre spécial de paiement permettant aux ménages dont les ressources sont plafonnées, d'acquitter tout ou partie du montant des dépenses d'énergie relatives à leur logement ou des dépenses d'amélioration de la qualité environnementale ou de la capacité de maîtrise de la consommation d'énergie de ce logement (dépenses éligibles au crédit d'impôt pour la transition énergétique).

Le bénéfice du chèque énergie est ouvert aux ménages dont le revenu fiscal de référence annuel par unité de consommation est inférieur à 7 700 €, dès lors que le logement constitue leur résidence principale.

Définition de "l’unité de consommation"
La première ou seule personne du ménage constitue une unité de consommation. La deuxième personne est prise en compte pour 0,5 unité de consommation.
Chaque personne supplémentaire est prise en compte pour 0,3 unité de consommation.
Ces valeurs sont réduites de moitié pour les enfants mineurs en résidence alternée au domicile de chacun des parents lorsqu'ils sont réputés à la charge égale de l'un ou de l'autre parent.

Le chèque énergie est accompagné d'une attestation, permettant de faire valoir les droits associés au bénéfice du chèque énergie. Cette attestation comporte une échéance d'utilisation au 30 avril suivant l'année civile de son émission.

Les bénéficiaires du chèque énergie bénéficient également de droits attachés au chèque énergie :

la gratuité de la mise en service et de l'enregistrement de leur contrat de fourniture d'électricité ou de gaz naturel ;
un abattement de 80 % sur la facturation d'un déplacement en raison d'une interruption de fourniture imputable à un défaut de règlement (Code de l’énergie : R.124-16).

Par ailleurs, une offre de transmission des données de consommation au moyen d'un dispositif déporté d'affichage est proposée par les fournisseurs d'électricité et de gaz aux ménages bénéficiaires du chèque énergie qui se sont fait connaître auprès d'eux dans les mêmes conditions.

Les bénéficiaires du chèque énergie ont également des protections "spécifiques" :

interdiction d’interrompre la fourniture d’énergie ou de résilier le contrat de fourniture d’énergie pendant la trêve hivernale ;
interdiction des frais liés au rejet de paiement de factures ;
mise en œuvre d’une procédure spécifique en cas d'impayés des factures d'électricité, de gaz, de chaleur et d'eau.

En ce qui concerne le montant de ce chèque énergie, il faut savoir que le chèque comporte, lors de son émission, une valeur faciale déterminée en fonction de la composition du ménage (nombre d'unités de consommation) et de son revenu fiscal de référence (RFR). Il est nominatif et sa durée de validité est limitée.

La valeur faciale est fixée dans le tableau suivant :

NIVEAU DE RFR/UC

	RFR/UC < 5	5600 € ≤ RFR/UC < 6	6700 € ≤ RFR/UC <7
	600 €	700 €	700 €
1 UC	144 €	96 €	48 €
1 < UC < 2	190 €	126 €	63 €
2 UC ou +	227 €	152 €	76 €

Le chèque énergie permet d'acquitter, en tout ou en partie, à hauteur de sa valeur faciale :

une dépense de fourniture d'énergie liée au logement ;
une redevance en logement-foyer conventionné au titre de l’APL ;
une dépense liée à l'acquisition ou à l'installation dans le logement des équipements, matériaux et appareils qui ouvrent droit au crédit d'impôt pour la transition énergétique.

Le bon conseil :

Pour en savoir plus sur le chèque énergie, connaître ses conditions d’’éligibilité et d’utilisation, connectez-vous à l'adresse: www.chequeenergie.gouv.fr

Posez vos questions sur: https://www.chequeenergie.gouv.fr/beneficiaire/assistance ou appelez le numéro vert : 0 805 204 805 service et appel gratuit du lundi au vendredi de 8h à 20h

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