Frais à anticiper en location

C’est un engagement important par lequel un parent ou un ami se porte caution, c'est à dire se porte garant du paiement du loyer en cas de défaillance du locataire.

L’acte de cautionnement est soumis à un formalisme particulier sous peine de nullité.

Attention : Si la caution est donnée pour une durée déterminée, le cautionnaire ne pourra pas se rétracter avant l'expiration de ce délai. Si la caution est donnée pour une période indéterminée, la rétractation ne prendra effet qu'à la fin de la période des trois ans en cours. Dans le cadre d’une colocation, ces règles ne s’appliquent pas.

Il existe aussi :

• La garantie Visale* d’Action Logement : elle est destinée à tous les étudiants entre 18 et 30 ans OU aux salariés de + de 30 ans. Il s’agit d’une caution gratuite.

Les démarches pour obtenir cette garantie s’effectuent en se connectant sur le site Internet

• La caution bancaire qui correspond à une forme de caution solidaire que le locataire peut proposer à son bailleur dans les cas autorisés par la loi. En pratique, cette forme de caution est néanmoins peu utilisée. En somme c'est un contrat qui permet à une banque, qualifiée alors de caution, de s’engager à l’égard d’un bailleur à exécuter l’obligation du locataire au cas où celui-ci ne l’exécuterait pas lui-même (définition générale du mécanisme de cautionnement à l’article 2288 du Code civil). En cas de caution bancaire, le locataire doit verser une certaine somme d’argent sur un compte bloqué. La somme versée équivaut à plusieurs mois de loyers. Le montant exact varie selon la banque auprès de laquelle le locataire fait la demande de caution bancaire. En cas d’impayés de la part du locataire, le bailleur pourra alors demander le déblocage des fonds à la banque.

^{*soumis à conditions}

Appelé aussi caution, le dépôt de garantie sert à garantir l’exécution des obligations locatives et notamment le paiement du loyer, le bon entretien et la non-dégradation des locaux loués.

Son montant ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges en location vide et deux mois de loyer hors charges en location meublée.

Il est la plupart du temps encaissé par le propriétaire. Toutefois, avec l’accord du propriétaire ou de l’agence, il peut faire l’objet d’un paiement échelonné en plusieurs fois.

Infos utiles !

En cas de difficulté, il est bon de savoir que le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) existe en Lozère*. Cette aide peut être versée sous forme de prêt (à rembourser au FSL), ou sous forme de subvention (sans remboursement). Elle peut servir à payer les frais suivants :

• Les frais liés à l'installation dans le logement. Par exemple, le paiement du dépôt de garantie, du 1^er loyer, des frais d'agence immobilière, des frais de déménagement, de l'assurance habitation, ou de l'achat des équipements de 1^re nécessité 
• Les frais liés au maintien dans le logement. Par exemple, le paiement des dettes de loyers, des factures d'électricité, de gaz, d'eau, téléphone ...

Pour en faire la demande contacter la Maison Départementale des Solidarités de votre commune

Pour les étudiants boursiers, ou les étudiants titulaires d’un CDD ou d’une convention de stage sous certaines conditions, le dépôt de garantie peut éventuellement être financé sous forme de prêt sans intérêts par l’avance LocaPass* distribuée par Action Logement. 

La demande se fait directement sur le site

^{*sous conditions d'éligibilité}

Le montant du loyer dans le département de la Lozère est libre. En moyenne, il faut compter entre 5 et 9€/m² pour louer un appartement en Lozère, et entre 6€ et 10€/m² pour une maison. Des prix évolutifs en fonction des secteurs géographiques (proximité ou non des bassins d’emplois, des axes routiers, des sites touristiques…), les types de biens (neuf ou ancien, maison indépendante ou mitoyenne…) et de l’état du logement…

A savoir sur le loyer :

• Il est révisable annuellement en fonction de l'indice de référence des loyers si une clause est mentionnée sur le bail.

Attention : Pour tout contrat conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 concernant un logement classé F ou G, le propriétaire ne peut plus procéder à la révision annuelle du loyer.

• Il est payable à la date fixée sur le contrat de location

Tout contrat de location doit mentionner le montant du loyer acquitté par le précédent locataire ayant occupé le logement depuis moins de 18 mois, ainsi que la nature et le montant des travaux réalisés depuis le départ du précédent locataire. A défaut et sous certaines conditions, le locataire pourra saisir le tribunal afin d’obtenir une diminution du loyer. 

Les charges locatives les plus importantes sont l’entretien des parties communes, l’eau, le chauffage quand il est collectif, l’électricité des parties communes, des espaces verts, l'ascenseur...

Le montant des charges qui figure dans les offres de location est souvent une provision ouvrant droit à une régularisation annuelle, et non un forfait (excepté en location meublée et en colocation).

Afin d’éviter une mauvaise surprise, vous pouvez demander un justificatif du coût réel des charges de l'année précédente, avant toute signature du bail.

Lors de la régularisation annuelle des charges, si le montant réel des charges est supérieur à la somme des provisions mensuelles, vous devrez supporter le coût de la régularisation. A l'inverse, si les provisions ont été trop importantes, le propriétaire devra vous restituer le trop-perçu.

Le délai de mise à disposition des pièces justificatives des charges est de 6 mois à compter de l’envoi du décompte. Si la régularisation n’a pas été faite avant le terme de l’année suivant l’année de leur exigibilité, le locataire peut en demander le paiement par douzième. 

Attention : une provision mensuelle faible pourra parfois dissimuler une régularisation importante en fin d'année.  

Vous aurez plusieurs contrats sont à souscrire :

• Electricité / gaz
• Eau
• Téléphone / internet

Leur coût varie selon les opérateurs. Ne pas hésiter à faire jouer la concurrence.  

Dans le contexte actuel inflationniste du coût de l'énergie, il est primordial de faire attention au type de chauffage ainsi qu'à la performance énergétique du logement (vérifier l’isolation du logement, celle des fenêtres : est-ce du double vitrage ? ...) afin d'éviter la passoire thermique.

Rappels importants :  

• Le locataire a le libre choix de son fournisseur d’énergie pour les contrats individuels. 
• La revente d'électricité est interdite.
• Tout logement doit être pourvu de son propre compteur électrique. 

Côté chauffage ... individuel ou collectif ?

Une faible provision de charges peut s'expliquer par le fait que le chauffage est individuel (gaz ou électrique).

Les factures seront donc à régler directement à l'opérateur que vous aurez choisi.

Quand le chauffage est collectif (fioul ou gaz), les factures sont payées par le propriétaire et récupérées sur le locataire au titre des charges locatives.

Le montant de la provision pour charges est donc toujours plus élevé lorsque le chauffage est collectif. 

Elle est obligatoire, qu’il s’agisse d’un logement loué nu ou meublé.

L'assurance couvre les risques locatifs : incendie, dégât des eaux, vol et aussi la responsabilité civile, parfois la « protection juridique », qui peut être utile en cas de litige.  

Pour faire jouer la concurrence il ne faut pas seulement comparer les coûts mais aussi les garanties et les exclusions de garantie, le montant de la franchise.  

Si vous êtes logé à titre gratuit ou êtes colocataire, l'assureur de la personne qui vous héberge devra être informé, afin de bénéficier vous aussi d'une assurance responsabilité civile.

Le contrat de location peut être résilié pour défaut d'assurance après un commandement de commissaire de justice demeuré infructueux pendant 1 mois, si une clause le prévoit.